社區商業規劃設計上的幾個要點

摘要：社區商業經過20多年的發展，建筑形態從住宅底商及街鋪，逐步演變為集中式購物場所，業態更復合，購物更具體驗感，社區商業已從對居民吃喝拉撒基本生活需求的滿足，升級對精神層面的滿足。而當前傳統社區商業，面臨的問題集中在：底商過剩、缺乏規劃、電商沖擊、附近綜合體競爭等。

關鍵詞：東線設計;體驗式空間;互動性;連續性

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0019-21

收稿日期：2019-11-12

社區商業經過20多年的發展，建筑形態從住宅底商及街鋪，逐步演變為集中式購物場所，業態更復合，購物更具體驗感，社區商業已從對居民基本生活需求的滿足，升級對精神層面的滿足。

而當前傳統社區商業，面臨的問題集中在：底商過剩、缺乏規劃、電商沖擊、附近綜合體競爭等。

近幾年新增項目則大部分躲不開空間限制（商戶少、可逛性不足、曝光量低）;時間限制（全天候需求與商業體早10晚10矛盾）;情感限制（除了物理空間，還需要賦予“意義”，促成情感鏈接，用戶粘性）;同質化（爭相模仿成功案例，忽略因地制宜，缺乏用戶調研與溝通）等問題。

以上問題無論向內看還是向外看，造成因素都很客觀，也很重要，但這并不是最根本的因素。商業需要強于理解商業規律、敢于嘗鮮創造先機、善于突破發展瓶頸的操盤手，更需要有執念、謀長遠、重人才、能大度的企業家。

1規劃上的3個重點

1.1項目規劃既要契合當前實際，又要有調整的余地

銷售/運營時流的淚，都是當初規劃設計時腦子里進的水。很多社區商業缺乏合理規劃，使得商鋪價值大打折扣。

首先，一個社區商業的規模多大，業態比例怎么劃定，都需要做精準的定位。只有詳盡調查該區域未來商業地產的供應量、業態規劃和設計，了解輻射區域內的顧客需求和消費水平，才能做出最佳的判斷，比如，項目所在區域老齡化嚴重，則顯.然不適合建造兒童主題商場;若建在高校附近，則適合文化藝術類主題，可以引進密室、鬼屋等價格不高又相對新奇的業態。

其次，要預留調整空間，以便適時調整。任何類型的商業，都不可能一開始運營就達到最佳的狀態，需要不斷調整;另外，消費者的偏好會不斷發生變化，也要對癥下藥。因此，必須要預留15%左右的空間，便于有需要的時候調整。

1.2建筑等硬件指標要符合具體業態的使用標準

無論多好的業態規劃，終究還是需要建筑物.本身去承載。這里面有非常多的坑，開發商們一掉再掉。

比如物業布局不考慮居民出行習慣：某開發商的商鋪2012年交房，雖然現在項目及周邊入住已較為成熟，但鮮有商家愿意承租，因為其商鋪位是沿城市快速路一側分布的。

有些建筑標準不符合業態要求。某社區商業，開發商前期花了很大力氣把商家招進去，但一年之后，商家就流失了大半，剩下的則集體抗繳物業費，起因就是煙道設計不合理，餐飲類商家根本沒法做生意。

1.3主題形成合力才能實現差異化

雖然互聯網打破了傳統物理界限，但是以家庭消費，社交需求和個人休閑為場景的社區商業還是有吸引力。

早點攤位、菜店水果店、小超市、銀行網點、快遞柜、美容美發以及SAP會所和社區診所等，這種滿足生活最基本需求的業態，確實是社區商業pk電商和綜合體的有力武器。但僅僅靠這些還不夠。社區商業必須要有鮮明的主題。

2設計上的6個要點

好的商業設計必須以優秀的商業規劃為基礎，商業設計的真正魅力所在，就是通過建筑、景觀、標識、藝術等多專業的統一設計來創造一種環境，能讓顧客停下來、留下來，讓顧客樂意來。優秀的商業設計可以激發消費者的消費欲望，讓人們享受自由購物的樂趣。當人們深深陶醉于這種體驗氛圍時，整個商業地產的潛在價值也將會可持續地成倍增長。

2.1動線設計

動線設計直接影響商業后期的運營效果。商業面對的人群較廣，動線種類相對復雜，必須對人流、物流、車流等不同類型的動線進行合理組織。提供便捷的交通環境是商業高效運轉的必要條件。不僅前期規劃設計要考慮這一點，后期的管理與經營也必須同步跟進。許多商業的失敗不是因為設計問題，而是缺少與規劃設計思路一致的高效、系統、現代化的管理手段與設施。

2.2首層平面設計

對大型商業來說，首層平面的設計很大程度上關系到其商業價值能否躍升。首層商業直接與外部環境相連，最先與人接觸，不僅承擔著商業運營管理功能，而且是人流集散點、垂直交通與水平交通的節點、室內外空間的交叉點。可見既要滿足商業通達性的需求，又要創造良好的商業環境，使其價值最大化，首層平面設計可謂重中之重。

2.3地下車庫特色設計

對于商業來說，地下車庫往往成為接待顧客的“第一大堂”，停車需求是否被滿足，是否有明確的區域劃分和標識系統，是否足夠方便也逐漸成為人們是否選擇該購物場所的重要因素。

2.4地下空間增值開發

對于商業來說，地下一層甚至是地下二層空間都存在潛在的商業價值。利用立體化交通組織，通過下沉廣場、中庭空間、光線、廣告導識、特色業態等多方面設計因素引導人流自然進人地下商業空間，打造地下商業氛圍，充分發掘其潛在價值。

2.5商業設計之體驗式空間設計

好的空間設計可以有足夠的沖擊力和吸引力。而我們所追求的空間有一個共同特質一強調人在其中的“體驗性”。因為傳統商業模式的價值優勢歸根究底就在于體驗式消費模式。隨著社會的發展，人們對情感溝通的需要將遠遠大于物質消費的價值。所以，精神層面的消費需求前景無可替代，體驗式空間的開發至關重要，它已經成為商業項目成功與否的重要標準，時間消費、精神層面的需求將是未來商業的發展方向。

2.6室內外空間的互動性、連續性

在商業設計過程中，不容忽視的是外部空間的設計以及室內外空間的互動與交流，包括灰空間的利用。其核心是創造出舒適、有趣而且充滿活力的開放性空間。現有許多商業室外空間預留不足或者處理方式簡單、生硬，沒能與商業形成良好的溝通，這些都為后期商業運營埋下隱患。

事實上好的商業設計不僅是做“點”，而且要做“面”，要充分利用商業外部空間，將其與商業本身統一設計，同時結合景觀、標識、色彩、形象.藝術等專業一體化設計，讓商業感染力不斷擴大延伸，甚至影響周圍的城市環境，如此，商業對人的吸引力才會更強。

3總結

消費升級帶來了消費需求的多樣化，消費者已然越來越難以取悅，除了關注自身需求和商品質量，他們更講求購物體驗而非簡單的買到一件商品集購物、餐飲、娛樂于一體的購物中心在體驗性上的優勢是電商無法模仿的，親臨現場體驗到的感覺絕對會更令人印象深刻。

社區型購物中心提供了一種與緊張的工作環境截然相反的舒緩、慢節奏氣氛，滿足了社區居民個性化、多層次的情感需求及服務需求。因此，在引進新晉品牌時，必須注重其服務理念。以及在進行業態規劃和布局時要重點考慮對目標人群的吸引和影響力，客流貢獻型的業態往往在社區購物中心中起到舉足輕重的作用。

社區型購物中心可進行多元化品牌組合，除了設置2-3家百貨、超市作為主力店外，還要盡量爭取50-100家個性化專門店、快餐店和服務性店鋪。最好能與周邊設施如劇場、文化中心、體育館、銀行、公園綠地及一定規模的停車場等融合成一體，為社區居民提供一個兼具購物、休閑、娛樂、教育文化、聚會社交等多重功能的生活樂園，充分展現社區購物中心所營造的“生活趣味”。

如今，社區購物中心在全國的購物中心總量中占比將近一半。社區型購物中心是未來發展的重點，也是未來成長潛力最好的，這也帶來了同質化競爭嚴重的問題。除了吸引消費者消費，運營策略也是一個社區型購物中心能夠取勝的關鍵所在。因此要做到經營商家的品牌連鎖化;合理的商業定位、業態規劃和面積配比;零售商聯合擴大經營的范圍;社區型購物中心要更加注重"硬件"的提升和"軟件"的深化;客源分析要精準，打造雙向服務功能才能出奇制勝。

社區購物中心的服務對象既有消費者，也有經營者。它不僅要向消費者提供具有購物、餐飲、娛樂、休閑、生活服務、社會交往等多種功能的服務場所，還要向商戶提供便利、可靠的經營環境，提供多種業態共生共榮的盈利模式，使各商戶在經營中感受到全方位的服務和支持。