物業(yè)管理新模式特征性分析與轉(zhuǎn)型策略研究

王建民

（勝利石油管理局有限公司公共事業(yè)服務(wù)中心桐鳳服務(wù)部，山東 東營(yíng) 257000）

物業(yè)管理基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。傳統(tǒng)的“一體化”物業(yè)管理模式及其成因物業(yè)管理模式又稱物業(yè)服務(wù)模式，是指社會(huì)上的一定組織開展物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的組織形式和運(yùn)行機(jī)制。“一體化”物業(yè)管理模式形成的基本原因：一是自20 世紀(jì)80 年代以來(lái)我國(guó)進(jìn)行的住房制度改革，形成了多元化的房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，迫切需要由物業(yè)服務(wù)企業(yè)打破多家管理的局面，在一定的物業(yè)區(qū)域內(nèi)接受業(yè)主的委托，實(shí)行統(tǒng)一的管理。二是物業(yè)管理涉及規(guī)劃、建筑施工、市政、公安、消防、園林綠化、環(huán)保、市容環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生防疫、物價(jià)、工商、民政、城管監(jiān)察等社會(huì)職能部門，以及供水、供電、供氣、電信等企事業(yè)單位。在城市化進(jìn)程中進(jìn)行的城市管理體制改革，需要改變傳統(tǒng)的城市多頭管理體制，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為總管家進(jìn)行統(tǒng)一的協(xié)調(diào)與管理，以克服過去各自為政、條塊分割、低效運(yùn)行的弊端。三是基于現(xiàn)代城市社區(qū)管理理念，從提高城市居民生活質(zhì)量的要求出發(fā)，也需要由專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供綜合性的服務(wù)。

一、物業(yè)管理模式的特點(diǎn)與問題

為了追求利益的最大化，實(shí)行“一體化”經(jīng)營(yíng)模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍通過擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)降低成本，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益，進(jìn)而也推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的快速規(guī)模擴(kuò)張。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)化向縱深發(fā)展，特別是《物權(quán)法》的頒布實(shí)施和物業(yè)管理師制度的推行，物業(yè)管理行業(yè)以業(yè)主自治為核心，以專業(yè)化服務(wù)為方向，以物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人為主導(dǎo)的物業(yè)管理新格局已開始顯現(xiàn)，并逐漸成為時(shí)代發(fā)展的趨勢(shì)。在這些因素的共同作用下，物業(yè)管理行業(yè)正面臨重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，其基本發(fā)展趨勢(shì)：一是物業(yè)管理行業(yè)正在與房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行分業(yè)經(jīng)營(yíng)，從早期的建管合一向建管分離轉(zhuǎn)變。一個(gè)突出的表現(xiàn)就是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在積極探索新型物業(yè)服務(wù)模式，或者讓隸屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)徹底市場(chǎng)化，逐步減少補(bǔ)貼直至不再給予補(bǔ)貼，以提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存能力; 或者剝離物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，將下屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)出售或轉(zhuǎn)讓，完全通過市場(chǎng)化為其開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目選聘獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是物業(yè)管理模式正逐步改變傳統(tǒng)“一體化”物業(yè)管理模式一統(tǒng)天下的局面，而是根據(jù)受托物業(yè)的類型、建筑規(guī)模和建筑等級(jí)的差異選擇實(shí)行不同的物業(yè)管理模式。

二、從“一體化”管理模式向“管理型”物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變

“一體化”物業(yè)管理模式雖然是各地物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍采用的一種管理模式，但在多年的實(shí)施過程中存在諸多問題：一是這種管理模式僅僅把物業(yè)服務(wù)作為房地產(chǎn)開發(fā)的售后服務(wù)環(huán)節(jié)，沒有體現(xiàn)自身的價(jià)值。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組建的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格的制定從先天開始多是著眼于房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售，而不是著眼于體現(xiàn)物業(yè)管理的價(jià)值。由于不能體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)的價(jià)值，造成物業(yè)管理行業(yè)幾乎全行業(yè)虧損，“物業(yè)管理低價(jià)運(yùn)行、成本不足由地產(chǎn)補(bǔ)貼”也就成了行業(yè)流行的模式。這也是大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依附于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要原因，獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場(chǎng)上很難生存下去。二是形成了同質(zhì)化的物業(yè)服務(wù)形式和內(nèi)容。物業(yè)管理從它的發(fā)展初期就被定位于微利行業(yè)，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主服務(wù)，尤其是在住宅物業(yè)的管理方面，在價(jià)格的制定上從業(yè)主角度考慮的較多，而忽視了物業(yè)服務(wù)本身的價(jià)值，并把物業(yè)管理日常運(yùn)作成本作為服務(wù)定價(jià)的唯一依據(jù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)集中于物業(yè)管理項(xiàng)目硬件的好壞和日常作業(yè)的頻次。不同等級(jí)的物業(yè)項(xiàng)目在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和形式上出現(xiàn)了同質(zhì)化的現(xiàn)象。三是物業(yè)服務(wù)成本居高不下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)舉步維艱。實(shí)行“一體化”經(jīng)營(yíng)模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理與作業(yè)并舉，人員包袱沉重，經(jīng)營(yíng)舉步維艱。最近已經(jīng)有多個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于入不敷出而從規(guī)模較小的物業(yè)項(xiàng)目撤離，也印證了這種發(fā)展趨勢(shì)。“管理型”物業(yè)管理模式已在物業(yè)管理市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)出現(xiàn)。其突出的特點(diǎn)：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)模式上實(shí)行管理與作業(yè)分開，只承擔(dān)管理職能，物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身并不提供具體的作業(yè)活動(dòng)，而是通過分包的方式把具體的作業(yè)項(xiàng)目外包給專業(yè)服務(wù)公司。二是企業(yè)擁有職業(yè)化的物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍，團(tuán)隊(duì)成員具有較高的職業(yè)水準(zhǔn)，具有顯著的管理與人才優(yōu)勢(shì)，能夠根據(jù)業(yè)主的要求提供項(xiàng)目的咨詢服務(wù)、幫助業(yè)主擬定管理計(jì)劃、接受業(yè)主的委托選聘專業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)、對(duì)專業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督評(píng)估等。

三、探索型的物業(yè)管理模式

目前物業(yè)管理上還出現(xiàn)了其他一些探索型的物業(yè)管理模式，是否具有普遍意義，需要業(yè)界進(jìn)行深入的研究。一種是業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)管理模式。業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)管理模式是指業(yè)主通過個(gè)人入股，建立經(jīng)濟(jì)實(shí)體，對(duì)全體業(yè)主共有的物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。目前我國(guó)已經(jīng)有一些物業(yè)項(xiàng)目在探索實(shí)施這種管理模式。按照目前的成功經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)管理模式帶有明顯的股份合作制性質(zhì)，表現(xiàn)為業(yè)主的契約型合作，可以稱作物業(yè)合作社。一種是信托物業(yè)管理模式。信托式物業(yè)管理模式避免了現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)中有關(guān)業(yè)主行使權(quán)力必須通過業(yè)主組織，并且必須達(dá)到規(guī)定的2 /3以上或半數(shù)以上業(yè)主同意的規(guī)定，使單個(gè)業(yè)主也可以維護(hù)自己的權(quán)益。同時(shí)，按照《信托法》簽訂的契約，如果業(yè)主大會(huì)作為委托人沒有選聘新的受托人，物業(yè)公司不得離任，從而有利于社會(huì)的穩(wěn)定。在這種模式下，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間簽訂的不是現(xiàn)實(shí)中普遍推行的《物業(yè)服務(wù)合同》，而是《物業(yè)管理權(quán)信托合同》。

四、結(jié)語(yǔ)

總之，物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)變，是物業(yè)管理行業(yè)法律環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境共同催生的結(jié)果。多種物業(yè)管理模式的存在，將會(huì)為廣大業(yè)主提供更多的市場(chǎng)選擇空間，這既有利于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也有利于提升物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展水平。