新形勢下房地產企業資金管理與成本控制探討

摘 要：現今，我國的房地產企業在經過長期的發展進程后，已經進入了一個相對成熟穩定的發展階段，因此今后房地產行業的將來發展也不會存在暴利現象，這對于房地產企業來說既是機遇也是挑戰。房地產企業應該不斷的提升自身的資金管理水平，這樣才能夠實現自身的長遠穩定發展，并正確認識利潤空間的降低其實是一種正常現象。為更好的應對這一挑戰，房地產企業必須深入的挖掘企業的潛力，并積極的推廣最低營運資金管理方案，對房地產企業的供應鏈進行相應的優化，最大化的降低房地產項目的建設成本。

關鍵詞：新形勢；房地產企業；資金管理；成本控制

在2012年9月9日，國家統計局針對我國該年1月到8月的房地產開發銷售情況出具了統計報告，報告的主要內容有：到2012年8月低，我國待售的商品房總面積達到了3.2億平方米左右，較一個月前增加了290萬平方米，辦公樓的增量為19萬平方米，商業營業用房增加了12萬平方米。從這些數據可以看出，現今我國的房地產行業存在著嚴重的商品房存量過大的問題，而這些房地產存量占用了很多的資金，使得企業經營過程中的流動資金總量大大減少，這對于企業經營來說是致命性的問題。

從2009年的年底，我國開始針對房地產進行宏觀調控，這也意味著我國的房地產企業開始進入一個正常而緩慢的發展階段。而造成這一現象的主要原因有世界性的經濟危機、國家政策的宏觀調控兩個方面，當然，價格機制也對房地產市場造成了一定的影響。現今，我國大多數房地產企業的資金管理水平都比較低，相關制度也不健全，在整個房地產開發工作中，也未針對項目成本進行嚴格的控制，這都使得房地產的開發成本大大提高。

一、深入的挖掘企業內部的潛力，落實最低營運資金管理方式

分析我國房地產行業近幾年的發展歷程可以知道，在房地產行業中，如何保持資金鏈的穩定性是一項極為重要的工作，甚至關乎著企業的生存。現今，我國相當一部分的房地產開發企業的營運資金都是來源于銀行的貸款、業主預先交的定金和施工企業墊付的資金，這便使得房地產行業的資金鏈十分的脆弱。在之前幾年，我國的房地產行業發展迅猛，利潤空間也比較大，因此這一問題并不突出。但現今有很多潛在購房人員都在觀望，銀行貸款也越來越嚴格，施工企業也無法墊付大量的現金，再加之房地產行業資金回收需花費的時間比較長，因此企業一旦出現了資金缺口，則往往會一時之間難以彌補，最終使得資金鏈斷裂。在這樣的現狀下，房地產企業應該更多的著眼于內部，分析怎樣深入挖掘自身的潛力來保證企業資金鏈的穩定性。

從2011年9月開始，我國多達100個城市的平均房價在長達9個月的時間里都呈現下滑，各地區的房地產商對于房地產行業的未來發展前景也并不樂觀。政府雖然一直在進行調控，但對于企業來說，只有不斷的發掘自身的潛力，提升營運資金管理工作的質量和安全性才是王道，才是真正實現自身穩定發展的必經之途，而不是被動的等待政策上的支持。通常條件下，房地產企業應該通過下述幾個方面來提升營運資金管理工作的水平：1.不斷提升投資的科學性，提高項目研究的可行性；2.不斷的對融資渠道進行擴展；3.不斷的提高營運資金預算管理和風險管理的水平。這些工作已經是老生常談，但本文提出的創新型的觀點是：房地產企業內部應注重發掘自身潛力，并落實好最低營運資金管理方式。分析房地產行業的盈利情況可以發現，流動資產對于房地產利益提升的作用是小于固定資產的，但企業依然要有足夠的流動資金才能夠保證自身的正常運轉。但是，我們可以盡可能的降低流動資產的比例，這樣便能夠使房地產企業的盈利能力得到顯著的增強。

最低營運管理方式其實就是盡可能減少流動資金，并對流動資金的營運效果進行評估，以盡可能少的流動資金來換取盡可能多的利潤。而房地產企業要想實現最低營運資金管理模式，則一定要充分的挖掘自身的潛力，為最低營運管理方式的實現打下良好的基礎。一般應做好以下幾點：第一，企業應引入先進的生產設備，提高生產自動化水平，縮短房地產項目的建設周期，這也有利于資金的快速流轉。第二，房地產企業的管理人員應對商品房的建設、銷售狀況有一個深入的了解，這樣才能夠合理的確定營運資產的量，更好的開展銷售工作。一般情況下，房地產銷售的旺季需要更多的流動資產，但是淡季時可以適當的減少流動資產的量，企業還可以結合銷售情況制定一系列的促銷政策，以進一步的擴大銷售量減少存量。第三，必須要建立完善的營運資金管理考核及激勵制度，并且要對企業的內部審計進行嚴格的監督。

二、提高房地產供應鏈管理的水平

現今的各種企業管理理論中，供應鏈管理是一個相對主流的概念，其主要內容就是把供應商、制造商、分銷商、零售商以及用戶聯系起來，成為一個功能網鏈，并且還需要對這個網鏈系統開展相應的計劃、協調、控制以及優化工作。房地產企業采用供應鏈管理的方式能夠更好的優化銷售渠道和銷售結構，有效的降低庫存和生產的成本，這對于企業運營效率的提高也有著非常積極的作用。但房地產企業和制造業的主要差異在于房地產企業的價值鏈是位于企業的外部的，因此其外部價值鏈一般是策劃公司、設計公司、服務公司以及施工企業，協調好他們之間的關系對于房地產企業利潤的提升有著十分積極的作用。所以，必須要持續的對外部的客戶管理和供應鏈管理進行優化，要把握好以下幾點：第一，確定適宜的供應商為企業的長期合作伙伴，通過長期的大批量合作，可以更好的降低各種材料的成本；第二，對采購工作進行優化，使用定量化和科學化的采購方式來減少采購的成本，并且要科學的確定房地產項目的設計企業、咨詢企業和建設企業，并且應該對相關的合同和規范予以明確，各個企業間彼此信任、彼此約束；第三，有效的降低項目成本，現今的房地產施工中經常用到目標管理的方式，并且應結合社會的發展進行優化。

三、不斷提高目標管理水平，減少分項目施工成本

在房地產項目施工中，目標管理是比較常用的一種管理方式，而隨著社會的不斷發展，還必須不斷的對目標管理的方式進行提高，且最重要的一項工作就是采取有效措施減少項目的成本。應該結合項目成本標制定更為詳細、具體、可行的方案，還應該將這些方案進行細化，并落實到具體的責任人。項目經理必須對成本費用的各項情況都有一個深入的了解，并積極、細致的進行分項目成本管理工作，確定好各個分項目的成本管理，確定好各項工作的具體責任尤其是成本責任。進行目標管理工作時一定要保證工作的全面性和及時性，在出現問題后，必須立即深入的分析問題成因并制定科學、高效的改進方案。施工企業一定要在確保工程施工質量以及施工進度的前提下，最好能夠使用各種先進的技術來促進生產成本的降低。控制機構還必須嚴格開展合同預算以及工程進度管理工作，并對工程進度款的中報和催款工作，財務工作者也應該對資金資金的收支狀況有一個深入的了解，科學的分配資金以降低企業的稅負。

不僅如此，實際的項目施工期間，還應該對人工成本、機械成本以及材料設備成本都進行嚴格的管理。還應對非生產人員的數量進行合理的控制，避免出現人浮于事的問題，要制定科學合理的獎懲規定，使員工在工作過程中能夠有飽滿的工作熱情。要結合施工現場的實際情況來對各種機械設施進行安排，并定期的對設備進行養護，保證設備的良好使用性能。此外，還應對設備采購工作進行嚴格的管理，保證入場原材料的質量，還應控制器數量，避免事故現場出現材料堆積的問題。

四、結語

總之，對于房地產企業來說，要想挺過“市場寒冬”，實現自身的健康可持續發展，就一定要善于從自身入手來尋找問題的解決方案。而綜合各個企業的發展實際可以知道，不斷的提高企業的資金管理和成本控制工作的水平對于企業的長期穩定發展是必須的，因此，在今后的工作中，房地產企業一定要將這項工作水平的提高作為發展重點。

參考文獻：

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作者簡介：

李絢絢（1976-），女，漢，籍貫：山東青島，最高學歷：大學本科，畢業學校：青島大學，職稱：會計師。