美好生活家園，以創新引領變革

陳曉航

天福集團結合自身深耕三四線城市十余年的獨特優勢，在全國率先發起創設“美好生活家園模式”，成為中國特色住房合作研究中心在全國開展的“住房供給側改革”——共享住房合作的綜合試點項目，并在實踐過程中初獲成功。2019年9月10日，天福集團美好生活家園共享住房模式的創新在全國處于領先位置，經過中國指數研究院等權威機構的鑒定確認，獲得“2019中國房地產住宅開發專業領先品牌價值全國十強”榮譽。

在理論研究上，天福集團率先提出“中國特色住房合作”模式改革的研究方向，此后中國房地產眾籌聯盟、中德住房儲蓄銀行、萬科集團等行業機構共同加入，并于2018年6月29日，在中國房地產行業協會的指導下，牽頭在北京成立了中國特色住房合作研究中心，專門研究解決中國中低收入群體住房問題。天福集團為此專門成立了共享住房合作建設有限公司，組建了美好生活研究院，聘請清華大學、北京大學、北京師范大學、武漢大學等高校，以及相關政府職能部門、金融機構、行業協會等專業機構近20位專家學者展開專項研究。與此同時，天福集團以全國5個城市的“美好生活家園”為首批試點，陸續展開實踐探索。在傳統房地產模式普遍舉步維艱的發展環境里，天福闖出了一條獨具一格的道路，“美好生活家園模式”受到各地民眾尤其是中低收入群眾、各地方政府以及各方合作商家的歡迎。

天福“美好生活家園模式”之所以廣受各方好評，其亮點可以概括為三個方面：一是大幅降低房價，房價比同類型住宅低10%—50%;二是將社區管理改為社區運營，廣大業主共營社區，實現收支平衡，做到社區業主享受包括終身免交物業費在內的超過30項免費服務;三是社區規模大，平均每個社區4萬人，社區配套齊全，可滿足廣大社區居民一站式生活需求。通過以上幾項舉措，讓三四線普通購房群眾切切實實做到買得起、住得起，并過上了美好生活。放眼全國，雖然在降房價及免物業費方面不乏嘗試者，但真正能夠長期堅持并且成功者寥寥無幾，根本原因在于，很多企業并沒有掌握其中的精髓，既沒有在理論上研究出科學的模型，又沒有在商業實踐上探索出內在的運行邏輯。而天福，從理論到實踐，都找到了一個完美的閉環和獨屬于自己的發展之路。

大力降低房價：讓百姓買得起

天福集團首創的“美好生活家園”項目在一年多時間里摸索出兩種模式：一是城區共享模式，二是城郊造城模式。

“城區共享模式”，就是在城區較繁華地段，開發建設中等規模的“美好生活家園”，通過共享開發模式，降低開發成本，以低于同地段、同類型市場價10%以上的價格，讓部分中低收入群眾能夠在市中心以相對低的價格獲得高性價比的優質住房。

“城郊造城模式”，就是在近郊區通過較大規模成片開發，打造一個1000畝以上的新城，輔以教育、醫療、養老、就業、休閑等全方位完整的配套。

終身免物業費：讓老百姓住得起

天福集團創造性地提出“美好生活家園”開發運營模式，將傳統的“社區管理模式”改變為“社區運營模式”，將每個住宅社區當作一家企業來運營，從住宅社區規劃配套、工程建設、商品銷售到社區固定資產和流動資產的配置、運營、管理和監督，進行了一整套理論研究和具體實踐。通過社區運營，“美好生活家園”實現社區收支平衡，做到打破物業公司與業主之間交易和雇傭關系的壁壘，從根本上解決了兩者之間的沖突和矛盾，增進人民群眾的居住獲得感和幸福感。

“美好生活家園”物業運營模式的核心在于“運營”，即通過開發公司、全體業主和運營公司三方，共同搭建社區“共建、共營、共享”的創新物業運營模式，實現業主免交物業費。運營公司與廣大業主一起，共同把自己的家園運營和管理好。

所謂“共建”，是指開發公司無償贈給社區業主的運營基本資金（以下簡稱“幸福基金”，含固定資產和流動資金），由社區業主委托給美好生活家園運營管理有限公司（以下簡稱“運營公司”）運營獲得收益，用于沖抵本社區的物業管理服務費用。幸福基金包含兩項內容。其一，共有幸福基金：由開發企業按住宅建筑面積的3%提供商業配套用房，無償贈送給全體業主，作為社區運營的固定資產;其二，配套幸福基金：根據項目具體情況，開發企業無償提供給每位住宅業主每平方米30—100元，作為社區運營的流動資金，并以運營公司與業主簽訂的《物業管理服務協議》《委托運營管理合同》《幸福基金章程》等文件為依托，由業主委托運營公司運營并實行收支平衡。

所謂“共營”，即社區自治或半自治。運營公司將會通過倡導勞動光榮和有償服務相結合的形式，鼓勵業主共同參與社區日常管理，如參與義工式的勞動、業主提供服務換取幸福幣，幸福幣可以在社區中購買服務或日常消費等，共營的目的是實現社區人人為我、我為人人的可持續發展模式，營造一個全體業主共同參與社區自治的良好氛圍，逐步做到自己的社區自己管，從而實現人人愛護自己的美好家園。

所謂“共享”，是指開發商和業主共同享受新型運營模式帶來的改革紅利。天福集團作為美好生活家園項目的開發公司，主動讓利于業主，為社區全體業主建立“幸福基金”，把這筆資產的運營收益作為業主享受免交物業費的基礎。運營公司將以共有商業資產為基礎，在確保業主免交物業費的同時，還創造了許多社區鄰里互動空間，并由運營公司無償為互動空間提供優質服務，讓全體業主都喜歡到這里來學習互動、娛樂康養等，運營公司將定期舉辦公益性的社群文化活動，讓社區的孩子們有“快樂伙伴群”，家長們有“共享鄰里群”，老人們有“不老生活群”，構建幸福和諧的社區大家庭。

五大中心、十大配套：讓百姓過上美好生活

天福集團為入住“美好生活家園”這個數萬人大社區的居民精心設計了五大中心：教育、醫療、養老、創業、鄰里中心。其中包括了以下各項三級服務及十大配套：

1. 三級教育服務：學齡教育、職業教育、老年大學;

2. 三級醫療服務：綜合醫院、社區門診、健康管理中心;

3. 三級養老服務：機構養老、社區養老、居家養老;

4. 三級創業服務：就業培訓、創業指導、創業孵化;

5. 六項鄰里服務：政務服務、文化藝術、體育運動、電影動漫、酒店賓館、商業配套——共同構成美好生活家園的功能十大配套。

項目進展：各地進展迅猛，“百園目標”順利推進

在短短一年多時間里，天福集團啟動了新鄉美好生活家園、滑縣美好生活家園、天宏美好生活家園、葉縣美好生活家園、焦作美好生活家園、信陽美好生活家園、寧化美好生活家園、息縣美好生活家園、萊州美好生活家園等多個項目開發建設，都得到當地政府和廣大消費者的高度認可。

除了已經落地的項目之外，天福集團正在推進河南、福建、山東、江西、湖北、甘肅、黑龍江、新疆、內蒙古、貴州等地十余個新的“美好生活項目”。天福集團計劃用7年左右時間，完成全國100個“美好生活家園”的布局，稱為“百園目標”。

風正帆懸，百舸爭流。天福集團將始終秉持“不創新，則死亡”的企業理念，始終走在創新的前頭，勇于實踐，以百姓心為心，為中低收入群眾實實在在謀福利，兢兢業業去奮斗，在時代發展的山河間前行，留下自己閃亮的足跡。

（作者為河南共享住房合作建設有限公司常務副總經理）