房地產經營中的風險與預防措施研究

摘 要：對于房地產的經營而言，實則屬于收益和風險共同存在的情況，由于房地產開發商在投資建設以前，并不能真正把握建成之后的銷售情況，從而屬于預期的收益過程，并且由于預期具有較大的風險，隨著收益的增加，也令風險隨之增加。在這一過程里，開發商不可以因為具備風險而停止投資，并且也不可以由于具有龐大收益而忽視風險。對于房地產開發的經營管理而言，若想要真正避免風險并不現實，那么則需盡可能降低開發當中的風險，具備相應的風險意識，正確評估風險，將產生的風險減少到最低。

關鍵詞：房地產；經營；風險；預防措施

引言

從本質而言，經營房地產當中大多為風險和收益共存的狀況。收益越高的項目風險則越大。因此在經營當中，則需全面分析具有的風險，通過良好的預防措施，令風險降至最低。

一、房地產經營風險

（一）獲取土地階段

在獲取土地時，國家相應房地產投資土地供給政策、低價政策令土地使用權費用無法確定，成為獲得土地階段房地產經營的重要風險。

（二）開發建設階段

1.前期工程

前期工程包含了勘察、設計、臨時設施、七通一平等方面。政府對于稅費、住房等方面政策的頒布則會轉變開發時機、規模以及方式，令開發成本、投資回收期限、實際利潤等方面具有變化，并且前期工程費用水平取決于原本土地的配套設施狀況。如果土地地質良好，則挖填土石方的工程費用較低。如果地形平坦，則測量與勘察較為輕松，費用也較低。

2.建筑安裝工程

建筑安裝工程主要包含了土建工程與安裝工程。對于建筑安裝工程費用而言，不僅需要通過建筑安裝工人的工作效率以及技術水準，還需透過建筑安裝材料價格而判斷。市場運轉當中各類不確定因素較多。由于全球社會經濟的變動、經濟政策的改變、百姓收入的改變均造成了建筑安裝價格的變動，對建筑安裝成本具有直接影響，以此影響到房地產企業的投資規劃。

3.配套工程

配套工程指的是區域中基礎設施配套以及公共設施，包含了小區中室外管網、道路工程、配套設施工程乃至景觀綠化工程等方面。配套工程費用被市場情況乃至房地產企業內部成本管理水準而影響。

4.租賃和銷售階段

房地產企業對建設房屋給予銷售和租賃，通過回收投資獲得經濟收益。因為房屋建造具有較長的周期，在長時間建造中，因為科技進步和影響因素較多，從而令投資回收期限以及利潤等方面出現轉變，令房地產項目投資回報脫離了預定的目標，為房地產投資造成較大的風險。

二、房地產經營風險的預防措施

（一）加強分析經營環境

房地產企業組織與實施的經營活動也猶如其他企業一般在一定的環境中執行，此環境在為其提供機會的同時，也令其面對危機。隨著社會的不斷發展，令企業的外部環境以及經營活動越發緊密，構成外部環境的相應因素較多，均令企業在經營活動中具有影響。在持續轉變的外部環境當中，應當通過房地產經營者把企業當作開放體系，將其與外部環境之間的相互作用與影響進一步明確，在正視這一作用與影響下，有效融合內外部環境，以此令科學的、符合本身發展的戰略目標得以制定，且通過潛心培養而令本身的核心競爭力獲得提升。并且經營者還需通過靈活的變動、觀察形勢給予改變，以此令項目投資獲得成功，完成風險管理的目標。

（二）加強調查和預測房地產市場

房地產經營者需加強對房地產市場的預測和調查，以此令營銷觀念取代產品觀念。身為房地產企業執行生產活動的結論，房屋也屬于商品，所以具備一般的特點。在持續發展的市場經濟中，人們的生活水準逐漸提升，消費者具備的低層次所需已經愈發被滿足，人們對商品的耗費一直趨于心理所需，所以大部分消費者在進行消費時逐步展現出個性化的特點。通過這一改變，房地產企業應當將傳統的理念給予改變，對人們購房不僅束縛在符合居住的狀況中得以明確。所以，在房地產開發經營中，不僅要為其提供良好的居住功能，還需顧及良好的物業管理、智能化設施、良好的環境、較好的造型、優秀的套型設計等功能。實際而言，對于房產來講，是固定核心的產品，企業相互間的產品差距較小。可是對現代產品理念外延與內涵而言，具備擴大的效應。

三、結束語

總而言之，房地產行業涵蓋諸多領域，牽涉到諸多單位，對國家經濟建設與社會秩序具有較大的影響。所以，對于房地產投資管理而言，應當具備較高的責任感，認真面對投資當中的經營風險，通過科學的方式給予防范，強化控制與管理，減少房地產項目的投資風險。

參考文獻：

[1]張楠楠.房地產經營中的風險與預防措施[J].中國新技術新產品，2012.（18）：218.

[2]蕭建民.淺析房地產投資經營風險與防范措施[J].經營管理者，2015.（22）：82.

作者簡介：

陶方紅（1982-），女，湖南瀏陽人，副高，研究方向是房地產經營與管理，云南經濟管理學院教師。