如何踐行產城融合

陳忠

摘要：歷經30余年發展，星河從一個傳統開發企業逐步轉型成一個集地產開發、城市更新、商業運營、酒店管理、物業服務、金融投資為一體的多元化控股集團。目前，旗下擁有地產、產業、金融、置業、物業五大業務集團。星河產業集團是國內領先的產業投資運營商，以“產·城.融.投”創新運營模式，陪伴企業更好成長，助推創新經濟發展。深耕粵港澳大灣區，重點布局長三角、京津冀、成渝經濟圈等重點城市群，致力于打造“引人才、聚產業、共發展”的產業高地，實現產城融人文和諧發展。

關鍵詞：業態分布;城市選址;盈利模式;特色打造;產業培訓

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）12-0045-47

收稿日期：2019-10-03.

星河產業集團，是國內領先的產業投資運營商，以“產、城、融、投”創新運營模式，陪伴企業更好成長，助推創新經濟發展。深耕粵港澳大灣區，重點布局長三角、京津冀、成渝經濟圈等重點城市群，致力于打造“引人才、聚產業、共發展”的產業高地，實現產城融人文和諧發展。

1業態分布

歷經30余年發展，星河從一個傳統開發企業逐步轉型成一個集地產開發、城市更新、商業運營、酒店管理、物業服務、金融投資為一體的多元化控股集團。目前，旗下擁有地產、產業、金融、置業、物業五大業務集團。依托星河地產、產業、金融、置業、物業五大優勢協同，星河產業主要產品線可分為幾大類：

一、產融聯盟新城。一線城市及強二線城市中心/次中心，打造“園區+金融”雙閉環總部基地。

二、雙創社區。一線城市及強二線城市核心地帶，輻射全球，打造一站式創新創業創投平臺。

三、特色小鎮。一線城市及強二線城市周邊，依托當地產業資源和文化底蘊，導人深圳新興科技創新特色。

四、中心系商務綜合體。一線城市及強二線城市中心，打造高端商務綜合體系。

作為新型產業投資運營商，依托母體星河控股集團的綜合發展勢頭，星河產業集團基于“產·城.融.投”發展模式，重點開展產業載體開發與運營、產業資本投資、產城研究規劃、產業實體經營4大核心板塊業務。星河產業集團打造產融聯盟新城、特色小鎮、雙創社區等多元產品形態，致力于構筑“引人才、聚產業、共發展”的產業高地。

2城市選址

星河產業對于目標城市選取主要布局粵港澳大灣區、長三角、成渝經濟圈、京津冀等重點城市群，其它城市則考慮一線城市及強二線城市中產業基礎好的城市。深耕粵港澳大灣區，重點布局長三角、京津冀、成渝經濟圈等重點城市群。目前，深圳、重慶、天津、成都、南京、鄭州、珠海、惠州、普寧、廈門項目已進人建設運營階段，與廣州、杭州、武漢、東莞、無錫、貴陽等地政府簽訂合作建設協議。

粵港澳大灣區：星河起步成長的地方，以深圳星河WORLD為典型代表項目，包括惠州和南沙也有一些布局。

長三角：華東區域的布局以南京星河WORLD為代表，專注于小鎮的開發形式，形態各異，網狀發展。目前在蘇州、南京和無錫等都有進入，上海也在積極尋求機會進人。

成渝經濟圈：在一帶一路的背景下，成都、重慶都有一些新的發展機遇，包括成渝片區的航天技術也是走在技術行列前端的，都可以尋求一些產業合作的機會，也可以和政府合作洽談一些產業地產開發的項目。

京津冀環渤海：以天津城市為主，包括雄安，都有一些進人機會。

此外，還有其他一些一線城市或新一線城市，都可以尋找機會布局進人。一個企業產業投入的平衡，不僅和自身的投資布局實力有關，還和當地城市的政策和城市的特色及背景密不可分。應該因地制宜，產城結合，共同發展。

3盈利模式

當前的星河產業從3個方面來看待產業地產的盈利點。

空間開發：通過物業銷售或者自持租賃產生收益。產業地產是投人大、周期長、回報慢的行業，通過適當比例的銷售回籠資金達到現金流平衡才能更好地做好項目的整體運營。物業租賃也是重要的收入來源，通過有效的招商及運營，實現租賃收人的穩定和持續增長。

產業運營：園區提供匹配企業及人員實際需求的多元、有效服務，搭建全方位線上線下服務平.臺，通過增值服務兌現獲得政府扶持資金、企業服務收入等，目前已實現輕資產輸出。良好的產業服務能加快產業集聚、提升園區產業氛圍，租金價格也會隨之提升，拉高物業估值。

產業投資：資產證券化是產業地產盈利的重要模式。目前，星河產業通過多梯次的金融服務體系，投資了40多家戰略新興、人工智能、航空航天等產業領域企業，助力企業全生命周期成長，促進創新鏈、產業鏈、金融鏈的深度融合，實現“孵化一批、加速一趴、投資一批、上市一批、退出一批”。

4特色打造

深圳星河WORLD目前已成為深圳產業新城的標桿項目之一，標桿效應輻射全國，據2018年統計，項目考察總接待批次已超2000次，毋庸置疑已成為區域城市封面。深圳星河WORLD成功運營的內在邏輯在于全鏈條產業生態圈的打造，集合地產、商業、酒店、物業服務和投資服務幾大優勢，是星河30多年以來所有產業的融合。

產融聯盟新城代表作深圳星河WORLD總建筑面積約160萬平方米，總投資額逾150億元，聚焦戰略新興、人工智能、航空航天、文化&創意等優勢產業，產業聚合度達77%。星河WORLD目前為止共人駐了600+企業，未來會有超千家企業，如何將這1000+企業建立資源共享，打通產業之間的壁壘，產生新的思維與運營模式，是未來需要進一步努力的方向。

未來，星河產業將持續把產業聚焦能力和產業投資能力相結合，通過完善的投資服務體系，深度參與核心產業的發展，拉高優質企業投資占比，提供更好的產業服務為企業發展賦能，讓他們更快能進入市場，實現完善自身產業鏈條、提升投資回報率雙收益。

5產業培訓

星河在4個方面從產業培訓服務為企業解決痛點，包括技術、人才、資本和市場。

技術：這本身是企業自身的核心競爭力。能在行業內生存下來的企業，都有著自己的核心技術支持。星河能做的是為企業約見行業大咖，和行業領軍人物做交流，提供顧問和咨詢服務。

人才：一方面是提供招聘會招聘人才，包括人才培訓等。另一方面是給員工提供完善的吃住玩，全方位休閑娛樂配套，留住現有員工。有的企業人駐之前，先拉幾輛大巴車員工過來參觀體驗，回去之后員工投票決定，投票通過立即決定人駐。

市場：星河目前的產業規模已經輻射到上下游產業鏈的資源提供，既有資源優先園區企業。

資本：對于融資能力弱的企業，星河本身可以提供相關融貸服務，或者直接人股，注人資金，取得股權。