我國工業地產企業的幾種創新融資模式探析

江國良

摘 要：融資工作是工業地產企業財務管理眾多職能中的重要一部分，有著非常強的政策性、專業性和技術性，因此，只有做好融資工作，才能夠為工業地產項目的投資打好基礎。本文在此基礎之上，結合自身的實際工作經驗，介紹了工業地產企業創新融資模式的基本思路和目標，并就此展開探討，分析了當前工業地產企業的幾種創新融資模式，在最后提出了處理好融資工作與工業地產項目關系的策略，希望能夠提高融資工作的水平，把好工業地產項目的關，促進我國經濟的可持續發展。

關鍵詞：工業地產企業? 創新融資模式? REITs融資模式

隨著我國經濟和社會的不斷發展，工業地產行業逐漸興起，并且受到了更多人的重視，有可能成為下一個藍海，但是，工業地產企業在開發項目的過程中經常需要大量資金來支撐，經常會出現融資難的困境，而如何合理解決企業的資金流量問題已經成為當前工業地產企業需要解決的問題?，F階段，出現了多種的創新融資模式，而工業地產企業如何選擇合理的融資模式也需要引起相關人員的重視。

一、我國工業地產企業創新融資模式的基本思路、目標

從目前來看，我國大部分的工業地產企業或多或少都存在這融資的困境，其一就是渠道非常的單一，大多數都需要向銀行貸款，同時資本市場的成熟度也不高，使得無法為工業地產企業創造更多的融資方式，另外，雖然有比較廣闊的民間借貸市場，但是這種融資模式會大幅度的提升工業地產企業的融資成本，并且具有一定的風險。由此可見，如何拓寬我國工業地產企業的融資渠道，降低融資成本已經成為當前亟待解決的問題。

在工業地產項目開發過程中，是成本支出最密集的一個階段，并且由于施工成本的構成是具有多樣性的，因而對于工業產企業的成本影響最為明顯，這就對了企業的融資模式提出了更高的要求。

二、當前我國工業地產企業的創新融資模式分析

（一）REITs融資模式

房地產信托投資基金，即REITs融資模式，這種融資模式最早出現在美國，隨后逐漸在歐洲國家開始被使用，是一種房地產融資和證券化的手段。REITs融資模式作為比較新興的融資模式，具有以下幾種特征：一是與其他資產具有比較低的關聯性;二是在市場中價格具有比較低的波動性;三是投資風險有限;四是具有較高的當前收益。在應用的實踐過程中，房地產信托投資基金一般會分成兩種操作模式，即契約型和公司型。

房地產信托投資基金這種融資模式一直都是備受關注的，并且越來越多的人一直在呼吁和努力實現REITs融資模式在我國的應用。在2009年初，中國人民銀行已經開始對這一模式的相關問題進行了深入的研究和探討，并且已經形成了一定的研究體系。直到2001年，國投瑞銀主投亞太地區REITs產品已經成為了當前國內的首個REITs專戶產品。由此可見，在將來這種融資模式作為比較先進的金融手段，隨著法律法規和市場的逐漸成熟，能夠帶領我國的工業地產領域獲得更好的發展，從而能夠讓工業地產企業合理的配置資金，并且促進工業地產項目的順利建設，從而促進我國經濟的整體繁榮。

（二）供應鏈融資模式

一般情況下，在工業地產開發的過程中需要涉及到許多的行業和企業，不是哪一個企業能夠獨立完成的，隨著經濟全球化的不斷加深，現代社會的分工也越來越密集和細致，這就意味著工業地產項目在開發的過程中會有很多的企業和人都被融入到此過程中來，例如原材料的供應、項目的施工建設和地產項目的營銷等等。對工業地產項目所涉及的內容進行詳細分析，發現可以將企業劃分為以下四種，即供應商、制造商、分銷商和零售商，正是由于這些企業形成了一個完成的網絡結構，這也就是當前所說的供應鏈及其管理。因此，這種供應鏈融資模式已經成為當前工業地產企業中比較常見的一種融資模式。

（三）項目融資模式

在20世紀初的美國，項目融資模式首次被提出，在早期階段，這種融資方式主要被應用在石油等比較大型的礦產資源開發過程中，這主要是由于這些項目在進行的過程中通常會使用到大量的資金，而在項目開發過程中，隨著產品的逐漸增多，企業如何有效盤活這些產品就成為了相關人員急需要解決的問題。所謂的項目融資模式就是以一個特定的經濟體所安排的融資，而貸款人在開始考慮貸款時，需要滿足這一經濟體的現金流和收益作為還貸的資金來源，并且需要具有一定的安全保障。由此可見，項目融資模式已經在我國工業地產項目中有了一定規模的應用，同時我們還可以進一步對此種模式進行完善，從而讓其能夠更加適應當前我國的發展形式。從這一模式的內在特點來看，本身具有的有限追索性是能夠高度契合工業地產企業的，能夠有效解決企業的資金匱乏問題，并且也還可以在最程度上提高投資者的收益，從而達到共贏的目標。

三、我國工業地產企業運用創新融資模式的注意事項

（一）提高創新融資模式的重視程度

工業地產企業需要加強對于創新融資模式的規劃，設置專門的工作小組，負責管理和監督工作，還可以將創新融資模式納入到考核工作中來，從而提升相關人員對創新融資模式的重視程度，以便于創新融資模式的開展，同時促進其他管理工作的有序開展，為經濟的發展提供強勁的動力，這就更加凸顯出創新融資模式的重要性，需要通過多種方法和手段來不斷落實創新融資模式，從而保障創新融資模式的落實和開展，提高企業資金的使用效率。

（二）完善創新融資模式監督機制

對于工業地產企業來說，必須建立一個評審協商機制，從而讓更多的相關責任人能夠參與到創新融資模式中來，從而完善預算監督機制，進一步促使工業地產項目更加合理，落實創新融資模式，帶動本地區的經濟發展。工業地產企業需要對工業地產項目的資金預算和關系的把握進行負責，通過準確的預算資金的使用，并對使用狀況進行審核，不斷加強對企業資金的支配，因而在開展創新融資模式時需要堅持客觀公正的態度。隨著社會經濟的進一步發展，工業地產項目的工程量也隨之增加，這就更加凸顯出創新融資模式的重要性。

（三）加強信息平臺建設

創新融資模式能夠對工業地產企業的發展起到極大的促進作用，因而企業的管理者應該重視這一點內容，加強人力和物理的投資。首先要加強專項資金的投入，從而為后續工作奠定基礎，確保工業地產項目能夠順利的建設，其次，還可以引進專業管理人員，對工業地產企業的相關員工進行定期的培訓。因此，為了能夠促進工業地產項目的發展，必須要充分挖掘相關數據的內在價值，需要及時分類，然后對內容進行分析，為創新融資模式的各項工作開展提供便利和數據保障，發揮出內在作用，為工業地產項目的發展提供內在動力。

（四）提升融資風險管理的意識和能力

融資風險管理的開展是離不開人的，因而需要注重對管理人員的培養。在創新融資模式中，可以安排一些有經驗的管理人員，同時需要定期安排理論知識的學習和實踐操作的培訓，讓管理人員能夠將所學知識合理的運用到當前的工作之中，應該積極構建一個完善的風險預警機制，加強審計部門的監督作用，避免出現比較隨意的投融資項目，從而提升融資風險管理的意識和能力。除此之外，建立一個比較完善的企業制度，劃分好相關責任人的義務和權利，同時可以聘請專業的經理人團隊來參與到管理工作中，完善工業地產企業的財務管理工作。在監督審計的過程中，還可以將此與企業員工的評價相掛鉤，從而加強工業地產企業的風險管理能力，達到監督的目的，促使工業地產項目的投融資更加完善，積極完善和落實相關協同制度，為企業的發展帶來更大的動力。

（五）利用好“互聯網+產業金融”的融資模式

從目前的情況來看，我國大部分工業地產企業的規模都比較小，并且經濟實力也比較弱，并且這些企業的集群效應非常差，產生的經濟效益也比較低，導致我國工業地產在整體上市場化都呈現比較弱的狀態。對于工業地產企業來說，資金是制約其發展的最大因素，大部分的資金都來源于自有，少部分來源于政府投資和銀行貸款，而社會資金則非常少。工業地產企業應該積極利用現有的融資體制，不斷創新融資渠道和模式，可以引進股權融資和債券等多種方式。除此之外，互聯網背景下，還形成了“互聯網+產業金融”的新模式，出現了眾籌等新的融資方式，這些融資方式的出現有效彌補了當前工業地產企業發展的不足，實現了投融資模式的創新。

四、結束語

綜上所述，創新融資模式的運用是一項系統而又復雜的工作，在開展過程中會出現各種各樣的問題，工業地產企業應該對出現的問題給予足夠的重視，然后進行科學的分析，及時做出解決方案，從而進一步提升融資工作的質量和效率，并制定出合理把握融資工作與工業地產項目關系的對策，以保障工業地產投資項目的經濟與社會效益得到發揮。

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