農村住房財產權抵押貸款制度構建研究

◎陳石清

一、農村農民財產權抵押活動的近況

近幾年，中國農民的住房財產抵押更具有了現實意義。農民房屋財產權很模糊，法律也沒有進行明確的定義，甚至在建立抵押體系過程中出現了理論沖突和抵押物范圍界定模糊出現了混亂。不能動搖的是農民房屋財產權必須包括房屋和一系列的基礎設施，這是財產權所具有的最根本的內容。而產生分歧的中心就是農民的宅基地在流轉的過程中，宅基地的相關的一些基礎建設能否跟隨著宅基地一并進行流轉。有兩種新的截然相反的房屋財產權抵押模式：一種是房權和地權進行分離的模式，把這兩個進行徹底分離，就是我們所說的宅基地使用權和宅基地上房屋的所有權，把宅基地所有權從整體剔除出去，財產權僅包括居住權和其基礎設施處置權。農民以財產權進行抵押活動時不能將宅基地的一些權利一并抵押出去，受讓人只是擁有了宅基地上房屋及其配套建筑的使用權，對于宅基地的所有權利還是屬于農民，為保障土地權來源，我們只是讓受讓人擁有宅基地暫時的租賃權；一種是房屋和宅基地成為一個有機整體，宅基地的使用權當作農村房屋財產抵押特別是房屋和及其配套建設流轉的附屬品一并轉到受讓人名下，我們站在宅基地實際意義的角度進行論證，是否將宅基地的使用權作為附加物品進行一并流轉的正當性，它的觀點就是給予宅基地流轉最大的自由，允許宅基地與其上的房屋建筑物等一起進行抵押保持房地整體性，減少日后可能產生的土地糾紛，在一定條件下讓受讓人可以享受宅基地一定的權利。通過法律對宅基地進行一部分的改變，從實際出發讓宅基地流轉更加靈活；在資本運營和金融活動中最大程度的降低財產糾紛的風險，讓宅基地在抵押活動中嚴格的按照法律的程序進行交易和流轉，第二種方式就是在這種從法律的角度達到房地分離的目的。第二種模式是符合當今金融活動的一個合適方法，房地分離的模式更加適用于當今的法律。不得不承認這個模式過程比較復雜，交易成本高，交易周期較第一種模式長，也沒有第一種模式的效率高，只是一個符合現在的形勢。站在更高的層次來看這件事，房地一體是發展的必然趨勢，高效、流程簡單，還能更好地保證農民的根本利益，同時不會出現土地流轉市場的混亂，符合土地流轉市場發展的規律和農民的意愿。

二、構建財產抵押的規章制度的必要性

三農問題的關鍵問題之一就是：農村土地財產權的問題。具體而言，有以下幾個大的方面一是財政資金的投入量十分不足是解決三農問題的瓶頸，我們要大力發展資金使用效率，在資金的用途上我們要向農村有所傾斜，必須有充足的錢來保證解決三農問題，但是就實際情況來看資金的籌集也有很大的問題。首先，地方財政資金無法滿足于農村建設所需要的費用而且資金覆蓋的范圍十分有限，這歸咎于當今現行的政府稅務制度無法保證地方政府人權的事權相協調，農民需要自力更生出去籌措政府無法解決的那部分錢；其次，問題更加突出的是農業發展所需要的資金僅僅依靠農民增收來解決，這是不符合客觀規律的，農業本身的劣勢大，靠農民自己去賺取資金顯然是不可能的。農村的住宅是潛在的資金來源，因為在農村，房屋的價值已經占到農民家庭資產一半以上，解決農業發展資金不足我們可以激活這些不動產的活力，從而盤活整個農業經濟氣氛。事實上，我國的農民已經做好的將宅基地進行抵押的準備，他們已經看到了宅基地在發展中的作用，同時對于政府允許將宅基地進行抵押的期望十分強烈。絕大部分農民希望政府放開宅基地抵押的態度，這是農業專家在新鄉某一個村調研的結果。農民已經考慮到在抵押過程中因為沒有能力償還貸款而失去土地和房屋的情況，他們認為欠債還錢天經地義，通過貸款不僅能解決生活上的資金還能夠突破自身進行發展，這是利大于弊的選擇，只是在進行抵押時，因為只有一套房子和土地，做出選擇時會考慮的十分周全。農村經濟活動可持續發展的有力保證就是制定出一個十分詳細的農村房屋抵押流轉制度。有關農業方面的貸款目前還是由國家銀行來承擔，商業銀行對于這一塊的市場參與熱情不是很高，因為在農民進行抵押活動過程中，他們要充分考慮到其中的風險，比如：經營和法律等。農村經濟發展的當前最大的瓶頸是在抵押過程中，房屋的價值還不到實際價值的三分之一。我們要把農村的住宅固定資產變成金融機構所定義的抵押物，實現這一想法的途徑就是對于現行的法律和規章制度進行改革和完善，為保證商業銀行能夠沒有后顧之憂，我們要建立一整套的風險保障體系，以確保商業銀行積極參與到農村發展中去。規范農村土地流轉抵押市場的秩序就是要保障房屋財產抵押的規范性。城鎮化的發展，許多農村的宅基地和住房都被擱置，許多村莊都變成了無人區，根本原因在于缺少一個相關性的退出機制。

三、農村住房財產權抵押貸款制度的構建

1.相關制度的完善

其一，積極進行制度完善特別是保障方面的。據目前國內農村的現狀，農民生存的保障仍然是土地和房屋。農民居無定所，生活條件簡陋，帶來的就是社會的不穩定，在這種條件下發展現代農業和從村經濟就是在建一個空中樓閣，我們要把這兩方面一起抓起來。我們要給農民進行經濟活動保障那就是在抵押后我們要有一個安置機制讓農民沒有顧慮進行創收，讓農民放心的抵押房屋以及宅基地。我們也可以對這些抵押貸款的農戶進行經濟上的幫扶，建立一些保障性住房，住房需要的資金可以在農戶獲取收入是在進行扣除。我們還要保障農戶再抵押房屋實物時要擁有對抵押物的使用權，明確定義抵押的是一些租賃權，讓居民在具備基本生存能力下進行有效的經濟活動并且采取就近原則安置一些確實生活上有困難的農戶。

其二，根據目前的情況我們要建立一個風險防控體系和專門的面向農村產權房抵押價值評審制度。相關部門積極做好房產評估工作和設立專項資金。我們要在本地區選取一些信任度高、更加專業的資產評估公司作為這項工作的排頭兵，房產等部門要介入到這項工作當中去，并形成一整套的考察標準。將農村房屋價值的到最大的保證。在這項工作的初期銀行也要對本地區進行深入調研，房屋市場的秩序情況，對于政府設立的標準給與合理化和可操作的意見和方案。

2.抵押權實現時合理安排受讓人范圍

對于農民進行財產抵押具有法律效力之后要明確農民與受讓人的權利。現行的法律沒有明確指出哪一方是權利的主體，我們要進行靈活的拆分對于農民的財產權。宅基地的歸屬權必須牢牢掌握現在村集體手中的原則不能變。受讓人的權利必須在規章制度的范疇內行使不能越界。

受讓人的權利在不同的地區存在著差異，大概有統計了，有以下幾方面的界定：受讓人必須具有本村戶籍，但不是村集體成員、受讓人只能是村集體的內部人員、把宅基地變為普通土地進行流轉、當地政府專門處置抵押物。我認為把受讓人限定在固定范疇內，也是對抵押活動的一種限制，不能發揮出真正房屋的價值。如果這種情況一致存在，留給土地改革等空間會被壓縮，最后成為一潭死水。如果農民土地抵押活動只能在村集體內部進行，必定導致流轉量的減少，甚至讓市場失去活性。這種做法十分不可取，會嚴重阻礙了農村經濟的發展，對于土地政策的創新是十分不利的，不會給下一輪相關工作帶來正向化經驗

3.抵押物處置方式的選擇

抵押物在我國的處理方法只能是在有協議的條件下進行拍賣的折價或者強制性的拍賣折價。我個人認為，折價不能存在房產質押活動中，它的處理方式只能是拍賣和變賣有專家認為，只有經過質押人的同意和簽訂相關協議確定質押人身份的情況下，我們才能適當的進行折價，最后讓受讓人取得相應宅基地的所有權。同時，受讓人的身份界定不能限定在一個很小的范圍。我個人認為這種做法不可取。我國法律規定抵押受讓人只能是本地區的金融機構，比如銀行等。如果銀行業按照上述專家的建議進行交易折價并且獲取農民土地的所有權，這是不符合資源優化配置的需要，也很可能違反法律規定，通過協議來進行此類活動進行抵押活動，那么這個協議的法律效力也是否具備？銀行可以優先得到補償在抵押人拒絕和不承認履行實現質押權的情況，然后對于抵押的房屋和宅基地進行拍賣和變賣；銀行可以向法院申請強制變賣和拍賣抵押物在與抵押人產生糾紛的情況下，比如無法在變賣和拍賣農民的土地財權無法形成統一的意見時。

四、結束語

我們要從根本上解決農村的融資難的問題，我們國家才提出了將農民住房財產權可以用作抵押物的想法。法律制度和相應的土地流轉制度是實現農民居住財產權質押最大的壁壘。從目前各地實施的模式和發展趨勢來看靈活變通繞開以上的障礙甚至是盡可量的規避。但是從頂層設計的角度來看，只能是進行制度的改革和試行，才能從根本上解決農民居住財產權無法發揮作用的問題，其實這個問題的解決就是進行制度的改革和創新。