住房反向抵押貸款引入我國的思考

摘 要：第六次全國人口普查的結(jié)果表明，我國已進(jìn)入了老齡化階段。但與此同時(shí)，就當(dāng)前而言，我國的社會養(yǎng)老制度仍然有待完善，社會日益增長的養(yǎng)老需求依然無法得到充分地滿足。基于此，文章介紹了一種已在發(fā)達(dá)國家較為成熟的養(yǎng)老性金融產(chǎn)品——住房反向抵押貸款，探討其在我國推行可能面臨的問題，并提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：住房反向抵押貸款；老齡化；養(yǎng)老保障

近年來，伴隨著自然出生率的下降和社會醫(yī)療水平的顯著提升，老齡人口占社會總?cè)丝诘谋嚷手鸩缴仙覈丝诶淆g化問題日益突出。因此，積極尋找一種補(bǔ)充性的養(yǎng)老措施，彌補(bǔ)現(xiàn)行社會養(yǎng)老制度的不足便顯得十分必要，而住房反向抵押貸款作為一種在西方發(fā)達(dá)國家已經(jīng)較為成熟的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，若將其順利引入我國，則可以對現(xiàn)有的社會養(yǎng)老制度的起到一定的補(bǔ)充作用。

一、住房反向抵押貸款的概念

所謂住房反向抵押貸款，是指產(chǎn)品購買人將自有房屋抵押給銀行等金融機(jī)構(gòu)，相應(yīng)機(jī)構(gòu)對該房屋現(xiàn)值、未來增值與折舊、借款人離世時(shí)房屋的最終價(jià)值以及借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命進(jìn)行綜合評估后，將該房屋的價(jià)值按一定比例分?jǐn)偟浇杩钊祟A(yù)期壽命的各年限之中，并以年金等方式支付給借款人，直至借款人去世。借款人在生前擁有房屋的使用權(quán)并履行維護(hù)及修繕房屋的義務(wù)。待借款人離世后，該金融機(jī)構(gòu)獲得該房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)，可對該房屋進(jìn)行處置，以收回貸款。住房反向抵押貸款的出現(xiàn)，使得產(chǎn)品購買人在生前可以提前支用自有房屋的價(jià)值，以充當(dāng)養(yǎng)老金的作用，并且繼續(xù)保有房屋的使用權(quán)以及相關(guān)產(chǎn)權(quán)。這樣，該金融產(chǎn)品的購買者在世時(shí)既能繼續(xù)使用自有房屋，與此同時(shí)又能定期獲得一定的養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)，從而為自身的養(yǎng)老開支提供保障。

二、住房反向抵押貸款引入我國所面臨的問題

雖然住房反向抵押貸款在西方發(fā)達(dá)國家已較為成熟，但是要將其順利引入中國仍然面臨諸多問題。

（一）與發(fā)達(dá)國家相比我國房地產(chǎn)業(yè)市場仍不健全

以美國為例，美國于1934年頒布《全國住房法案》，同年立聯(lián)邦住房管理局，極大促進(jìn)了其房產(chǎn)買賣市場的發(fā)展。其后，美國于上世紀(jì)60年代先后成立房地美、房利美等住房貸款抵押公司，這一舉措不僅有效地鞏固了房屋一級市場，而且對美國房屋二級市場的成長也起到了極大的推動作用。伴隨著二十多年的蓬勃發(fā)展，美國房地產(chǎn)市場于80年代后逐步穩(wěn)定，房屋價(jià)格波動也趨于理性。這可以說為美國住房反向抵押貸款的推廣與普及營造了良好的基礎(chǔ)環(huán)境。而反觀我國，在上世紀(jì)90年代國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)興起以來，其發(fā)展迅猛，甚至長期呈現(xiàn)“亢奮狀態(tài)”。而房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)配套措施，監(jiān)管調(diào)控法案卻沒有得到充分地完善，以至于出現(xiàn)投資過熱，房價(jià)虛高等問題，房地產(chǎn)業(yè)一直存在著一定的泡沫。此外，從長期來看，我國房地產(chǎn)市場的不健全與房地產(chǎn)泡沫等問題，也加深了房地產(chǎn)市場動蕩以及房屋價(jià)格大幅波動的隱患。住房反向抵押貸款合同存續(xù)期內(nèi)，若房屋期初評估價(jià)值大幅度高于房屋期末價(jià)值，那么經(jīng)營該產(chǎn)品的金融機(jī)構(gòu)在期末則無法通過所得房產(chǎn)的出租或拍賣收回貸款。若房屋期初評估價(jià)值大幅度低于房屋期末價(jià)值，則借款人將遭受較大的經(jīng)濟(jì)損失。由此可見，房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度波動將極大地挫傷該金融產(chǎn)品買賣雙方的積極性。因此，一個(gè)平穩(wěn)健全的房地產(chǎn)市場是反向抵押貸款順利引入我國的重要基礎(chǔ)，而我國在這一方面仍需作出一定的努力。

（二）土地使用年限問題阻礙住房反向抵押貸款在我國的推廣

與大多數(shù)西方國家不同，我國長期推行土地公有制，個(gè)人僅擁有土地的使用權(quán)。我國住宅商品房土地的使用權(quán)僅有70年年限，70年后對于附著在相應(yīng)土地上的房屋，其最終所有權(quán)的歸屬問題仍比較模糊此外，根據(jù)我國2007年修訂的《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定：土地使用年限已滿時(shí)，若土地的現(xiàn)期使用者要求繼續(xù)使用土地的，在提交續(xù)期申請并獲得批準(zhǔn)后，可重新簽訂新一輪的土地使用出讓合同，但須相應(yīng)繳納一定數(shù)目的土地使用金。土地使用年限已滿但未辦理續(xù)期申請或續(xù)期申請未獲準(zhǔn)通過的，土地使用權(quán)則由國家按期收回。雖然該法律表明，房屋所占土地在70年使用年限屆滿后只要辦理相應(yīng)手續(xù)，依然可以繼續(xù)使用，但是對于土地具體能續(xù)期多久？以及土地使用者繼續(xù)使用相應(yīng)土地所需繳納的土地使用權(quán)出讓金究竟是多少？又如何計(jì)算？就目前而言，政府仍然沒有通過立法給予一個(gè)明確的答案。這無疑會給相關(guān)金融機(jī)構(gòu)帶來更多的不確定性因素，增加其經(jīng)營住房反向抵押貸款產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）反向住房貸款與我國部分傳統(tǒng)觀念相悖

與西方國家相比，我國社會父母與子女之間的經(jīng)濟(jì)紐帶更為緊密。對我國工薪階層中的年長父母而言，他們大多數(shù)都希望在自己辭世時(shí)盡可能地為晚輩們留下一定的財(cái)產(chǎn)，為子女未來的發(fā)展，出最后一份力。但國外現(xiàn)有的住房反向抵押貸款產(chǎn)品，其合同均涉及整套房屋的產(chǎn)權(quán)，而我國大多數(shù)工薪老人生前的積蓄大多凝結(jié)在自有住房之中。如果只具有一套住房的工薪老人將整棟房屋進(jìn)行反向抵押貸款，那么其去世后，幾乎難以給子女留下一定的財(cái)產(chǎn)。而這與中國父母希望生后給子女留下一定財(cái)產(chǎn)的傳統(tǒng)觀念存在一定的沖突。除此之外，我國傳統(tǒng)觀念十分強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)在家族發(fā)展中所起到的作用，房產(chǎn)的代際繼承常常被認(rèn)為是家族傳承的紐帶，而輕易地用房產(chǎn)來分期“置換”養(yǎng)老開支，恐怕在短時(shí)間內(nèi)讓廣大老年群體接受，則較為困難。所以，如果不能通過相應(yīng)的輿論宣傳手段，引導(dǎo)廣大民眾逐步改變上述的傳統(tǒng)觀念，使其漸漸接受不能針對這一傳統(tǒng)民情采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，那么將十分不利于該金融產(chǎn)品在國內(nèi)市場中的推廣。

三、相應(yīng)的對策

針對住房反向抵押貸款引入我國所面臨的問題，提出以下探究性建議：

（一）相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)在經(jīng)營該金融產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)充分考慮城市級別，地理位置，以及各區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整等因素對房屋價(jià)格波動的影響，盡可能在更多不同區(qū)域開展相應(yīng)業(yè)務(wù)，努力將合同涉及的房產(chǎn)的地理分布擴(kuò)散開來，以盡可能減小單個(gè)區(qū)域房屋價(jià)格的大范圍波動而造成的損失性風(fēng)險(xiǎn)。此外，相關(guān)政府部門應(yīng)積極采取穩(wěn)妥有效的應(yīng)對措施，抑制我國部分地區(qū)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，疏解房屋價(jià)格大幅波動的風(fēng)險(xiǎn)，并努力促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場地健康發(fā)展，從而為住房反向抵押貸款順利引入我國營造良好的基礎(chǔ)環(huán)境。

（二）為了推動住房反向抵押貸款在我國的順利實(shí)施，政府應(yīng)努力修訂和完善相應(yīng)的法律法規(guī)，特別是對于土地使用權(quán)這一問題，應(yīng)對70年土地使用權(quán)到期后相關(guān)房屋的產(chǎn)權(quán)問題給予明確界定。同時(shí)，各級政府應(yīng)加強(qiáng)房屋建筑工程質(zhì)量的監(jiān)管，努力推動我國住宅用房向長壽命、高品質(zhì)的方向發(fā)展，從而為我國逐步引入住房反向抵押貸款提供物質(zhì)基礎(chǔ)。

（三）對于因我國傳統(tǒng)社會觀念引發(fā)的產(chǎn)品認(rèn)同障礙，相應(yīng)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)積極通過多種途徑，廣泛宣傳住房反向抵押貸款的各種優(yōu)勢，努力改變社會傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念中不合理的部分。同時(shí)，在設(shè)計(jì)該金融產(chǎn)品的條款時(shí)，應(yīng)盡可能地使其通俗化簡潔化，以便于老年人理解，進(jìn)而使社會大眾日益認(rèn)同并接受該金融產(chǎn)品。此外，針對多數(shù)工薪老人希望在辭世時(shí)為晚輩們盡可能留下一定的財(cái)產(chǎn)，以為子女未來的發(fā)展出最后一份力的心愿，建議相關(guān)金融機(jī)構(gòu)可以創(chuàng)新性地嘗試設(shè)計(jì)類似比例可變動式的住房反向抵押貸款，即購買該金融產(chǎn)品的老人只將房屋的部分產(chǎn)權(quán)納入合同范圍。待老人辭世時(shí)，該房屋的出售、出租或拍賣所得，按照該比例在貸款機(jī)構(gòu)和老人的子女之間進(jìn)行分配。老人子女獲得的這筆資金也即相當(dāng)于老人給子女留下的部分遺產(chǎn)。這樣，在兼顧該產(chǎn)品的養(yǎng)老屬性的同時(shí)，也考慮到了老人為子女留下資產(chǎn)的心愿。但這僅為探究性建議，產(chǎn)品的能否實(shí)施還涉及相關(guān)法律的調(diào)整與修改。不過就住房反向抵押貸款的順利推廣而言，這也不失為一種值得考慮的嘗試。

四、結(jié)束語

總體來看，雖然就目前而言，還存在著諸多阻礙住房反向抵押貸款在我國推行的不利因素，但是，如果能有效地采取相應(yīng)的措施予以克服，將該金融產(chǎn)品順利引入我國，那么這將極大緩解我國日益嚴(yán)峻的社會養(yǎng)老壓力，并產(chǎn)生積極的的經(jīng)濟(jì)及社會意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮靜生.住房反向抵押貸款的國際借鑒與實(shí)踐建議[J].海南金融，2005，（11）：47-49.

[2]袁友文.以房養(yǎng)老：國際經(jīng)驗(yàn)及中國前景分析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)探討，2006，（06）：79-81.

[3]王偉，高雅.住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的國際經(jīng)驗(yàn)與啟示[J].金融與經(jīng)濟(jì)，2016，（02）：60-63+32.

作者簡介：

周京（1997-），男，漢族，安徽合肥人，安徽農(nóng)業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院金融專業(yè)本科在讀。