關于我縣房地產市場管理情況調研報告

董華

一、主要職能職責

房地產市場管理是住建局一項主要職能，主要包括商品房預售許可、合同備案管理、商品房銷售管理、房地產市場監管、物業市場監管、維修資金管理及房地產開發、物業、估價、經紀等行業管理。主要法律法規《中華人民共和國房地產管理辦法》《城市商品房預售管理辦法》《城市房地產開發經營管理條例》《商品房銷售管理辦法》《物業管理條例》《房地產經紀管理辦法》《房地產估價機構管理辦法》等。

二、基本情況

（一）開發企業情況

全縣房地產開發企業35家，本地注冊企業31家，外來企業4家，三級資質以上的5家，其中本地2家，其余均為暫定資質，從我縣房地產企業情況來看，雖然開發企業隊伍不斷擴大，但是仍然存在資質較低、從業人員素質不高和企業合作力不強等現象。

（二）開發建設情況

2017年，全縣房地產開發量17萬平方米，投資額5.17萬元，在建在售商品房項目36個。現階段房地產市場主要建筑類型以高層為主，多層為輔，消費戶型上主要以100～130平方米面積商品住宅房為主。

（三）商品房銷售情況

商品房住宅銷售均價3900元/平方米，商鋪銷售均價8000元/平方米。1～6月份共銷售商品房25.73萬平方米、2237套，與2016年同期相比銷售額上漲25﹪，庫存量下降38%。截至6月底，商品住宅庫存量為44.49萬平方米、3753套，商業用房7.86萬平方米，去庫存銷售周期10.45個月。現階段購買群體從農民進城購房逐漸轉變以住房改善性需求為主。

（四）物業及中介市場管理情況

全縣物業服務企業25家，其中一級企業2家，三級企業5家，暫定企業12家。物業服務企業存在資質較低、人員配備簡單和服務質量不高等問題。另外房地產評估機構6家，經紀機構3家。中介機構存在著資質準入制度不嚴、上崗人員素質參差不齊以及交易行為有待規范的問題。

三、存在的主要問題

第一，商品房辦證難。商品房“辦證難”主要表現有三種情況：一是歷史開發項目建設不規范，各種建設手續不齊全;二是老城區小地塊超規劃或改變規劃建設嚴重，造成無法驗收，難以按期交付使用;三是商品房違法建設，未得到有效的執法監管和足夠處理措施，導致至今無法辦理。

第二，二手房交易難。歷史開發項目或企業改制項目，部分土地為劃撥性質，未辦理分戶土地證，無法辦理不動產登記證，造成二手市場難以交易，在不動產登記改革后全縣二手房交易只有往年同期的10%。

第三，個別樓盤存在資金困難問題。由于房地產開發周期較長，加上前兩年房產銷售市場低迷，十月華庭、御河花園等樓盤已出現較嚴重的資金問題，導致配套建設未及時完工、農民工工資拖欠等現象。

第四，購房優惠補貼未落實。為有效去庫存，促進房地產市場健康有序發展，縣政府2015、2016年相繼出臺了購房優惠政策，但至今購房優惠補貼的落實還存在差距。

第五，老舊小區管理難。大多數老舊商品房小區未成立業主委會、未聘請物業服務企業，未收繳維修資金，導致小區公共部位無日常維護，更沒有維修，對居住帶來了安全隱患。

第六，房地產中介機構存在企業資質不高、配備人員素質不高、職業操守不規范等問題。

四、工作建議

第一，為保障房地產市場平穩持續發展，建議土地部門把握土地供應節奏，實行五年住宅土地總控制，每年住宅建設規模不超過35萬平方米，以有效保證商品房平穩持續供給。嚴格控制城區小地塊開發，對開發用地招拍掛報名企業要進行前期考察，嚴控“有名無實”的開發企業擾亂房地產市場。

第二，盡快出臺《商品房預售資金監管辦法》建立長效監管機制，對房地產開發銷售資金加大監管力度，切實保障購房人合法權益。

第三，出臺《商品房物業質量保修金管理辦法》和老舊商品房小區補繳維修資金相關政策，為商品房小區物業配套設施建設和維修提供有力保障。

第四，出臺《浠水縣小區物業管理實施意見》，完善小區物業管理機制，加強對小區物業的指導和監管，規范物業市場秩序和行為。

第五，加強對商品房開發項目執法檢查，組織相關部門成立處理超建設綜合驗收小組，制定相關處理措施，加大對存量房辦理不動產證工作。

第六，加快落實好縣政府出臺浠政發（2015）17號、浠政辦發（2016）58號的優惠政策，對預計測算的補貼款，應按每年安排財政預算，安排兌付資金，確保政策落地，有效擴大社會需求。

第七，開展房交會，搭建商品房銷售平臺，促進棚改貨幣化安置。

第八，建議由勞動部門對商品房開發企業收取勞務保證金，加大日常農民工資監管，杜絕出現拖欠農民工工資現象。

（作者單位為浠水縣住房和城鄉建設局）

參考文獻

[1] 郭娜，章倩.我國房地產價格波動背后的金融影響因素分析[J].價格理論與實踐，2016（11）：106-109.

[2] 鄒慶華.住房金融宏觀審慎與房地產市場發展的相關分析[J].金融經濟，2018（2）：123-126.