酬金制下物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算模式初探

摘 要：近年來我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展迅速，伴隨其發(fā)展的還有物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)，而酬金制物業(yè)管理目前在我國雖然是一種新興的行業(yè)，但其發(fā)展速度迅速，已經(jīng)成為社會(huì)服務(wù)中的一項(xiàng)不可或缺的產(chǎn)業(yè)，想要酬金制物業(yè)管理能夠得到長期的可持續(xù)發(fā)展，必須將物業(yè)管理朝向市場化、系統(tǒng)化和正規(guī)化方向發(fā)展，物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算是從房地產(chǎn)行業(yè)中衍生而來的，就目前狀況來看自身存在一定困惑，本文針對(duì)酬金制下物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算模式做進(jìn)一步分析，使物業(yè)管理企業(yè)能夠長期健康的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：酬金制；物業(yè)管理；會(huì)計(jì)核算；初探

目前我國物業(yè)管理行業(yè)正在逐漸的完善，酬金制物業(yè)管理制度將是以后物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展方向，我國的現(xiàn)行法律法規(guī)中也明確指出物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取方式之一為酬金制，然而在酬金制下的物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀不容樂觀，酬金制下的物業(yè)管理稅收政策和會(huì)計(jì)處理方法之間存在矛盾，希望政府能夠根據(jù)實(shí)際情況解決稅收政策問題，保障物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算能夠合理有序的可持續(xù)發(fā)展。

一、酬金制下物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀

（一）酬金制下物業(yè)管理企業(yè)本身資金和代管資金的核算

酬金制通常是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中用提取定價(jià)酬金支付方式給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其中酬金數(shù)額一般是按照約定的比例或是約定的數(shù)額進(jìn)行支出，而剩余的預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金全部用來服務(wù)合同中約定的支出，最后若有剩余或是出現(xiàn)資金不足現(xiàn)象均由業(yè)主承擔(dān)，如果用于物業(yè)服務(wù)的資金出現(xiàn)剩余將轉(zhuǎn)到下一年繼續(xù)使用，而不能算作物業(yè)管理企業(yè)的收入利潤。酬金制下將物業(yè)管理企業(yè)的自身資金和代管資金進(jìn)行區(qū)分管理，能夠使物業(yè)管理企業(yè)的自身財(cái)務(wù)和代管財(cái)務(wù)核算分明，同時(shí)不僅保證了物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益也便于稅務(wù)部門和業(yè)主對(duì)賬務(wù)的明細(xì)檢查。酬金制下物業(yè)管理方式能夠提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)效率和增強(qiáng)與業(yè)主之間的誠信度，目前在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市中住宅或是寫字樓都會(huì)采用酬金制。

（二）成本費(fèi)用項(xiàng)目的核算

酬金制下物業(yè)管理企業(yè)真正的成本包括企業(yè)內(nèi)部人員的辦公使用費(fèi)和通訊費(fèi)以及人員開支、各項(xiàng)單位福利等，這些真正的成本費(fèi)用核算相對(duì)較為簡單，而代管資金涉及的成本費(fèi)用核算受各種因素的影響比較復(fù)雜，其中物業(yè)合同書中約定的支出費(fèi)用是代付不在企業(yè)真正成本費(fèi)用范圍內(nèi)。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)行業(yè)，其服務(wù)理念應(yīng)該以合理公平，專款專用為原則，在支配代管資金時(shí)如要進(jìn)行小區(qū)公共設(shè)施的維修或是對(duì)小區(qū)進(jìn)行清潔綠化等產(chǎn)生的費(fèi)用，由于物業(yè)管理企業(yè)是委托方，因此支配代管資金時(shí)必須經(jīng)過業(yè)主的同意才能進(jìn)行支配使用，最后將代管資金使用明細(xì)還要對(duì)業(yè)主進(jìn)行公開，保證代管資金使用的有效性和真實(shí)性。

二、酬金制下物業(yè)管理會(huì)計(jì)核算的措施

（一）物業(yè)合同書作為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)

酬金制下物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間訂立的合同書是會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)保證，物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)際操作過程中應(yīng)該嚴(yán)格按照服務(wù)合同進(jìn)行各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)管理，酬金制下物業(yè)管理企業(yè)的收入是按照合同約定的預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金的約定比例或是固定酬金數(shù)，除去物業(yè)管理企業(yè)的薪酬后的物業(yè)服務(wù)資金是物管企業(yè)的代管資金，為了以后對(duì)代管資金的管理方便會(huì)計(jì)核算，物業(yè)合同書內(nèi)容的擬定要盡可能細(xì)致說明每個(gè)服務(wù)項(xiàng)目的費(fèi)用，大到管理人員的薪資及福利待遇，小到電梯維修次數(shù)及費(fèi)用等都要在物業(yè)合同書中有所體現(xiàn)，這樣才能減少業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)間的矛盾，為日后的會(huì)計(jì)核算提供有效的依據(jù)。

（二）以小區(qū)為單位設(shè)立獨(dú)立會(huì)計(jì)核算賬號(hào)

薪酬制下物業(yè)管理企業(yè)只是將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金代為管理，其資金的最終使用權(quán)在于業(yè)主支配，然而業(yè)主沒有時(shí)間和精力來對(duì)每筆費(fèi)用進(jìn)行核算，所以業(yè)主將代管資金的支配權(quán)也授權(quán)給物業(yè)管理公司，并且要對(duì)代管資金進(jìn)行財(cái)務(wù)賬務(wù)管理，物業(yè)管理企業(yè)為了方便各小區(qū)的財(cái)務(wù)管理可以以小區(qū)為單位設(shè)立獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算帳號(hào)，確保每個(gè)賬號(hào)的獨(dú)立性和真實(shí)性，能夠有效避免物業(yè)管理企業(yè)自身成本核算與代管資金核算賬目的混亂現(xiàn)象，同時(shí)各小區(qū)之間建立獨(dú)立的會(huì)計(jì)核算賬號(hào)有利于物業(yè)管理單位向業(yè)主公開賬目明細(xì)，從某種意義上起到推動(dòng)酬金制下物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展。

綜合以上分析，酬薪制下物業(yè)管理形式將引領(lǐng)我國物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，完善物業(yè)管理企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度使物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)收支明細(xì)清晰，同時(shí)也要重視物業(yè)合同書的內(nèi)容擬定，將其作為會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)，不僅能夠?yàn)橐院髸?huì)計(jì)核算提供真實(shí)依據(jù)還能促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，從而推動(dòng)酬金制下物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，今后我國的物業(yè)管理行業(yè)勢(shì)必向酬金制方向發(fā)展。

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作者簡介：

張海濤（1985-），男，漢族，江蘇贛榆人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，高級(jí)財(cái)務(wù)經(jīng)理，研究方向：物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)。