試析營改增對房地產企業會計核算和納稅的影響

摘 要：國家為了降低各個行業在社會經濟不斷發展背景下的稅負壓力針對性的制定了“營改增”政策，該政策的實行對于我國各個行業的經濟發展起到了一定的促進作用，收到這一政策影響最大的就是房地產企業。當前“營改增”政策在房地產企業內部實施的過程中使企業迎來機遇的同時也帶來了一定的挑戰。作者站在所從事的房產相關行業的角度著眼對“營改增”政策進行分析，論述該政策在實施過程中對企業會計核算和納稅帶來的影響，希望通過本文的論述能夠在一定程度上推動會計核算工作的創新和發展。

關鍵詞：營改增；房地產企業；會計核算；納稅

在我國對“營改增”政策不斷落實的過程中房地產企業的納稅和會計核算工作都受到了一定程度的影響，在這樣的情況下房地產企業為了更好的保障自身的持續性發展和迎合時代的需求，也為了更好的提高企業會計核算工作的創新性以及納稅的規劃性對自身的產業機構進行了大力度的優化和升級。

一、“營改增”對房地產企業中會計核算和納稅的具體影響

（一）對于會計核算中成本核算的影響

在“營改增”政策尚未實行的時候稅前的范圍也包括了對于房地產的成本核算內容，所以在實際支付的過程中實際成本的主要內容一直是進項稅。但是在當前“營改增”政策得到實施之后企業在對成本進行核算的時候要在銷項稅額和抵扣完稅額之后才能進行，正因為這種情況使支付過程中需要支付比較多的增值稅。所以，房地產企業在對成本進行核算的過程中一旦缺少科學合理的成本分配制度便極有可能出現票控難題。

（二）對于會計核算中現金流量和效益核算的影響

在房地產企業對現金流量和效益進行核算的過程中常常會因為現金流量的不穩定性以及現金流量與稅務的反比關系而使房地產企業只能依靠成本和收入作為企業的整體收益。 所以在“營改增”政策實行之前營業稅稅金預交體系在一定程度上影響到了企業的正常運轉，使企業在實際運轉的過程中資金的流動性受到了一定的限制。但是在“營改增”政策實行之后使企業可以在對完工率進行結合后判斷出大致的經濟效益，之后再完成相應的納稅義務，這種情況下能夠有效的提高房產企業的現金流量。

（三）對于企業納稅中企業成本的影響

在“營改增”政策實行之后使企業成本中出現了規模較大的零散材料，這些材料由于不符合增值稅發票的開票標準，所以會在一定程度上使企業的稅負增加。另外，由于在施工過程中一些材料需要按百分之六的稅率來進行抵扣，所以會使企業的納稅成本在一定程度上增加。

（四）對于企業納稅中企業稅率的影響

在“營改增”政策實行之前對于企業營業稅定下的標準是百分之五，而在“營改增”政策實施之后在一定程度上改變了企業的稅額，政策實施后企業的的稅額主要是以當前銷項稅額和進項稅額之間相差的額度來對稅額進行抵扣。“營改增”政策的實行使房地產企業售樓環節中定格增值的部分也需要繳納相應的稅費，而且納稅的標準達到了百分之十一。

二、改善“營改增”對于房地產企業核算和納稅的對策

（一）完善企業應用“營改增”的制度

企業為了保證財務相關人員在工作過程中的工作質量和效率要適當的對財務人員管理的規范化和制度化進行有效的加強，并且企業為了對員工的職責和工作進行更加明確的劃分，要結合自身的實際情況構建起有效的績效考核制度，避免在出現一些問題之后相關的責任人逃避和推卸責任的現象。而且企業在對責任方案進行落實的過程中相關的會計工作管理人員也要對一些實際情況進行核查，而且在喝茶的過程中一定要對相應的財務風險以及財務信息的披露工作給予足夠的重視。最后相關的工作必須要由會計核算人員來落實和完成，在保證監督管理工作效率的同時也對會計核算工作的質量帶來一定的提高。

（二）優化企業應用“營改增”的結構

為了企業能夠得到長足穩定的發展，在“營改增”政策落實之后企業要結合自身的特點以及時代的特征對自身的產業機構進行有效的優化和升級，并且為了更好的提高會計核算人員的技能企業還要對會計核算從業人員的技能培訓工作給予足夠的重視。另外在企業開展日常工作的過程中還要對企業各個們之間的交流管理進行一定的強化，通過構建監督管理機制來保證企業內部的資源得到科學合理的配置和實現企業產業機構的優化與升級。

（三）提高企業的納稅意識

在企業實施“營改增”政策之后，企業為了更好的保障會計核算工作的質量要對傳統的會計核算方法進行一定的調整和改變，另外，企業為了保證員工的工作質量還要對會計人員的綜合素質的培養工作進行一定的強化。最后，因為在“營改增”政策得到落實之后房地產企業的成本出現了提高的情況，所以房地產企業要對員工的納稅意識進行針對性的強化，并且對工作的精細化給予足夠的重視。

（四）強化企業與納稅部門的交流

在“營改增”政策實行的情況下企業如果想要對納稅進行有效化的管理就必須要與納稅的相關部門保持良好的交流，因此對企業與納稅相關部門的交流進行有效的強化是當前形勢下房地產企業的工作重點之一。為了對納稅工作進行有效的加強，房地產企業可以通過有效的交流來對納稅的相關內容進行明確，以此能夠實現對納稅工作的強化。另外，在房地產企業和一些納稅部門進行交流的過程中要對相關的業務進行虛心的學習，并且要時刻對自身的學習態度進行嚴格要求，以此能夠實現對納稅知識內容的全面了解和掌握。

三、案例分析

某房地產企業通過招投標于2016年5月獲得了長春市某地塊的施工權，需要支付的土地出讓金達到1億1千萬元，另外還有配套費1千5百萬元。該企業在2016年12月獲取了商品房預售的許可證，在當年取得的預售銷售額（含稅）總計達到1億1千萬元。但是在年制度工程價款含稅的總額也是1億1千萬，并且已經取得了增值稅專用發票和認證抵扣。當2017年4月開始銷售到銷售完成的過程中一共收獲了2億2千2百萬的預售收入。在2017年底該項目交付入住的業主和為業主辦理相關的房產轉移手續。

分析：如果在營改增政策實行增值之后含稅的售價不發生變化的話，相應的一些土增稅也會出現一定程度的降低，根據“營改增”政策實行后的相關公式對增值稅下該房地產企業需要繳納的土地增值稅計算可以得到數值為186萬元，而在“營改增”政策實行之前企業需要繳納的土地增值稅達到了247.5萬元，通過計算可以發現政策實行之后該房地產企業繳納的土地增值稅降低了61.5萬元。所以我們可以得出在“營改增”政策實行之后客戶和供應商的價格對房地產企業的負稅都造成了不同程度的影響。

四、結束語

在“營改增”政策實行之后對于房地產企業的會計核算和納稅等方面都帶來了一定程度的影響，對房地產企業會計核算工作以及納稅受到的影響進行有效分析的同時針對性的提出一些改善的策略對于房地產企業的經濟效益以及對企業稅務籌劃做到科學規劃有著極為明顯的意義，這些工作對于房地產企業的健康發展意義深遠。作者通過對自身從事房產相關行業的經驗進行總結，分析當前營改增政策實施之后對房地產企業會計核算和納稅等方面帶來的影響做出簡要的分析，希望能夠為所在企業以及同行業的房產企業的更好發展做出積極的貢獻。

參考文獻：

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作者簡介：

吳丹，湖北金馳物業有限公司。