多措并舉支持住房租賃行業(yè)發(fā)展

摘 要：摘 要：國家密集出臺了鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策文件，提出建立起租購并舉的租房制度，促進住房租賃市場健康發(fā)展。本文從培育市場主體、降低住房租賃項目建成成本、健全租房租賃法規(guī)制度等多個角度提出多措并舉支持住房租賃行業(yè)發(fā)展的相關(guān)思路。

關(guān)鍵詞：住房租賃；租購并舉

習近平總書記提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，為深入觀察落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的決策部署，圍繞加快推進租賃住房建設(shè)，增加租賃住房有效供給，滿足不斷增長的住房租賃需求，需要多措并舉支持住房租賃行業(yè)發(fā)展。

一、鼓勵國有企業(yè)組建專業(yè)化租賃平臺

組建專業(yè)化住房租賃平臺，是貫徹落實習近平總書記關(guān)于建立租購并舉的住房制度重要講話精神，創(chuàng)新路子推進房地產(chǎn)去庫存工作的重要舉措，對深化住房制度改革，轉(zhuǎn)變住房消費方式，解決特定人群的住房需求意義重大。國有企業(yè)參與到住房租賃市場，可以充分發(fā)揮引領(lǐng)和帶動作用，能建立起規(guī)模化的住房租賃平臺，改善住房租賃市場亂象。但國有企業(yè)轉(zhuǎn)型開展住房租賃業(yè)務(wù)的，應(yīng)積極探索與專營企業(yè)合作，提高運營效率。例如廣東省率先成立了省屬專業(yè)住房租賃平臺廣東建鑫投融資住房租賃有限公司，該公司前身是省屬棚改項目的投融資平臺，有棚戶區(qū)改造的運營經(jīng)驗。同時該公司發(fā)揮了省屬企業(yè)的優(yōu)勢，將省屬資源與地市政府資源相結(jié)合，在肇慶、清遠、佛山、汕頭等地建立起了市級專業(yè)化住房租賃公司，作為租購并舉項目的實施主體，落地了全國首個租購并舉項目，起到了示范效應(yīng)。但需要注意的是，政府在推動國有企業(yè)參與住房租賃的過程中，既要留出余地給租賃平臺開展市場化運作，保障和推動平臺可持續(xù)發(fā)展，又要防止“炒房”現(xiàn)象，凸顯平臺的社會效益，確保政府公信力。

二、積極支持市場化主體參與住房租賃行業(yè)

市場化主體參與的方式有多種，比如通過自建或者收購房屋，自持租賃房屋物業(yè)開展租賃住房營運，也可以通過在市場上集中租賃房屋，開展租賃住房運營。目前，萬科、旭輝、龍湖等房地產(chǎn)龍頭企業(yè)已明確將住房租賃業(yè)務(wù)作為集團未來的戰(zhàn)略發(fā)展方向。這些企業(yè)通過“限房價競地價”的自持性商品住房、合作開發(fā)、利用庫存商品住宅、改造商業(yè)用房、購買等方式開展租賃業(yè)務(wù)。

三、降低住房租賃項目建設(shè)成本

要想一個行業(yè)長期健康發(fā)展，就必須建立起市場化的行業(yè)運轉(zhuǎn)模式，住房租賃企業(yè)要能市場化運作，就必須有穩(wěn)定的現(xiàn)金流滾動發(fā)展。但長期以來，我國住房市場“高房價”與“低房租”一直處于并行模式，北上廣深等一線城市的租售比都超過國際租售比警戒線。要靠租房的租金收入來覆蓋高企的土地和建設(shè)成本，如果沒有相關(guān)政策支持，很難實現(xiàn)。因此，以上海為例，國內(nèi)幾個大中城市已經(jīng)推出了租賃用地或者是規(guī)定了土地上的企業(yè)自持比例，自持部分可以用來建設(shè)租賃住房，這種“政策性用地”一般地價都比較低，這樣可以降低住房租賃企業(yè)的拿地成本。比如上海市目前已經(jīng)確定租賃住房用地25幅，多位于交通位置便利的中心城區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，土地采用“零溢價”、“定向招拍掛”等方式出讓。不僅如此，還可以創(chuàng)新利用集體土地建設(shè)租賃用房，采取村集體與開發(fā)商聯(lián)合經(jīng)營、股份制的方式開展住房租賃業(yè)務(wù)，按照持股比例分配租金收益，國家也在多地開始試驗該種模式。

另一種減低建設(shè)成本的方式就是爭取金融機構(gòu)的政策性資金，降低融資成本。金融機構(gòu)也應(yīng)該充分發(fā)揮金融支持的作用，創(chuàng)新相應(yīng)的金融支持產(chǎn)品，以融資推動住房租賃行業(yè)健康發(fā)展，為住房租賃企業(yè)提供長期、低成本的貸款資金。目前國家開發(fā)銀行、中國建設(shè)銀行、中國工商銀行等多家金融機構(gòu)已經(jīng)出臺了相應(yīng)的政策支持企業(yè)和個人的住房租賃融資，這些銀行普遍采用的是銀政合作或銀企合作模式，給予住房租賃金融以及技術(shù)等全方位的支持。但需要注意的是，中央經(jīng)濟工作會議提出，防范金融風險是“三大攻堅戰(zhàn)”之首，在以融資支持住房租賃行業(yè)發(fā)展的過程中，金融機構(gòu)仍然要堅守風險底線，防范信貸風險。

不僅如此，政府還需在財政貼息、稅費減免、發(fā)行公司債等方面給予住房租賃企業(yè)以政策支持，確保盡可能多層面、多渠道提供最優(yōu)政策支持，使成本降到最低程度。

四、建立健全租房租賃法規(guī)制度體系

政府部門需要做好租房租賃有關(guān)法律法規(guī)的修訂工作，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系，推行統(tǒng)一規(guī)范的住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方的權(quán)利義務(wù)，推行住房租賃合同備案制，并逐步實現(xiàn)租賃合同網(wǎng)上簽約。只有建立起市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，才能推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。

作者簡介：

吳佩玉，李睿，安徽人，就職于國家開發(fā)銀行廣東省分行，研究方向：金融。