物業共用設施設備維修資金使用通道的優化

張磊 袁競峰 張嘉澍 浦曉天 徐成 易曉偉

摘要：物業共用設施設備維修資金在使用的過程中面臨“安全”和“便利”的兩難選擇，合理的維修資金使用通道能夠有效地平衡二者的矛盾，激發行業活力。從物業共用設施設備維修的內涵著手，分析了我國維修資金使用通道的現狀和問題;在此基礎上，以維修資金使用第三方監管模式為突破口，提出了物業共用設施設備維修資金使用通道的優化策略。

關鍵詞：物業公用設施設備;維修資金;使用通道

中圖分類號：F299.23

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）12-0064-69

收稿日期：2019-11-26

自上世紀80年代至今，中國住房體制改革、房地產市場發展、城鎮化已經歷30多年，城鎮房屋建筑已進入修繕期，物業共用設施設備的維修事件進人高增長期。在維修過程中，物業共用設施設備維修與維護的內涵、維修資金的使用范圍方面的問題，導致權利主體的矛盾愈發劇烈。雖然《住宅專項維修資金管理辦法》和相關的管理條例能在一定程度上對維修資金的使用進行規定與指導，但是在使用共用設施設備維修資金的過程中仍存在管理空白區域，從而造成維修過程中的種種問題。例如，《住宅專項維修資金管理辦法》中雖然明確了建設單位、專營經營單位、責任人和物業服務企業關于維修資金的禁止使用情形，但是在實踐中，由于法規不完整、配套標準少和實施細則不配套等原因，使得維修與維保工作在具體實施過程中常出現權責不清，造成了許多“模糊地帶”。除此之外，物業共用設施設備維修資金（后稱維修資金）在使用的過程中，由于維保和維修邊界不清、監管不到位等問題，使得維修資金惜用和濫用的現象頻繁發生，導致了使用維修資金的糾紛。

造成上述問題的主要原因之一是目前的維修資金使用通道存在一定的缺陷，具體表現在：一是普通通道決策難。嚴格的資金使用程序雖然能確保維修資金的安全，并保證其不被亂用、虛假使用，但是會造成維修資金使用難的問題。二是維修資金消耗過重。應急的“綠色通道”雖然能在一定程度上解決資金使用難的問題，但是在執行過程中出現的“濫用的問題”導致了維修資金的消耗過重，危及資金安全。由此可見，維修資金的使用面臨“安全”和“便利”的兩難選擇。合理的維修資金使用通道不僅能夠有效地平衡上述矛盾，而且能夠減輕政府的監管負擔，激發行業的活力。因此，本文從物業共用設施設備維修的內涵著手，通過分析我國維修資金使用的現狀和問題，并在梳理維修資金使用通道優化方向的基礎上，探究維修資金使用通道的優化策略。

1物業共用設施設備維修的內涵

從設備維修發生的時點考慮，可將設備維修分為預防性維修和事后維修。其中，預防維修指設備維修主要是指為保證設備的規定狀態，在其發生故障前對其進行的潤滑、擦拭、檢查、調整、更換和拆修等活動;事后維修則指設備的維修指在設備發生故障后，為使其恢復到初始或規定狀態而進行的維修活動。而從設備利用率的視角考慮，設備維修主要以設備的利用率為目標，綜合考慮實際生產、停機影響和費用等因素，制定相應的維修策略。由此可見，設備維修的主要作用是使設備恢復或處于規定狀態所進行的所有技術和管理活動。

依據《住宅專項維修資金管理辦法》，共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。因此，可將物業共用設施設備的維修定義為：共用設施設備的技術狀態劣化或發生故障后，為恢復其功能而進行的技術活動，包括各類計劃修理和計劃外的故障修理及事故修理。

2物業共用設施設備維修資金使用通道的現狀及問題

2.1物業共用設施設備維修資金使用通道的現狀

現行各省市專項維修資金的管理辦法大部分都是基于《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）制定的。具體可分為三種不同的使用情景：資金劃轉業主大會管理前、資金劃轉業主大會管理后及發生危及房屋安全等緊急情況時的資金使用流程。在此流程體系下，涉及的主體主要有業主大會/業主委員會、業主、物業服務企業、政府主管部門、專戶管理銀行。其中，業主是專項資金的所有權人，通過業主大會/業主委員會行使對資金的管理權和處置權;物業服務企業需按照合同對房屋共用部位、共用設施設備進行巡查，及時編制維修、更新改造計劃和住宅專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，并根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造;政府主管部門門需在業主大會成立前代管資金，對資金的使用方案進行公示和備案;專戶管理銀行則是按照要求設立專用賬戶，按照業主委員會的通知劃轉資金，定期發生對賬單，提供賬戶查詢服務。

然而，上述維修資金使用通道在具體實施的過程中往往會造成業主表決難，而表決難的原因又錯綜復雜，短期甚至中期內難以解決。因此，為了保障房屋和設施設備在緊急情況下得到維修，避免危及其出現安全問題。各地區設計了資金使用的應急通道，此通道對維修資金使用流程在一定程度上進行了優化。該通道的特點在于，可以省去業主大會投票的步驟，物業服務企業提出動用資金的申請之后，只需業主委員會審核同意后，報政府備案即可。該通道能夠有效減少決策難所帶來的資金使用難、重要的維修工作難以開展的現狀。

綜上所述，《管理辦法》規定的維修資金使用通道從邏輯、程序上都是合理的，但在具體的實施過程中，又會出現種種問題，最明顯的問題是由于業主表決難使得決策效率低。而“應急通道”的建立雖然能夠解決業主決策難的問題，但是其副作用也很明顯，具體表現在出現維修資金濫用的現象。

2.2物業共用設施設備維修資金使用通道存在的問題

結合現狀分析可對物業共用設施設備維修資金使用通道中存在的問題做如下梳理：

第一，資金使用邊界不明，維修資金濫用。維修資金在使用過程中會出現物業公司推諉責任，將本應由物業服務企業承擔的維修責任轉移到全體業主頭上，借故動用專項維修資金，損害業主利益。同時，應急通道的建立，取消了業主集體決策的過程，降低了維修資金的使用門檻，通道中規定的“緊急情況”難以被全面、準確地定義和描述，使得個別利益者有機可乘，導致維修資金的“濫用”。

第二，政府監管責任變大。政府在各階段承擔.了監管維修資金使用的責任，對于設施設備的維修工作，政府都要公示和報備。而應急通道的設置，要求政府對應急或非應急的維修工作進行界定，無形中又增加了政府在監管方面的任務。

第三，第三方機構監管效果較弱。由于維修資金支付的項目具有規模小、分布廣、種類多和周期長的特點，使得監管費用的支付能力和監管激勵的矛盾加大，從而造成監管流于形式。同時，各地區的《管理辦法》規定無論是一般維修工程還是應急維修工程，單項工程在一定數額以上的，要聘請監理公司實施監理。由此可知，目前的維修資金使用通道并不能完全覆蓋所有的維修項目。而在監管內容上，第三方監管機構只針對特定的內容進行審核（例如審計機構只針對送審預算中的單價進行審核，工程量及施工內容等不在審核范圍內），而不能進行全流程的跟蹤審核。

3物業共用設施設備維修資金使用通道優化的方向

針對上述問題，各省市都在探索對現行資金使用通道進行改進，如：為了解決投票難的問題，深圳市探索設立了備用金賬戶制度;成都市則采用了全體小區業主提前投票形成民事決議的方式;南京等地區則加入了第三方監理和審價制度等。雖然這些補救措施能產生一些效果，但其普適性還有待進一步驗證。

要明確維修資金使用通道的優化方向，應對其優化的邏輯進行梳理。首先，維修資金使用邊界不明，資金濫用的原因在于，維修過程中的各方主體并未盡到相應的責任，具體包括：物業服務企業的維護責任，施工單位的維修方案及預算是否合理，施工量是否虛報，工程質量是否合格等。如果這些問題可以有效地控制住，則可以保障維修資金的合理使用。其次，維修資金在使用過程中的監管，應該由政府部門和第三方監督機構共同承擔，政府部門則根據相關法律、法規為合理監管提供政策依據，而第三方監督機構則可以結合自身的專業性為監管提供技術保障。

4物業共用設施設備維修資金使用通道的優化策略

4.1物業共用設施設備維修資金使用的第三方監管模式

結合，上述分析可知，建立行之有效的第三方監督機制能夠保證維修資金使用的安全性和合理性。而第三方監管機制直接與維修工作和資金使用掛鉤，第三方監管的到位與否對維修資金的安全性影響巨大。第三方監管機制的建立健全，是資金使用通道優化設計的核心。因此，本文結合上問題，提出了第三方監管模式，以實現更好地維護業主利益為導向，使第三方可以有效地監管維修資金是否被合理地使用，監管模式如圖1所示。

由圖1可知，該監管模式主要由政務平臺和其他主體兩部分構成。其中，政務平臺由政府主導建立并維護。該平臺主要包括：維修單位備選庫、第三方機構備選庫、專家名錄庫、投訴通道和申請資料上傳于公式五個模塊。而其他主體則包括維修單位、第三方機構、業主委員會或物業部門以及業主群體。在維修工作發生之前，物業部門或業主委員會上傳維修資金使用申請。當維修工作進行時，物業部門或業主委員會通過招投標等方式選擇相應的維修單位，并上傳至政務平臺公式;同時，業主委員會或物業部門需要結合政務平臺內的信息選取合適的第三方機構，對維修單位進行監督。而在維修發生的過程中，業主、物業部門或業主委員會可通過投訴渠道對維修單位、專家、第三方機構進行實施監督。在維修工作結束之后，物業部門或者業主委員會需要上傳竣工資料，以實現對維修項目的后評價。

4.2物業共用設施設備維修資金使用通道的優化建議

第一，通過規范細化的項目過程文件，落實第三方監管模式。首先，依據法律法規或部門行業的強制性規定，規范和細化物業共用設施設備維修的技術方案，厘清物業設施設備故障的技術原因、責任原因、維修范圍、質量標準等內容，并核驗預算;其次，根據合同約定所執行的專業技術標準規范規程等，從維修工程實施前、實施中，和實施完成三個階段著手，對故障原因、故障責任、工程量清單、市場比價等內容進行記錄。

第二，建立具有聲譽機制與懲戒機制的機構和專家備選庫。由政府主導，建立對外公開的第三方機構備選庫，并將所有符合條件的維修單位和第三方機構的基本信息、項目經歷、資質信譽等信息錄入備選庫;同時，建立第三方機構專家庫，并設計專家負責制的維修項目監督機制。除此之外，通過建立物業檔案大數據、投訴渠道，維修結果反饋渠道等措施，對機構備選庫和專家庫實行動態管理，對出現事故及不法行為的機構和專家進行懲罰，嚴重者可以剔除備選庫。

第三，搭建信息公開平臺。首先，通過將項目信息、技術資料、第三方記錄、會簽資料等信息錄入平臺，以支撐項目事后追溯或追責的目標;其次，通過設計告知送達和公示下載等功能，使得項目實現開放監督，并協助業主進行決策;再次，從信息服務、實力展示和信譽監督三個方面著手，通過設計信息發布、信息查詢等功能，滿足業主、第三方和維修單位對信息平臺的功能需求;最后，在即時公布維修的方案、預算、進度、內容等信息的基礎上，通過建立投訴專用渠道，實時監管途徑等方式促進業主的主動監督，并提升業主對維修資金的主人翁意識。

參考文獻：

1.孫秋蘭.基于BIM的建筑設備維修決策系統研究.重慶大學.2014

2.吳曉林.x企業設備管理改善研究.南京理工大學.2013

3.劉池.設備維修計劃多目標綜合優化模型研究.西安電子科技大學.2013

4.住宅專項維修資金管理辦法.司法業務文選.2008.08