房地產企業財務風險思考及防范建議

摘 要：近年來，隨著我國市場經濟不斷發展，房地產開發也進入了邁進的行列。房地產開發項目這一系統具有完整性和復合性。它發揮著較高的市場決策能力和項目計劃能力，在預算與反饋方面，體現了它的完整性。而時限、資料信息、合同、技術支持、項目運作等，則體現了了他的復合性。正因為它較強的完整性和復合性，讓房地產項目在實行過程中受到阻礙，延長工期。本文以探究房地產企業現狀為基點，對重點難點問題提出措施意見，進而更好地防范房地產企業財務管理中存在的風險，完善房地產企業管理體系。

關鍵詞：房地產企業；財務風險；現狀；建議；

一、現階段房地產企業財務風險的現實狀況

（一）籌資壓力較大

根據房地產業自身的特征，需要將其劃分為四個時段：征地階段、土地開發階段、住房開發階段、銷售階段和物業服務階段。在每一個時段里，都牽扯到大量的資金。在前三個階段，都需要源源不斷的資金投入，只有到第四個階段才能收回，并且只有少數企業能完成預售目標。而提前滿足預售條件的企業，可以在住房開發的第三階段就將部分資本回收，而建設和銷售一般按其價值分期支付，這些資金無法在短時間內迅速收回，無形間增加了房地產企業的融資壓力。

（二）大部分資產的期限不匹配

舉債經營是房地產企業的重要業務，這就要求該公司的借款必須與數量一致的資產相匹配，從而防止短期資金不夠帶來的財務危機。房地產行業的流動資產以庫存為主，大部分庫存是由于存儲時間過長造成其無法出手。這導致了流動性負債的急劇惡化，讓流動負債增加，流動資產難以匹配，引發巨大的償還債務壓力。

（三）沒有控制財務杠桿的使用

過度利用財務杠桿來提高股東利率的同時，也使得股東的利率非常不穩定。股東們用自己的一小筆錢來經營擁有一大批外來資本（貸款居多）的企業，資產負債率過高，財務杠桿過高。雖然它產生了良好的稅收保護作用（稅收收入的及時性、穩定性和可靠性），但卻帶來了巨大的償還壓力。

二、房地產企業財務風險的應對意見

（一）市場調研為決策之前提

在市場大環境下，房地產開發要有明確定位。這不僅僅是市場的性質所致，還包含房地產行業自身的業務屬性。要想在經濟市場立足，必須參與市場調研。它可以幫助你明確項目的建設成本、投資風格和推廣模式，同時也為其銷售打好基礎。地產項目市場定位有四點：總體定位、用質量定位、面向消費群體定位和產品效益定位。如何做好成功的定位，就是把握市場信息的獲取，再將信息收集起來，形成報告，找到可能造成風險的節點，調整總體規劃設計。市場調研是一個細致的工作，不能粗心大意，更不能急功近利。對于前期的調研工作，我們更需要著重把握，不斷投入人力、物力、財力。將具體的工作流程架構起來，不讓前期的失誤影響到最終的結果。

（二）加強房地產企業償債風險控制

償債風險，即企業由于無法償還的各種債務所造成的財務風險。因為房地產存在債務負擔沉重、短期融資和缺乏必要的現金持有導致企業負債率高的現象，使企業債務償還風險很高，因而，有必要通過合理的償債風險的控制來規避債務風險，盡可能減少房地產企業的損失。股權的引入會緩解民融資困難的問題，適當的降低民營企業的融資風險。但是企業獲得非控股國有股權后，常會放松對融資風險的監控。合理的資金籌集量既能滿足企業生產經營的需要，又不會產生資金閑置浪費。

（三）加強對房地產企業資本結構的控制

資本結構有著對企業的償付能力、融資能力和盈利能力的決定性作用。房地產業的債務管理雖然給企業帶來了杠桿效應，但同時也加重了企業的財務風險，更有甚者，債務累積也會致使企業直接面臨破產的危險。因此，企業應立足于當前的融資環境、社會經濟形式和公司本身，對規模的擴充和未來的發展將需要重新安排股本和債務比率。

（四）更新財務管理觀念

房地產企業管理層需要強化和更新自身對于企業財務管理和風險管理意識，提高對企業開展財務管理現代風險防范的重視程度。企業管理者可以通過與大力宣傳有關企業財務管理的相關制度，使企業全體員工都可以充分認識企業財務管理的重要性，提高房地產企業提高加強風險防范的意識和能力。要加強對財務人員有效的監督力度，就要將對財務人員的定期監督和事后監督轉變成全程動態監督。從規范企業財務人員治理結構入手，保證業財結合，作為財務部門的負責人，財務部長更是一個企業的財務核心人物，應該更多地投入到加速資金運轉、提高資產利用率的工作中來，進而給企業帶來經濟效益、提升企業財務管理水平。

（五）加強成本管理

企業的成本管理是一個非常重要的問題，因為它涉及開發者、房地產企業經理和顧客的相關利益。只有房地產開發商和管理者合理制定房地產項目的成本預算，并制定有效的成本管理計劃。房地產項目成本管理是房地產項目管理的重難點，房地產開發是一項大型生產活動，每一個步驟都需要資金的支持，如土地成本和各項基礎費用。也正因為如此，房地產開發商有效的成本管理變得越來越重要。普通情況下，在房地產項目實施過程中，涉及到規劃管理、設計階段的成本管理和施工階段的成本管理都包含于成本管理內容中的。其中，房地產開發項目成本的規劃、設計階段是具有較大影響的。目前國內很多房地產企業在規劃、設計前期對成本沒有給予足夠重視，往往導致項目成本的浪費和缺失，給項目后期進展帶去困擾。房地產開發商應借鑒有效的經驗，更嚴格地控制開發成本，建立更加完善的成本控制體系。對于企業的決策，都應該是權威的，科學的。對于開發過程中的每一個出現異常的成本信息，我們都要相互研究，逐層討論，找出異常成本的來源并予以消除。

參考文獻：

[1]蔡敏妮.房地產企業應加強財務風險管理[J].科技信息，2010，（29）.

作者簡介：黃浪，重慶首匯置業有限公司。