老舊小區“變形記”

宋龍艷

老舊小區的改造，是關系到千千萬萬市民生活質量的大事。北京市委市政府歷來重視老舊小區的改造，將其作為一項重要的民生工程加以推進，從2013年就開始施行老舊小區綜合整治改造工程，到今年已經持續了6個年頭，取得了顯著成效。僅“十二五”期間，市規劃國土委就已經完成了全市1582項老舊小區的綜合整治工作，建筑面積達到5850萬平方米。去年年初，市政府印發了《北京市人民政府關于組織開展“疏解整治促提升”專項行動（2017-2020年）的實施意見》，其中將中心城區老舊小區綜合整治列為十大專項行動之一。今年，隨著“疏整促”專項行動的持續推進，全市共100個老舊小區啟動綜合整治，通過“菜單式”改造，補短板、強設施、優功能，來改善老舊小區內的居住環境，提高居民的生活質量。

被鎖定的“老大難”

“十二五”以來，北京市開展了以抗震節能為主、環境治理為輔的老舊小區綜合整治工作，有效推動了抗震加固和節能改造等基礎項目的實施。然而，對于增設電梯、補建停車位、增加公共服務設施和拆除重建等提升項目，由于老舊小區歷史情況復雜、空間資源緊張等原因，在確定改造內容時，不易平衡基層各方利益，規劃設計方案也難以滿足相關法律法規要求，以致工作推進比較困難。為此，結合《北京城市總體規劃（2016年—2035年）》中“完善社區治理機制，建立社區公共事務準入制度，推廣參與型社區協商模式，增強居民社區歸屬感”的相關要求，市規劃和國土委提出了將規劃管理權限下放與社會治理模式創新、社會治理重心下移相結合的思路，1月29日印發了《關于加快推進老舊小區綜合整治規劃建設試點工作的指導意見》，提出“區政府統籌負責、街道辦事處組織實施、人民群眾充分參與、主管部門監督指導”的方式，多方形成合力，共同推動老舊小區綜合整治工作。

根據《指導意見》，3月4日北京市政府辦公廳印發《老舊小區綜合整治工作方案（2018-2020年）》，對改造老舊小區的范圍、內容、具體實施辦法等做出詳細規定。根據《方案》，對1990年以前建成、尚未完成抗震節能改造的小區，1990年以后建成、住宅樓房性能或節能效果未達到民用建筑節能標準50%的小區，以及經鑒定部分住宅樓房已成為危房且沒有責任單位承擔改造工作的小區將優先實施整治。另外，“十二五”期間已完成抗震節能改造，但基礎設施、基本功能仍存在不足，或物業管理不完善的小區，同樣也將納入整治范圍。

針對老舊小區的環境、空間、配套設施等多方面都面臨著突出問題，《方案》把綜合整治具體內容概括為“六治七補三規范”。所謂“六治”，就是要治危房、治違法建設、治開墻打洞、治群租、治地下空間違規使用、治亂搭架空線；“七補”主要包括，補抗震節能、補市政基礎設施、補居民上下樓設施、補停車設施、補社區綜合服務設施、補小區治理體系、補小區信息化應用能力；“三規范”，主要是規范小區自治管理、規范物業管理、規范地下空間利用。值得注意的是，由于小區條件各不相同，面臨的問題也是各異，難以推行一套統一的改造標準。針對這種情況，《方案》在具體整治內容上，就提出采用“菜單式”辦法，也就是說，把改造內容分為基礎類和自選類。所謂基礎類，就是必須改造整治的內容，自選類是在已實施基礎類改造整治的前提下，根據居民意愿確定的改造內容。比如，對老舊小區樓體本身，樓內水、電、通信、光纖入戶、完善無障礙設施等，屬于基礎類；而像加裝電梯、陽臺加固、太陽能應用等，則屬于自選類。按照《方案》，今年北京全市共100個老舊小區啟動綜合整治，如今大半年已經過去，多項老舊小區改造項目取得明顯進展。

讓老舊小區重拾溫暖

北方的冬季室內離不開供暖設備，但老舊小區的供熱設備由于年久，都已呈老化狀態，小區供熱質量不佳，嚴重影響居民的生活。自2008年以來，北京市開始對老舊小區供熱管網分期、分批實施改造，到目前已累計改造1950個老舊小區的供熱管網，管線達4200公里。根據規定，市區兩級財政承擔改造費用的50%，供熱單位承擔改造費用的50%。改造后，切實解決了小區冬季供熱跑冒滴漏的問題，消除了安全隱患，可以達到節能率10%左右，提升了供熱質量，解決了老舊小區常年溫度不達標問題。今年，北京市計劃對100個老舊小區的供熱管網進行改造，提高供熱質量，降低能耗。

據了解，管線老化是導致老舊小區供熱質量不高的重要原因。北京市城市管理委供熱辦副主任孫作亮說，老舊小區的供熱管線超期服役、老化嚴重，管線存在跑冒滴漏等問題，管線失水量大，輸送能力明顯下降。這樣既浪費了能源，也影響了供熱效果，還存在安全隱患。西城區百萬莊小區是上世紀50年代建設的老舊小區，供熱管線老化破損嚴重。該小區內23號 、24號換熱站供熱范圍內多是建于上個世紀五六十年代的老建筑，供熱管網老化。今年的老舊小區的供熱管網改造百萬莊小區被列入其中，改造范圍包括百萬莊辰巳午未區所有三層、六層樓及平房和子丑寅卯區所有樓宇，共涉及196座建筑物、2166戶，供暖面積16.8萬平方米，管線3995米。

具體負責改造的北京熱力集團西城分公司相關技術人員表示，換下來的舊管線，完全都銹穿了，冬天打壓試水肯定要爆。新換上的管線不但用鋼支架架起來，而且層層包裹。鋼管是承壓層，外邊是保溫層，類似棉被，保證溫度減少在不必要的地方喪失，外邊的保護殼減少腐蝕。今年該小區所有的二次管線將全部更換，樓底盤管也在改造。換上新管后，供熱季居民家中溫度可以提高2至3攝氏度。家住百萬莊午區的張大爺告訴記者：“去年供暖季，小區的供熱管總得進行搶修。盡管如此，在家還是得穿羽絨服，實在太冷了。這次改造完冬天家里更暖和了！”

北京市城管委供熱辦副主任胡荻表示，到2018年底，北京2000年以前建成的老舊小區的供熱管網將基本改造完畢。改造完成后，不僅解決了老舊小區常年供熱季溫度不達標的問題，同時也消除了安全隱患，提高了能源利用效率。9月14日，北京市召開2018—2019年采暖季供熱工作部署大會，提前動員和部署今冬采暖季供熱準備各項工作。今年全市城鎮地區供熱面積預計達到8.97億平方米，基本實現清潔取暖。目前，老舊小區供熱管網改造、城市熱網一次性消除安全隱患改造等供熱保障工程已進入收尾階段。按照大會部署，所有工程將于10月底前全部完成。屆時，所有供熱準備工作要全部就緒，具備隨時啟動供熱條件。

從自備井到自來水

在北京有些老舊小區的居民家里還沒有接入自來水，喝水還要到自備井里挑水。2015年以來，北京市加大政府支持力度，推進自備井置換和老舊小區供水管網改造，從根本上改善了一批老舊小區居民的用水條件，今年這一進程將繼續加快推進。根據去年市政府印發的《加快推進自備井置換和老舊小區供水管網改造工作方案》，2020年底前，在中心城及其周邊公共供水管網覆蓋范圍內和城市副中心，將基本實現生活用自備井供水全部置換為市政供水，基本完成老舊小區內部供水管網改造并實行專業化管理，而市政供水則有望全部安裝遠傳水表，不再入戶查水表。《供水管網改造工作方案》具體建設任務包括1033個單位的自備井置換和1223個老舊小區內部供水管網改造，共計改造小區內部管線約1000公里。其中，2017年已完成200個單位的自備井置換、75個老舊小區的內部供水改造；今年計劃完成269個單位和小區的自備井置換，379個老舊小區的內部供水管網改造，預計將至少有15萬居民改喝市政供水；其余任務將在2019年、2020年分批完成。

市發改委相關負責人介紹，目前破損、爆管事故的管線多為小口徑的老舊管線。本次計劃改造的小區內部供水管網存在年久失修、管材落后等問題，是造成用戶終端供水水質、水壓等問題的重要原因。大興區育龍小區建成于2000年，共有24棟居民樓，用水人口約2600人，年用水量12萬立方米。長期以來，小區居民用水全靠一眼自備井。水質較差，水壓不穩，居民深受其苦。尤其是近幾年，由于長期抽采水自備井井壁塌陷，水質更是難以保證。居民平時吃水，或是買礦泉水或到小區凈水機去買凈化水。在今年的老舊小區內部供水管網改造任務中，育龍小區被列入其中。4月底，小區開始進行自備井置換，經過兩個月緊鑼密鼓的改造，到6月底，居民飲水的水源成功切換為市政供水。

家住育龍小區10號樓的小阮告訴記者，小區東門附近泵房里，300米深的自備井，被抽采了近20年，早已不堪重負，井壁塌陷，水抽上來，一直有斷斷續續的水充滿雜質和發黃，雖經三道過濾，水質還是不行。“含沙量太高了，再怎么過濾也無濟于事。現在可好了，打開水龍頭流出的水干干凈凈，終于喝上了清澈的自來水！”

北京市自來水集團自備井置換辦公室副主任張海祥介紹，原來育龍小區自備井供水鈣鎂離子大概在430毫升/立方米，這回置換為市政供水，硬度指標大約在150毫升/立方米，水質明顯提高。原來不光水質差，供水也很不穩定。主要原因是入戶管線布設落后，管線分支閘門很少，一旦某處漏水要維修，就得把整個小區停水。這個老大難問題，隨著自備井置換全都迎刃而解。現在供水主管線用的是球墨鑄鐵管，跟目前新機場供水管線材質相同，壽命至少50年，抗腐蝕、抗沖擊性能大大提高。小區管線入口處都安裝了流量計，相當于形成了一個獨立計量小區，可實時監測用水量和管網運行狀態，及時發現可能存在的管網漏損隱患，對小區用水實施精細化管理。居民家中也更換了新型遠傳電力水表，可以做到查表不入戶，數據自動回傳到信息終端，用戶再通過客戶端、微信、支付寶或網上銀行輕松交水費。

市發改委基礎設施處相關負責人表示，自備井置換，一方面要解決老舊小區居民用水的水質問題，另一方面要通過對供水水源的調整，解決地下水無序開采的頑疾。隨著本市供水覆蓋范圍不斷擴大，供水能力不斷提升，特別是南水北調水進京后，水資源狀況大大改善，已具備加快自備井置換的條件。目前，東西城、大興區自備井和老舊小區水管網改造項目已經開工改造，昌平、朝陽、海淀區和城市副中心正在完善設計報告。

“懸空”老人遛彎不犯愁

近幾年，隨著北京市人口老齡化程度不斷加深，居住在無電梯老樓中的居民增設電梯的愿望越來越迫切。在老城區，有不少建成數十年但沒有電梯的老樓，上上下下五六層樓，對年輕人來說可能毫不費力，但對那些居住在高樓層的年邁、腿腳不便的老人來說，上下樓卻成了難題。因此，為老樓加裝電梯就成了北京老舊小區綜合整治中的重要一環。

其實早在2010年，北京市住建委等部門聯合發布《關于北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》對既有多層住宅增設電梯提出要求。2016年市住建委聯合市發改委等10各委辦局聯合印發《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》，方案要求住建、發改、國土、規劃、質監、公安消防等多部門簡政放權，簡化報審流程，為老樓裝電梯亮起“綠燈”。雖然有了政策依據，老樓小區加裝電梯并沒有想象中推進得那么快，在實際操作中，加裝電梯仍十分艱難，如何籌集資金，如何讓單元內居民達成共識，是其中癥結所在。因此給老樓加裝電梯的建議提了多年，卻遲遲未見效果。在清華大學社會科學學院院長李強看來，居民對老舊小區加裝電梯的意見不一致，與自身利益有關，不同的樓層利益差異很大，加大了老樓加裝電梯的難度。

為推動工作，北京市出臺了增設電梯的財政補貼政策，對電梯購置及安裝費用按照每臺24萬元給予補貼，對因安裝電梯產生的管線改移費用根據實際情況再給予補貼，這就為經費籌措減輕了壓力。同時，去年2月，租賃式電梯落戶海淀區北下關大柳樹5號院，成為北京市老樓加裝電梯的首例，得到了市民的普遍認可，迅速推動了加裝電梯在全市展開。目前北京老樓加裝電梯主要有三種模式：業主自籌，企業代建、居民租賃，單位或集體出資。除了單位或集體出資是由產權單位或集體出資加裝，其它兩種都需要居民付費。但相較于業主自籌，代建租賃的模式，由業主委托第三方作為實施主體，負責出資增設電梯和后續維護，業主按月或按年繳納使用費，降低了加裝電梯的門檻，居民不再需要一次性支付高額的安裝費用。

“我家住在6層的老樓裝電梯了！以后出門遛彎兒再也不犯愁了，生活的范圍明顯擴大了。”家住石景山區八角南路社區的劉阿姨高興地對記者說，“安裝的電梯是免費的，想用可以租。一次性交完租金就只管用了。不用操心其他事，維護保養全由人家公司負責。”劉阿姨居住的樓建于1990年，是一座典型的老舊樓，今年3月，石景山區將八角南路社區22號樓2單元作為試點，為該小區老舊樓房增設外掛式電梯，這是石景山區首臺采取租賃模式安裝的電梯，也是全北京第二臺。不同于以往全部由單位撥款或居民自籌資金，此次安裝電梯采取了“業主自愿、免費安裝、有償使用”的服務模式，電梯設計為一梯兩戶，二層住戶暫時未收費用，其他樓層均交費使用，樓層越高費用越高，首次租期為12年。這種模式極大降低了居民的一次性支出。市住建委相關負責人披露，去年北京市完成安裝的274部電梯中，81.8%都是依靠單位或集體出資建設的；而在今年開工的588部電梯中，代建租賃已經占到70%。

截至目前，北京市今年老樓加裝電梯已開工588部、運行72部，超額完成了全年開工400部的計劃。到2020年北京市將力爭老樓增設電梯的總量達到1000部以上。據市住建委披露，未來，北京市還擬采取政府購買服務或者政府補貼的方式，吸引科技創新企業參與上下樓設施的改造創新，多方合力繼續推進電梯增設工作。

搭建全要素宜居生態圈

在北京有不少老舊社區，在小區環境、生活設施等多方面滯后，給居民生活帶來不少麻煩。朝陽區在全市率先提出打造“全要素小區”，讓人們生活的家園環境得到全面升級。朝陽區社會辦相關負責人介紹，“全要素小區”就是從設施與功能、空間與交往、生活與生態等多角度、全方位滿足居民全生命周期和諧宜居需要的小區。自2017年開始，朝陽區在朝外、東湖、亞運村、六里屯等街道探索全要素小區建設。今年5月，朝陽區出臺了《朝陽區全要素小區設計導則》，從10個方面57個細項對小區建設給予指導，如加強設施建設，特別是在基礎設施、健身設施、安全設施等方面，進行“點對點”的系統化改造升級。這份導則中還明確，這類小區在建設中要更關注補短板、補欠賬，包括注重公共活動廣場的維護、地下空間的改造；把環境改善作為重中之重，在沿街墻體、門頭、雨水管線、門窗等沿街建設中彰顯文化底蘊，注重自然生態與人文生態平衡。

小區面貌一年一個變化，是不少朝陽百姓的感受。作為朝陽區全要素小區建設的首個試點，朝外街道通過整合環境、安全、出行、服務等要素，解決了一批如道路堵、亂停車等長期困擾居民的難題，從多方面對小區進行整體的有機改建。吉慶里社區便是其中的一個，對于“全要素小區”的變化，該小區的居民頗有感觸，生活在吉慶里社區的小魏告訴記者：“小區全面升級后，現在生活里處處都能感受到智能和便捷的生活方式，比如有智能門禁，有客人來拜訪，通過手機App遠程就能開門鎖，再比如小區內的智能車庫，刷一下卡，就能打開大門，再刷一下卡，就能找到車位，特別方便。車庫停車的價位也比較親民，普通自行車每月5元，電動自行車每月15元，電動三輪車每月30元。小區生活環境也越來越好，除了特殊的情況，如接送老人、病人等，小區內禁止機動車進出。”

今年，朝陽區計劃將“全要素小區”建設與社區宜居生態圈建設有機融合，擴大到43個街鄉、57個小區，目前已有20個小區基本完成全要素小區改造，還有37個小區將陸續完成，實現老舊小區有機更新。朝外街道相關負責人表示，下一步“全要素小區”還將充分利用“互聯網 ”管理模式，結合智慧物業建設，大力推進老舊小區的智能化建設，推廣自行車棚改造升級經驗，增加快遞收發室、廢品回收機、自助售餐機等智能終端，讓更多居民享受到智慧服務。

市委書記蔡奇8月初到城市副中心調研老舊小區后召開座談會指出，要著手開展老城區城市體檢，制定老城區提升工作方案。老城區不搞大拆大建，人口與建筑規模都要算好賬，做好“細活”，構建疏密有序的城市空間秩序，為老舊小區的改造進一步明確了方向。不可忽視的是，老舊小區的改造是一項大的民生工程，需要一年年不斷探索與累積，雖然近幾年的治理取得了一定的成績，但事關千千萬萬市民生活質量的大事，實施的過程中面臨眾多的挑戰和困難需要克服，改造之路任重而道遠。