不動產權籍調查方案及關鍵技術的運用

王學雷

（煙臺市萊山區不動產登記中心山東煙臺，山東 煙臺 264000）

一、以電子登記簿為核心

不動產電子登記簿，是負責對不動產進行登記的相關機構根據要求制作的，并且受法律管理，其是采用電子介質形式，對土地、房屋和森林以及海域進行一并記載，對其利益的權衡，以及所處的狀態等都有著一定作用的文件。不動產登記的電子檔案是由其電子登記簿，電子檔案和對紙質信息數字化處理過的信息3方面構成。根據調查，當前的不動產登記機構更傾向于使用電子登記簿，來記載權利的歸屬等事項，因此各地的機構應當嚴格地根據法律要求和技術標準來工作。對于不動產電子登記簿信息的記載，務必嚴格按照標準和要求進行規范的錄入，細致的審核，確保過程中沒有出現紕漏，如若事后發現出現錯誤，務必要根據正確的信息重新修改，并將電子記錄存儲下來。除此之外，不動產的登記機構還需要對不動產電子登記簿進行絕對的保管，最好是專人負責保管，而這些人需要進行相關的培訓，如對存儲設備的維護技術，安全防御技術等，還需要將不動產電子登記簿進行備份等工作。

二、關于不動產權籍調查測繪工作的要點

（一）不動產權籍調查測繪技術

從宗地的方向進行切入，進行詳細的地籍調查，并以此為基礎，通過在不動產權籍調查中所得到的數據，對得到的底圖、地形圖、宅基地圖以及一些實物圖的分辨率進行提高，在進行測繪的同時，需要有專門的判斷相輔，這樣才能更好地進行不動產權籍調查測繪工作。

（二）不動產權籍調查測繪流程

1.做好收集和分析等提前需要準備的工作，結合歷史，根據相關的資料為基礎，制定詳細的調查方案，并且提前做好查找控制點的相關工作。在進行不動產權調查的所在部門查詢資料，并且去國土等部門提取資料。之后是權籍調查的相關工作，核實調查不動產權的權屬問題，測繪所有有關于不動產權項目的草圖，詳細正確地將其錄入不動產權籍調查表中。

2.不動產的測繪工作，需要有內業和外業2部分。外業負責測量和測繪，以及準確的確定界址點，而內業主要是負責地圖的繪制，將有關不動產的一系列數據進行錄入的工作，并且負責計算房屋土地的面積，需確保其準確性。之后進行質量的核定和入庫的工作，主要是對不動產的測量和測繪工作的準確度進行核實，轉換圖文成果，進入不動產登記權籍管理系統中后，調用不動產系統，從而獲取相關的數據，入庫之前做好拓樸檢查。

3.進行整理，對調查的所有資料進行整理，具體的操作分為紙質數據和電子數據2種。

（三）解決存在問題的策略

1.針對農村房屋尚未有相關的測量技術規范實際操作中，基本按照GB/T17986—2000《房產測量規范》，在部分細節要求上進行了細微的對接和調整。

2.對宗地的劃分存在了一些問題，具體有以下幾種：（1）原宗地一證多宗分為好幾個宗地，現按多宗劃分生成不同地籍號；（2）原保留部分房屋已拆除重建，現按照申請新建房屋部分劃宗，拆除重建部分按照超占超建處理；（3）原保留房屋過大，現按照原保留部分距離構宗，剩余部分按應拆未拆處理；（4）原主房已發證，現邊上又審批輔房，現按主房和輔房分開劃宗；（5）保留部分加新建部分一并劃宗，按建筑物垂直投影劃宗；（6）原老房要求拆除的，不管有沒分戶或者轉讓，就按應拆未拆處理；（7）審批時保留部分與新建部分分開的，新建部分與保留部分分開劃宗；（8）初始發證宗地有空基面積，踢出空基按原建筑物占地垂直投影劃宗；（9）初始登記宗地主房和輔房有空基相連為一宗：宗地該怎么劃宗（劃一宗或者按AB兩宗），現按主房和輔房分開劃宗；（10）部分拆除重建或擴建的，按建筑物垂直投影劃一宗；（11）房屋原地拆除重建，按未登記劃宗。

3.存在的問題是地籍房地兩次測量精度不一樣，房產的測量精度要求更高，導致現在房地數據不套合情況，目前農房數據的情況大體分為2種：（1）有宗地，無房產；（2）無宗地無房產；宗地的測量精度誤差是5~15cm，房產的測量精度誤差是2~4cm，導致現在房地成果數據不套合。經過討論，局方給出建議現階段試點數據可以按照實際情況就這樣入庫，后續農房數據建庫的時候要保證房地一體，宗地數據能滿足TD/T1001—2012《地籍調查規程》精度要求的，實際操作中針對農房放寬房產測量的距離誤差要求，以彼此適應的精度進行成果套合。

4.完善不動產滅籍業務。在開展不動產滅籍業務過程中，需要以不動產地理信息系統平臺為基礎，并與不動產權籍調查結果相結合，以此來及時對不動產權籍進行滅籍處理。由于針對于不動產權籍調查工作需要堅持原有的規程，調查技術也需要采用科學和成熟的技術。因此在實際調查工作中，需要利用到不同時期具有高分辨率的各類地籍圖和地形圖，同時還要應用于具體的計算、圖形變換和圖像分類變化等技術，主要是采用自動處理或是人機互動的方式，及時找出變化的區域。通過不動產權籍調查所得到的具體數據成果，能夠對變化區域的實際情況進行快速確定，以此來準確對滅籍區域進行定位，積極促進不動產權籍滅籍業務的有序開展。另外，在滅籍業務開展過程中，還需要能票房破利用規劃部門的規劃資料，以此來劃定關注的重點區域，為滅籍工作的有序、高效開展奠定良好的基礎。

總之，在當前社會快速發展過程中，不動產管理工作受到越來越多的關注，其對于社會和經濟的發展都具有極為重要的意義。需要做好不動產權籍管理工作，積極推進不動產權籍一體化管理的進程，全面提高不動產的管理水平和質量。