從蘇州園區鄰里中心REITs看其運營情況

摘要：作為國有資產，蘇州鄰里中心有其特點和特殊性。鄰里中心，作為社區商業，被納入了園區公共配套管理體系。在70平方公里的園區內規劃建設17個鄰里中心，作為承載居住配套、商業配套的主體，同時也承載社會功能。

關鍵詞：鄰里中心;大社區;大組團

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0022-26

收稿日期：2019-11-12

1國內首單社區商業REITs產品

4月2日，由東吳證券作為計劃管理人的“中聯東吳一新建元鄰里中心資產支持專項計劃”正式掛牌上交所，成為國內首單在交易所掛牌交易的社區商業REITs產品。該產品計劃發行規模為20.5億元。優先級規模14.5億元，次級規模6億元其中.優先級證券獲AAA評級，產品期限為5年，發行利率5.8%。

這一單資產證券化產品的底層物業是9個鄰里中心+一個商業廣場。建面總計37.12萬平方米，可租面積21.92萬平方米，最老的鄰里中心從1998.年開始運營，目前均處于穩定運營期（部分鄰里，中心曾經銷售過一部分商鋪，所以無法確定具體的底層物業抵押面積）。

從目前披露的數據來看，十處物業估價總額20.5億元，NOI五年總計7.72億元，每一期的利息覆蓋倍數在1.41以上，CAPRATE（資產收益率）約6.1%。資產與資產收益率的關系相對穩定，目測這是在低估物業價值的基礎上做到的（物業估值低于平均10000元/平方米）。

2資產包情況

蘇州園區是新區，先規劃后建造，因此道路橫平豎直，幾乎所有片區的都是1公里x1公里方塊。而鄰里中心作為配套開始時基本按照2萬人配置個而規劃的。輻射直徑是0.5-1.5公里。由此，布局就變成了一個方塊（100萬平方米）配置一個鄰.里中心這樣的現狀。

資產證券化產品資產包中所有的物業都處于蘇州園區之內，圍繞著金雞湖和獨墅湖周圍。高鐵在園區單獨有站停靠，蘇州市1號地鐵線貫穿園區北部，大部分鄰里中心通達情況良好，既有產業支撐又有足夠的居民，是開發商業項目的好地段。

項目輻射范圍來看，集中的相對體量較小，分散的體量較大，但具體的項目大小和輻射范圍實際與周邊的居住人口相關，計劃為項目面積為：1000-1500平方米/千人配置。

從規劃開始園區的鄰里中心基本都和住宅區分開，并不在小區之內所以形態也不是傳統意義的底商形態。鄰里中心的設計定位理念先進，是“大社區、大組團，服務于社區的商業”，而不是“社區內的商業”。

根據鄰里中心的定位，不一定每一座鄰里中心都是外向型，部分鄰里中心雖與大路相鏈接，實則非常的內向。

大部分鄰里中心都是由一棟或者幾幢單體獨立建筑構成，一般層高控制在4層以內。現在整體建筑形態向商辦復合體變化，整體體量也在逐漸增加（如：景城鄰里中心）。

因為鄰里中心自身是按照規劃所建設，所以一般情況下，鄰里中心自身之間，相互不會產生競爭和影響。競品主要是來自于外部的大型、沿街商業體。

3資產包運營情況

周邊商業體對其沖擊從運營情況就可以看出來。2017年以來，revpau綜合效用穩步提升的四個物業就是周邊沒有競品的商業體。

作為國有資產，蘇州鄰里中心有其特點和特殊性。鄰里中心，作為社區商業，被納人了園區公共配套管理體系。在70平方公里的園區內規劃建設17個鄰里中心，作為承載居住配套、商業配套的主體，同時也承載社會功能。

從管理者角度來看，蘇州工業園區內的的鄰里中心基本上是一種政府行為，有著明顯的政府引導性質。政府規劃、政府投資，然后交由國資背景的公共企業運營管理，鄰里中心公司不完全以盈利為導向，必須負擔一部分社會責任和功能。

從建造初期，鄰里中心是主題、體量受到限制的命題作文。（1）客戶來源肯定是園區周邊的居民，客群來源有一定的基數保障;（2）定位沒有辦法高檔，只能夠以中檔和生活為主，然而在各種業態中，可以承受較高租金的零售和金融比例會比較低，因此商業物業整體的收益性較低。

然而，商業地產自身是有生命周期的（20年），主要是由于消費者的消費能級、習慣和消費點會隨著時間不斷的升級更新，商業地產本身的硬軟件都會老化。為了保證商業體自身的價值，專業運.營商一般會采取積極的資產管理策略。