試析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制

摘 要：本篇文章首先對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的基本含義進(jìn)行概述，從決策階段、準(zhǔn)備階段、施工階段、銷售階段四個方面入手，對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的構(gòu)建進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制對策。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；全過程；成本控制

從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身角度出發(fā)，要想得到穩(wěn)定發(fā)展，應(yīng)該注重兩項(xiàng)內(nèi)容，一個是工程質(zhì)量，另一個是是房產(chǎn)價(jià)格，而實(shí)現(xiàn)效益最優(yōu)化則是每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制作為房地產(chǎn)企業(yè)開展項(xiàng)目建設(shè)環(huán)節(jié)中主要的工作內(nèi)容，全面貫穿于整個項(xiàng)目施工過程中，為了給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更好的效益，就要給予成本控制工作充分注重，加大成本控制力度，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成本控制質(zhì)量的提升，在減少不必要成本投放的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。下面，本文將進(jìn)一步對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制進(jìn)行闡述和分析。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的基本概述

針對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說，其作為一個時(shí)間成本投放較長的工程，從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃開始，直到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)束，整個環(huán)節(jié)中涉及了諸多企業(yè)，由于整個環(huán)節(jié)中還包含了可行性探究、規(guī)劃勘察、施工準(zhǔn)備等環(huán)節(jié)，且各個環(huán)節(jié)均需要得到有關(guān)部門的合作和支持。其中涉及了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、規(guī)劃企業(yè)、勘察企業(yè)、市政機(jī)構(gòu)等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依賴于政府宏觀調(diào)控政策的引導(dǎo)的基礎(chǔ)上，還要結(jié)合具體狀況對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)修整，以此提升房產(chǎn)供應(yīng)量，在確保房產(chǎn)整體質(zhì)量的同時(shí)，還要迎合房產(chǎn)價(jià)格滿足群眾需求，在此過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制將會發(fā)揮著關(guān)鍵性作用。這就要求相關(guān)人員結(jié)合實(shí)際情況統(tǒng)籌全局，做好組織配合工作，從工程項(xiàng)目全過程入手，做到各個環(huán)節(jié)科學(xué)把控，以此實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金的充分應(yīng)用，在減少成本投放的基礎(chǔ)上，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更好的效益。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制的構(gòu)建

從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制角度來說，其主要有四個部分構(gòu)建而成，其中涉及了決策階段、準(zhǔn)備階段、施工階段以及銷售階段。

（一）決策階段

對于決策階段成本來說，投放相對不多，一般需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)范性以及經(jīng)濟(jì)學(xué)等內(nèi)容加以細(xì)化和探究，以此對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址以及投資等進(jìn)行明確。

（二）準(zhǔn)備階段

在準(zhǔn)備階段中，涉及的企業(yè)需要準(zhǔn)備大量的資金，通常以土地所包含的資金為主，例如土地轉(zhuǎn)讓資金、有關(guān)稅務(wù)資金、土地補(bǔ)償資金等，同時(shí)對擬建項(xiàng)目加以綜合探究，并對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在位置進(jìn)行考察，根據(jù)考察結(jié)果，對房地產(chǎn)開發(fā)施工環(huán)境中所產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測。此外，還要對房地產(chǎn)開發(fā)所在位置的供水、通電等費(fèi)用進(jìn)行核算，在此環(huán)節(jié)中不僅涉及了項(xiàng)目設(shè)計(jì)成本，同時(shí)還包括了準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中產(chǎn)生的人工成本。

（三）施工階段

施工環(huán)節(jié)成本作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工成本占比較大的環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中涉及了工程項(xiàng)目施工成本、附屬工程施工成本和其他成本等。例如排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)等建設(shè)成本等。此環(huán)節(jié)成本還涉及了大量的人工成本、施工材料成本以及施工設(shè)施成本等。因此，做好該環(huán)節(jié)的成本控制工作是非常必要的。

（四）銷售階段

銷售環(huán)節(jié)作為對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營銷的主要環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中投放的成本主要以人工成本為主，其中包括管理成本、財(cái)務(wù)成本以及營銷成本等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)銷售時(shí)間相對較長，并且成本可變性比較高，在此環(huán)節(jié)中開展成本控制工作將會面臨一定困難。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程成本控制對策

（一）加強(qiáng)決策階段的成本控制措施

要想實(shí)現(xiàn)決策環(huán)節(jié)成本控制水平的提升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員需要對決策的作用有所了解，加大決策環(huán)節(jié)成本控制力度。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對項(xiàng)目進(jìn)行明確之前，應(yīng)該對市場情況加以探究和核查，在對市場環(huán)境進(jìn)行綜合評估的基礎(chǔ)上，明確工程規(guī)模以及施工地位。在決策環(huán)節(jié)中開展成本控制工作時(shí)，不但要注重成本把控，同時(shí)還要確保決策設(shè)定的合理性和規(guī)范性，在減少成本投放的基礎(chǔ)上，才能保證后續(xù)施工環(huán)節(jié)成本控制工作的順利發(fā)展。其次，在進(jìn)行決策環(huán)節(jié)成本控制的過程中，還要做好預(yù)算編制工作，預(yù)測出工程所投放的成本數(shù)量，建立規(guī)范的規(guī)劃方案，對工程效益空間以及成本投放等內(nèi)容進(jìn)行探究，給決策制定提供條件，從而確保工程項(xiàng)目有序開展。

（二）加強(qiáng)準(zhǔn)備階段的成本控制措施

房地產(chǎn)開發(fā)準(zhǔn)備環(huán)節(jié)涉及的內(nèi)容在于結(jié)合決策方案來執(zhí)行，充分落實(shí)決策人員的決定。在此環(huán)節(jié)中，開展成本控制工作，應(yīng)該做好設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本把控，同時(shí)加大對招投標(biāo)環(huán)節(jié)的監(jiān)管力度。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對此環(huán)節(jié)涉及的成本加以綜合把控，同時(shí)在明確擬建項(xiàng)目規(guī)劃以及施工位置以后，結(jié)合該領(lǐng)域的真實(shí)狀況和土質(zhì)特性等內(nèi)容，科學(xué)設(shè)定工程方案，并根據(jù)施工現(xiàn)場真實(shí)狀況，對施工場地以及空間進(jìn)行合理規(guī)劃，以此保證工程和環(huán)節(jié)的統(tǒng)一發(fā)展。其次，在準(zhǔn)備環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對施工圖紙進(jìn)行核查，保證圖紙規(guī)劃的完善性，找出設(shè)計(jì)中存在的問題，并和設(shè)計(jì)企業(yè)一同商議進(jìn)行修整，以此防止在施工過程中常常發(fā)生設(shè)計(jì)變更現(xiàn)象，加劇成本投放。最后，針對工程項(xiàng)目招投標(biāo)來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身標(biāo)準(zhǔn)，秉持公開、公正的原則來開展工程招投標(biāo)工作，在進(jìn)行承包企業(yè)選擇的過程中，不能一味的減少工程成本投放而選擇價(jià)格低廉的企業(yè)，而是需要注重企業(yè)的整體品質(zhì)和資歷，保證有關(guān)合同的精準(zhǔn)性，在此環(huán)節(jié)中，對施工設(shè)計(jì)方案進(jìn)行考察，以此確保后續(xù)工程項(xiàng)目整體施工質(zhì)量。

（三）加強(qiáng)施工階段的成本控制措施

在施工環(huán)節(jié)中的成本控制通常以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡可以防止工程變更或者承包企業(yè)索賠為主，一旦發(fā)生其中一個問題，必將會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。所以，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立完善的管理體系，對施工環(huán)節(jié)中各個企業(yè)的職責(zé)以及義務(wù)加以明確，防止發(fā)生徇私舞弊的狀況。針對索賠管理來說，房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該構(gòu)建規(guī)范的監(jiān)管體系，并設(shè)定專業(yè)的監(jiān)管部門，做好成本管理工作。同時(shí)，施工企業(yè)還要對工程項(xiàng)目材料成本投放、人工成本投放以及施工設(shè)施成本投放等進(jìn)行評估，嚴(yán)格把關(guān)，在保證施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，做好人員分配工作，以此保證施工工作順利發(fā)展。

（四）加強(qiáng)銷售階段的成本控制措施

銷售環(huán)節(jié)的成本把控作為評估前期成本管理成果的核心環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)中，成本投放一般以人工成本為主，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要制定完善的人員管理機(jī)制以及成本管理對策，同時(shí)還要做好活動策劃以及推廣等工作，減少營銷時(shí)間，讓資金盡可能快速回籠，以此促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展。

四、結(jié)束語

總而言之，在當(dāng)前我國社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展背景下，這給各個領(lǐng)域的健康發(fā)展提供了條件，同時(shí)在各個領(lǐng)域穩(wěn)定發(fā)展的環(huán)境下，也促進(jìn)了我國國民經(jīng)濟(jì)的增長。隨著各個領(lǐng)域發(fā)展逐漸進(jìn)步，也加劇了企業(yè)之間的競爭。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了能夠在這種環(huán)境中長遠(yuǎn)發(fā)展，就要在確保工程整體質(zhì)量的基礎(chǔ)上，減少成本投放，做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制工作，在給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)造更好效益的同時(shí)，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合競爭實(shí)力，從而給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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作者簡介：

李寶霞，寧夏上陵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。