房地產企業涉稅賬務的問題及對策

摘 要：為使我國的國民經濟結構得到更好優化，令國家經濟朝著更加健康、穩定方向發展，近些年來我國大力開展了營業稅改增值稅的稅收制度建設工作，在此次稅制改革范圍內也包括房地產行業。從房地產企業的角度來說，企業財務管理工作需在新稅收政策的具體實施過程中做出一定改善與調整，以對其進行更好的適應，令企業在新稅收政策的推行過程中獲得更為良好的發展空間。本文將以當前房地產企業的發展現狀為基礎，詳細分析房地產企業財務管理工作于營業稅改增值稅稅務形式下所面臨的問題，并依據相關問題提出具有一定針對性的解決對策，希望能為面臨同樣問題的房地產企業提供些許借鑒。

關鍵詞：房地產企業；涉稅賬務；問題；對策

我國營業稅改增值稅稅務政策的出臺是以社會經濟的實際發展情況為依據的，“營改增”稅務改革制度具有相當的科學性與合理性，其將實現國家稅收經濟化調整作為具體目的，有效避免了以往稅收制度中重復性征稅現象嚴重的問題。從房地產企業的角度來看，其在運行過程中涉及到較為復雜與多樣的經濟環節和財務步驟，如何對新的稅收政策進行有效運用，使房地產企業在此背景下獲得更為良好的發展是我國大部分房地產企業所關注的重點問題。所以，分析與探討房地產企業于“營改增”稅制改革背景下的財務管理工作具有相當的必要性，存在十分深遠的現實意義。

一、當前“營改增”制度于房地產企業中的具體實行情況

現如今，我國房地產企業所面臨的稅費存在普遍偏高且逐年增加情況，在企業的實際開發成本當中，稅費所占比例高達20%，且以往國家所收取的營業稅在房地產企業的整體稅費額度中多達三成以上，如此繁重的稅費壓力在很大程度上對我國房地產企業發展產生了制約?！盃I改增”制度的推行可對房地產企業以往的負稅結構進行有效調整，降低企業負稅壓力，將企業的活力充分激發出來，例如某房地產企業在將一棟居民樓銷售出去之后共獲得了10000萬元收入總額，其在“營改增”制度實施前的總稅負率為：（企業營業稅+城市維護建設稅+教育費附加+獨體增值稅+企業所得稅，共計1496.5萬元）/（企業收入總額10000萬元）=14.97%；在“營改增”制度實施后，該房地產企業的總稅負率則為：（增值稅進項稅+城市維護建設稅+教育費附加+土地增值稅+企業所得稅，共計1305.8萬元）/（企業收入總額10000萬元/1.11）=14.49%?！按_保所有行業稅負只減不增”是“營改增”稅收制度改革的根本目標，簡單來說，此項制度是為房地產企業發放國家改革紅利的優惠政策，是一種通過制度手段使國家經濟結構得到良好調整的重要舉措，能否對“營改增”制度予以有效利用對房地產企業的未來發展來說至關重要。

二、“營改增”制度實施后房地產企業在財務管理方面顯現的問題

（一）在一定程度上提升了房地產企業會計核算的難度

以往房地產企業中所實行的會計核算方式并不能夠充分適用于我國頒布實施的“營改增”稅收制度，且相較于以往的營業稅會計核算方式，“營改增”制度實施后僅進行增值稅的會計核算方式難度更大。導致此種問題出現的主要原因在于以往對營業稅的會計核算過程中僅需通過將企業總收入乘以額定稅率5%即可獲得企業的實際應繳納營業稅額度。但在“營改增”制度實施后，增值稅稅率共分為6%、11%、13%與17%四個檔次，經營范圍與業務模式不同的房地產企業需以自身實際情況為依據選擇與之相對應的會計核算稅率。此種狀況下，一旦房地產企業中的財務會計人員無法對自身企業業務模式與經濟活動予以有效分類，則很可能導致企業財務人員在實際會計核算過程中選擇了錯誤的稅率，令企業向國家支付更多的稅款，造成企業經濟方面的損失。

（二）影響了房地產企業的稅收籌劃工作

在“營改增”稅收政策的推廣與落實過程中，房地產企業需對自身稅收籌劃工作展開積極調整。以“營改增”制度為依據使企業獲得合理合法的減稅降稅，對國家稅收政策予以有效利用，統籌規劃企業的運營全過程，其中包括企業生產活動、投資活動、經營活動等等，通過有效降低企業稅收負擔的方式來提升企業的實際經濟利益。此種行為是企業在充分遵循相關法律法規基礎上實現利潤最大化的財務會計決策，需利用合理、科學的方式使企業稅負壓力降至最低，幫助企業降低其納稅成本，提升企業現金流動額度，在一定程度上提升企業的市場競爭力。所以，當前我國許多房地產企業財務部門均將對“營改增”制度的研究與解讀工作作為財務管理工作開展過程中的重點內容。

（三）存在進項發票數量不足問題

“營改增”稅收制度規定房地產企業需直接去除企業中以往存在的營業稅種，利用增值稅會計核算形式來確定企業實際納稅金額。雖然營業稅與增值稅均為流轉稅制，但其會計核算形式是極為不同的。增值稅從根本上來說是一種價外稅，其采取的會計處理方式為進項稅抵扣，而進項稅抵扣的具體依據則為房地產企業在一系列對外經濟活動中獲取的增值稅專用發票。但是，我國大部分房地產企業在進行對外經濟活動過程中往往并不能夠順利獲取相應的增值稅專用發票，僅能開具普通發票，導致房地產企業在“營改增”制度下存在嚴重的進項發票數量不足問題。

三、可有效解決“營改增”制度實施后房地產企業財務管理工作問題的具體對策

（一）致力于“營改增”新政策的學習，提升房地產企業財會人員的綜合素質

房地產企業需為自身財務部門提供良好的“營改增”新政策學習機會，幫助其更好的理解新政策內容，使其與國家財務部門建立有效聯系，以便在第一時間掌握國家的稅收政策變化，采取積極的態度調整自身于工作方面的思路。與此同時，房地產企業還需通過聘請專業會計師等方式對自身財務管理人員展開稅務培訓，提升其對于“營改增”制度的理解程度。除此之外，房地產企業還應將自身財會人員的綜合素質與業務水平有效提升上去，建立健全財務會計工作機制，將企業財務人員的工作積極性充分調動起來，從根本上增加企業財務部門的會計核算能力。

（二）使房地產企業的稅收籌劃更具合理性

房地產企業可通過更為科學、合理的稅收籌劃工作來降低自身稅費負擔，需對自身稅收籌劃工作予以積極改善和調整，充分了解“營改增”制度并有效結合自身企業的實際情況、納稅能力與發展需求，使企業能通過良好的稅收籌劃來獲得實際收益，與此同時，房地產企業還需確保全面認識稅收籌劃工作，在企業經營全過程對其進行貫徹落實。

（三）提升對增值稅發票的管理水平，優化企業對供貨商的選擇

房地產企業需充分提升自身對于增值稅發票的管理水平，充分注重企業中為數不多的增值稅專用發票，避免人為因素對其產生的破壞，并全面優化企業對供貨商的選擇，在供貨質量相同情況下挑選可提供增值稅專用發票的供貨商作為企業長期合作伙伴，有效提升自身進項發票獲取數量。

四、結語

在“營改增”稅務制度改革背景下，房地產企業在財務管理工作過程中主要遇到了會計核算難度提升、企業稅收籌劃工作變化與進項發票數量不足等問題。房地產企業需有效提升企業內部財務會計人員的綜合素質與業務水平，使自身稅收籌劃工作更具合理性，并有效管理企業內增值稅專用發票，優化企業的供應商選擇，以對自身財務管理工作予以改善和調整，令其更適應“營改增”的稅制改革大環境。房地產企業需充分利用我國推行的新稅收制度，提升自身財務管理水平，令企業獲得更加健康、穩定的發展。

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作者簡介：

曹海賓，青海開河置業投資有限公司。