營改增后房地產企業的成本控制與管理之淺見

摘 要：營改增政策的實施，對房地產企業產生了極其深遠的影響，也極大地促進了成本控制與管理的實施，已經成為了實現房地產企業可持續發展目標的重要推動力量。營改增實施以后，加強成本控制與管理，可以緩解企業的資金壓力，將營改增政策的實施優勢充分展現出來，確保企業資金使用效益的穩步提升。本文主要針對營改增后房地產企業的成本控制與管理展開深入的研究，希望對相關行業人士的研究提供些許幫助。

關鍵詞：營改增；房地產企業；成本控制

目前，通過營改增政策的實施，加強成本控制與管理是至關重要的，與房地產企業長效發展之間的關系是密不可分的，深受行業內部人士的高度重視與認可。房地產企業要想在激烈的行業競爭中永葆生機與活力，就必須要加強成本控制與管理建設，不斷降低企業各項成本，為企業贏取更多的經濟利潤，進而為房地產企業提供更為廣闊的發展空間。

一、營改增的定義及特征

（一）內涵分析

營改增政策的實施，就是將企業應稅項目由征收營業稅改為增值稅，在企業產品生產和服務提供等方面，僅需要對其中產生的增值部分征收增值稅（一般納稅人），將稅負控制在合理范圍內，避免重復納稅現象的出現。

（二）特征分析

1.細節比較復雜、繁瑣

營改增實施以后，與原來的稅收思想存在著一定的差距，造成這種現象的原因，主要是因為通過營改增政策的實施，對各個企業產生的影響是極不相同的，受益情況也存在著較大的差異。因此，在營改增執行過程中，不同的細節處理工作是比較復雜、繁瑣的，必須要對成本結構比例問題進行明確，確保企業活動較高的經濟效益。

2.工作量比較龐大

營改增工作的細節眾多，而且不同類型企業之間的差異過于懸殊，影響著已有的營改增案例大范圍推行。因此，在營改增政策實施以后，各個企業要獨立處理好成本問題、采購問題以及發票問題等，相關系統要進行重新設計。

3.責任重大

對于稅務問題的發生，稅費變化情況比較顯著，極容易使企業處于虧損狀態。所以在營改增政策以后，要對資產運營結構進行合理配置與優化，致力于企業自身經濟效益的提升。

二、“營改增”對房地產企業成本的影響

（一）“營改增”對房地產企業土地成本的影響

在房地產企業成本比例中，土地成本占據著較高的地位，在房地產建設過程中，需要土地購置，企業需要向政府支出部分出讓金。現階段，在營改增政策中，土地轉讓金不能用抵扣的方式，換言之，企業購置土地價格的高低對于繳納增值稅數量，起著一定的決定性作用。基于現在的房地產市場行情來進行分析，在高昂的土地購置價格的影響下，增高了樓盤價格，然而這與經濟社會發展需求不相適應，樓盤銷售較不理想，土地購置價格難以在短期內降低下來，造成了房地產企業出現了資金鏈條惡性循環現象，進而不利于國民經濟的健康發展。

（二）“營改增”對房地產企業建筑成本的影響

對于房地產企業來說，建筑施工的作用同樣不容忽視，所以在企業成本構成體系中，建筑施工階段的成本需要引起房地產企業的高度重視。在營改增政策實施以后，在企業的建筑成本中仍然存在著些許薄弱點和空白點。主要是因為在建筑施工過程中，原材料購置和勞務花費等是成本的重要來源。同時，諸多原材料往往來自一些私營企業和小工廠，這些企業的資質有待提升，甚至缺少開具增值稅專用發票的能力。基于此，對房地產企業征收 11%的增值稅，一定程度上造成了企業建筑成本的增長。

此外，在企業建筑成本中，人工成本自身缺少抵扣政策，導致企業在建筑施工中的成本日益上漲，使企業出現了嚴重的稅負問題。

（三）營改增對房地產企業前期墊付成本的影響

房地產企業要想確保資金的順利回籠，必須要加強樓盤預售款方式的應用，加快企業資金流動。在企業缺少這部分的資金預售款時，極容易加劇了資金壓力，加劇企業貸款和融資的難度性。在營改增政策實施以后，建筑成本和財務成本需要繳納增值稅。同時，也出現了一些問題，由于發票很難足額出具這部分費用，房地產企業需要先進行墊付，而這部分墊付成本需要通過樓盤預售的方式來獲取。總體而言，在前期階段中，營改增政策的實施，一定程度上造成了企業墊付成本的增加，要想確保這部分墊付成本的順利支付，難免會影響到企業的流動性資金。

三、房地產業應對“營改增”的成本管理措施

（一）房地產企業應該注重進項抵扣管理

現階段，一些房地產企業的抵扣管理制度較不完善，使得企業稅負壓力相對較大，給企業資金鏈條的良性循環產生了極大的阻礙。因此，在企業成本控制與管理中，要提高對進項抵扣管理的高度重視。國家政府相關部門要增加營改增中相關抵扣管理的政策法規，確保房地產企業受益在其中。同時，在建筑成本中，材料采購人員和施工人員要選擇資質良好的原材料企業和勞務公司，要能夠開具增值稅專用發票。所以房地產企業要大力加強抵扣管理，在項目建設過程中，難免會出現資金匱乏現象，還會出現緊急突發情況，所以要減少資金的使用，促進房地產企業的健康發展。

（二）房地產企業應該加強發票票據管理

在營改增政策實施以后，增值稅發票和抵扣發票等是企業稅費繳納的重要來源，必須要及時獲得建筑成本和土地成本的增值稅發票、抵扣發票。因此，在企業成本控制與管理中，必須要將發票管理工作落實到位。企業還要加強與合作伙伴之間的交流與協作，做好發票獲取的保管工作，達到企業增值稅降低的目的，進而將企業成本支出控制在合理范圍內。

此外，還要不斷提高相關人員工作能力和水平，妥善處理好增值稅發票和抵扣發票，降低企業資金流出，為企業自身贏取更多的經濟利潤。

（三）房地產企業應該科學推進財務管理

在稅收領域中，營改增作為重要的措施之一，發揮著極大的作用。通過營改增政策的實施，要加強財務管理建設，做好各項管理工作，特別是籌資、施工以及銷項等工作，保證較低的經營成本，踐行降低稅負目標的實現。在營改增政策實施以后，財務賬目出現了極大的變動，一定程度上加劇了財務人員的工作量，所以對房地產企業提出的要求更為嚴格。企業必須要定期對財務人員開展一系列的業務指導與培訓，比如專家講座、課程再培訓等方式，確保財務人員具備較高的業務水平與綜合素養。還要對財務核算系統進行不斷升級與優化，重新規劃稅費的控制點。

此外，在財務管理工作中，應該給予經營外包內容重視程度，這些業務外包，一定程度上降低了賬面利潤，然而相應部分的稅費也順利轉移出去，實際利潤出現了“不升反降”現象。在企業不斷探索與實踐中，房地產企業在財務管理工作中，要融入一定的創新因素，更好地順應稅收等政策的需求。

（四）精確合同簽訂內容

在原有的營業稅征收體制下，業務合作方在合同簽訂過程中，明確規定了企業名稱等相關信息，然而在營改增政策實施以后，新政策對發票開具信息要求越來越嚴苛，所以房地產企業在與合作方簽訂業務合同過程中，要對企業相關信息進行準確填寫，比如企業名稱、納稅人識別號以及電話等信息，確保發票獲取與進項稅抵扣標準相符合，具有極大的便利性。

四、結束語

總而言之，營改增政策的實施，加強成本控制與管理是十分有必要的，可以確保房地產企業具備較高的競爭實力，保證成本合理應用，進而為房地產企業的健康發展保駕護航。

參考文獻：

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作者簡介：

鄭連忠，廣東省廣墾置業有限公司。