房地產企業全面預算管理問題與對策

摘 要：在我國，房地產企業曾經擁有十年的黃金發展期，但如今在國家的宏觀調控政策下，單個房地產項目的利潤被嚴重壓縮，各大房企又為了增加收入來源采取擴張政策使得市場競爭激烈，現在所有的規模以上房企都迫切需要引入先進的管理觀念和方式，實現企業利潤最大化。作為企業管理的重要工具，全面預算管理被引入到房地產企業的管理之中。本文嘗試分析房地產企業執行全面預算存在的問題及對策。

關鍵詞：

房地產；全面預算；問題；對策

引言

在當今競爭如此激烈的內外部環境中，企業要想在競爭中取得優勢，就必須實行全面預算管理。全面預算管理是以利潤為導向，通過對企業內部的經營活動實行全面預算，依靠編制計劃、貫徹落實、過程把控、及時調整等手段建立內部控制體系，使整個企業的業務經營活動按照全面預算的軌道科學合理開展的組織管理形式。

一、全面預算管理的現狀及主要作用

全面預算管理對現代企業的發展起了巨大的助推作用，是企業內部管理控制的一項重要手段。這一方法自上世紀二十年代在美國的通用、杜邦等老牌大型企業應用之后，很快被其他企業所接納，并成為其重要的管理手段。現在，全面預算管理在企業內控中的作用更是日益凸顯，全面預算管理也從開始的計劃、協調、發展等單一實現企業經營指標發展到兼具控制、激勵、評價等諸多拓展功能的一種綜合性企業戰略規劃的管理工具。我國企業在上世紀九十年代開始探索預算管理理論，從2000年開始，全面預算管理在我國廣泛應用并得以發展，目前我國已有半數以上的房地產企業在實現了全面預算管理。

科學的全面預算管理可以將企業短期內的經營指標和長遠的戰略規劃相結合，可以科學合理的配置企業資源，提升企業的工作效率，有效地推進企業管理水平并降低企業經營風險。全面預算管理主要作用體現在以下幾方面：第一，可以為企業制定短期經營指標、長期戰略規劃符合自身的發展目標；第二，根據科學的預算，能將企業的資源合理配置，提高資源的利用率；第三，通過工作中對預算的編制、執行和改進，增加了部門之間的交流和溝通，也可促進員工關系融洽；第四，通過考核實現獎懲分明，提高了員工工作的積極性，有助于企業的發展。

二、房地產企業全面預算管理的問題

房地產行業本身具有資金投入密集、管理要求高、項目開發周期長、地域跨度大等特點，而且近期國內房價又容易受到國家宏觀調控政策和市場的影響，由此造成我國房企的全面預算一方面需面對工程造價組成復雜、缺乏統一預算控制體系、項目進度保證困難等行業特性外，還需考慮調控政策對房屋銷售價格及回款時間、比例的影響（影響資金成本），十分考驗預算制定者的政策把控能力。具體來說，房地產企業全面預算管理主要存在下面幾個問題：

（一）企業員工對全面預算管理的重視程度不夠

在我國的企業中，很少有企業把全面預算管理上升到戰略角度，作為一種長遠戰略實施，大多數企業只重視眼前的利益，短期內的收支是否平衡等，企業決策層對中長期戰略不重視。工作中，很多部門認為全面預算管理只是財務相關部門的職責，這就致使將預算劃歸給財務一個部門，全面預算管理沒有在企業落實下去，從而導致全面預算在企業經營中的作用大大降低。

（二）全面預算管理目標不夠科學且形式化嚴重

目前，我國企業在制定預算時往往影響因素過多，且相關因素權重的計算大多也沒有完整的理論支撐，大部分企業都是依在上年實際發生比例的基礎做增減，這樣的做法延續了不少滾動預算體系的缺點，使其預算結果不夠科學，不科學的目標預算往往又與企業的實際情況偏離，導致預算無法有效的執行。此外，很多企業在制定年初預算后，也沒有對預算的進行情況進行跟蹤、反饋，沒有及時做出調整和分析，只是為了應付上級而完成工作，使預算工作流于表面。

（三）預算數據不全面、口徑不匹配

一些房地產企業的預算數據多數是財務的數據，缺乏與相關的數據，如雖然有土地交易價、項目費用、銷售價格和簽約量等預算，但是沒有資金占用費、銷售推廣費等預算，這樣導致預算數據的片面性，測算不夠準確，而且在遇到宏觀政策變化時缺乏應有的冗余設計使得實際調整、操作性差。另外，由于房地產企業部門較多，各部門對某一類數據需求的口徑并不相同，如成本管理部和財務部對“項目總可售面積”是否計容、地下設施是否分攤土地面積等的要求就大相徑庭。

（四）財務部門與各個業務部門沒有緊密銜接

一些房地產企業在制定預算的過程中，相關業務部門之間沒有進行很好的配合，這就導致財務部門沒有詳細的了解具體業務，沒有了解過程中的各項工作，單單停留在表面的數據及指標上。如房地產企業的工程施工進度會影響整個樓盤的在建工程抵押、銷售計劃甚至銷售按揭回款，立項資料辦結是否及時也會影響土地增值稅分期等，房地產企業開發過程中一旦有一個節點滯后或出現意外，將會影響整個項目的進度。

（五）預算管理的反饋、監控、考核和獎勵機制不到位

企業預算編制完成后，由于怠于執行、控制，沒有分析考核，缺乏獎懲，造成了各預算相關部門工作沒有壓力、也沒有動力，造成全面預算管理不能更好的為企業管理服務，使預算工作流于表面，沒有起到實質性作用，不能形成以全面預算管理為核心的公司管理體系。

三、加強房地產企業全面預算管理的對策

（一）提升員工對全面預算管理的認識

房地產的黃金十年已經過去，高額利潤逐漸降低，房地產企業要想在當前形勢下立足，就需要引入先進的管理手段，企業的管理包括戰略規劃、企業文化、規章制度、內部控制、管理標準等，預算作為企業管理工具的一部分，在整合企業資源、提升資源的利用率方面有著重要的作用，因此企業應大力宣傳實行全面預算管理的重要性，增強企業全員參與預算的意識，上至企業管理高層，下至普通基層職工，樹立全面預算管理的意識。此外，還應組織相關培訓，加強員工在預算方面的專業知識。

（二）完善預算體系各環節的建設

企業預算管理體系包含很多，主要有預算目標的制定，年度預算計劃的編制，目標的層層分解，過程中的管控、執行與調整，設定考核機制等幾項內容。

在一定時間內，企業生產經營活動需要達到的既定指標稱之為預算目標，全面預算管理首先應確定預算目標；而預算目標分解是將總體目標進行量化，下發到各個部門以便更好地完成任務；對前述預算目標工作的確定并編制計劃成果則是預算計劃編制；過程中的管控，是對預算全過程的監管，對于遇到的問題，及時反饋、及時調整，保證企業預算在正常范圍內運行；預算考核是對管理過程中及各部門工作中工作內容及指標完成情況進行考核，并進行相應的獎懲；預算調整是在執行過程中，由于客觀原因導致的內外環境發生改變時，用來調整和衡量企業現有資源和所制定的未來戰略規劃的統一性。若想提升企業的預算管理水平，必須完善預算管理體系，明確各部門職能。

（三）全面跟蹤預算執行情況，推進績效考核制度

若想全面預算管理在企業能夠良好的運行，在執行的過程中，還要及時的進行跟蹤、反饋，建立員工績效考核制度。設置的制度再好，沒有很好的執行，那就是紙上談兵，而要讓制度得以有效運行，績效考核必不可少，績效考核制度是全面預算管理得以有效落實的重要推手，考核結果也應盡快的具體的落實，明確的獎懲是員工積極工作的動力，也是有效保障企業預算管理約束性和嚴肅性的重要手段。

（四）預算的編制要有科學的依據

全面預算是對企業長期戰略規劃和發展目標的量化和分解，因此，在預算的編制過程中，需要符合企業自身發展的實際情況以及國家的宏觀調控政策。對于房地產企業來說，控制項目成本是全面預算管理的重要管控環節，房地產企業是資金密集型企業，在企業實際的經濟活動中，建造成本通過對前期預算成本和實際發生成本的動態分析，可以沿用到本期的測算中，但對部分受項目競爭程度、國家宏觀政策影響較大的費用、收入項目，則應從零基開始重新預算。

全面預算管理是現代企業管理的重要工具，是企業在新的經濟形勢下必須進行的管理方面的變革。一個成功的全面預算管理，首先在預算的編制上要有科學的制定依據和實際可操作性；其次在實際執行過程中要給予足夠的重視，保證實施的效率及考核的嚴謹；最后是一定要得到從企業高層管理到基層員工全員的重視、參與。

四、結束語

綜上所述，房地產企業全面預算管理是長期工程，企業應根據自身特點，制定符合自身發展的體系，提高資源利用率，實現企業的既定目標。

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作者簡介：

池暉，南寧市榮和辰景房地產有限公司。