物業(yè)管理信息化測(cè)繪創(chuàng)新模式的研究和探索以“服務(wù)于物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪”為例

田偉 鄭鈞予 黃劍平

一、研究背景

物業(yè)管理是一項(xiàng)改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，它與民生息息相關(guān)，具有樹(shù)立城市形象，完善城市功能的作用。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步提高管理和服務(wù)水平”。隨著人民生活水平的不斷提高，我國(guó)社會(huì)的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾，這種矛盾體現(xiàn)在物業(yè)管理中，即業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理的高要求和物業(yè)管理水平落后的矛盾。

為了解決物業(yè)管理存在的問(wèn)題，2012年，武漢市委、市政府以“城管革命進(jìn)社區(qū)”為依托，將老舊住宅區(qū)納入“城管革命”體系進(jìn)行考核，以助力老舊住宅區(qū)改造。2017年2月以來(lái)，武漢創(chuàng)新開(kāi)展“紅色引擎工程”，“紅色物業(yè)”便是“八個(gè)紅色”中的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，我市將“紅色物業(yè)”作為聯(lián)系服務(wù)群眾的重要平臺(tái)，讓物業(yè)既發(fā)揮服務(wù)功能，又發(fā)揮政治引領(lǐng)作用。

為同步落實(shí)武漢市物業(yè)管理政策，武漢市房產(chǎn)測(cè)繪中心（以下稱(chēng)“我中心”）在2012年至2014年間，開(kāi)展了老舊住宅區(qū)物業(yè)考評(píng)工作，即1.0老舊社區(qū)調(diào)查階段；自2015年至2016年，開(kāi)展了新建小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪工作的研究和探索，即2.0新建小區(qū)測(cè)繪階段；2017年至2018年，以物業(yè)管理區(qū)域圖成果為基礎(chǔ)構(gòu)建了武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)全新的行政備案流程，即3.0測(cè)繪成果與行政管理結(jié)合階段。

二、物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪1.0

2012年，為加強(qiáng)城市綜合管理，改善居民生活居住環(huán)境，進(jìn)一步推進(jìn)城市綜合管理進(jìn)社區(qū)，鞏固老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)的工作，武漢市人民政府決定將全市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)納入城市綜合管理考評(píng)工作。該項(xiàng)目自2012年開(kāi)始，計(jì)劃用三年時(shí)間使全市老舊住宅基本實(shí)現(xiàn)“環(huán)境美好、管理有序、服務(wù)周到、群眾滿(mǎn)意”的總體目標(biāo)。受武漢市住房保障和房屋管理局委托，我中心承擔(dān)了該項(xiàng)工作的測(cè)繪任務(wù)，在全國(guó)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地提出物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪的概念并加以實(shí)踐，為老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)納入城市綜合管理考評(píng)工作提供了基礎(chǔ)資料。

1.工作任務(wù)

以1∶2000房產(chǎn)管理圖為工作底圖，測(cè)制1：500比例尺《考評(píng)物業(yè)管理區(qū)域平面圖》，最后制作以區(qū)為單位的《考評(píng)社區(qū)分布圖》和《2012年、2013年、2014年中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)納入城市綜合管理考評(píng)社區(qū)分布圖》。

2.工作內(nèi)容

按照《中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)考核標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》的要求，以1∶2000房產(chǎn)管理圖為工作底圖，實(shí)地調(diào)查社區(qū)范圍和考評(píng)物業(yè)管理區(qū)域范圍，摸清范圍內(nèi)的居委會(huì)、物業(yè)用房、停車(chē)位、攔車(chē)器、自行車(chē)棚、晾衣架、出入口、公示欄、崗?fù)ぁ⒗萜鳌?wèn)題設(shè)施的位置、數(shù)量等基本情況。

3.技術(shù)路線(xiàn)

根據(jù)考評(píng)工作實(shí)施方案總體要求，對(duì)列入考評(píng)的小區(qū)進(jìn)行測(cè)繪，編制物業(yè)管理區(qū)域圖，為全市中心城區(qū)老舊住宅區(qū)物業(yè)考評(píng)工作提供技術(shù)支撐。工作流程：資料收集、技術(shù)設(shè)計(jì)、外業(yè)測(cè)繪、內(nèi)業(yè)制圖、檢查驗(yàn)收、提交驗(yàn)收使用。

4.考評(píng)物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪

采用武漢市1∶2000房管基礎(chǔ)圖為底圖疊加現(xiàn)有街道范圍線(xiàn)制作工作底圖。實(shí)地測(cè)量時(shí)，與現(xiàn)場(chǎng)指界人員一起確認(rèn)描繪社區(qū)范圍及考評(píng)物業(yè)小區(qū)范圍。確認(rèn)范圍后，對(duì)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)要素進(jìn)行測(cè)繪調(diào)查。

5.工作成果

2012～2014年共完成武漢市中心城區(qū)7個(gè)區(qū)72個(gè)街道425個(gè)社區(qū)的考評(píng)物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪工作，形成每年度以區(qū)單位的專(zhuān)題圖冊(cè)，并編繪年度老舊住宅區(qū)物業(yè)考評(píng)區(qū)域分布圖。

2012年至2014年，以武漢市“城管革命”進(jìn)社區(qū)為契機(jī)，將物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪首次應(yīng)用于老舊住宅區(qū)，繪制成老舊住宅區(qū)物業(yè)管理區(qū)域考評(píng)圖，為武漢市政府“城管革命進(jìn)社區(qū)”提供了基礎(chǔ)圖件資料，也為“物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪2.0”的探索和實(shí)踐奠定了基礎(chǔ)。

三、物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪2.0

在總結(jié)“物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪”首次應(yīng)用于全市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)考評(píng)工作成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，為了避免新建小區(qū)陷入老舊小區(qū)管理的困境，我中心將其應(yīng)用到新建小區(qū)。

物業(yè)管理區(qū)域測(cè)繪1.0階段側(cè)重于利用底圖、外業(yè)調(diào)查、修補(bǔ)測(cè)量，老舊小區(qū)范圍也基本成型，而2.0階段則構(gòu)建、完善了物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪技術(shù)體系，編制了《物業(yè)管理區(qū)域測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，正式明確了物業(yè)管理區(qū)域圖的概念，同時(shí)根據(jù)國(guó)家、省市相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例確定了新建小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域劃分原則。

物業(yè)管理區(qū)域圖是反映物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)基本情況，突出反映物業(yè)共有（用）區(qū)域、部位和設(shè)施設(shè)備等物業(yè)信息的專(zhuān)題圖。它以國(guó)家法定坐標(biāo)為基礎(chǔ)，以1∶500為基本比例尺，作為房產(chǎn)數(shù)字化平面圖，同時(shí)被錄入武漢市1∶2000數(shù)字化房產(chǎn)管理圖系統(tǒng)。

“物業(yè)管理區(qū)域圖”按照“圖式”標(biāo)準(zhǔn)和精確的地理坐標(biāo)形成管理區(qū)域地上、地下兩個(gè)部分，通過(guò)實(shí)地測(cè)量的圖形數(shù)據(jù)資料，以數(shù)字化、可視化的效果突出顯現(xiàn)共有、專(zhuān)有部分的現(xiàn)狀。

物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪的基本內(nèi)容主要包括：生產(chǎn)準(zhǔn)備、物業(yè)要素調(diào)查、物業(yè)要素測(cè)量、物業(yè)管理區(qū)域圖繪制、技術(shù)報(bào)告編寫(xiě)、質(zhì)量檢查驗(yàn)收、成果整理與提交等。

物業(yè)管理區(qū)域圖的測(cè)繪建立在物業(yè)管理區(qū)域劃分的基礎(chǔ)之上，物業(yè)管理區(qū)域的劃分結(jié)合《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理?xiàng)l例》第八、九條，《武漢市物業(yè)管理?xiàng)l例》第五條，同時(shí)結(jié)合歷史遺留、實(shí)際管理是否方便、設(shè)施設(shè)備共用、城市項(xiàng)目規(guī)劃等多角度來(lái)確定。

物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪2.0的出現(xiàn)滿(mǎn)足了我市房產(chǎn)管理的諸多要求：1.以物業(yè)管理區(qū)域圖為基礎(chǔ)，建立了全市物業(yè)管理項(xiàng)目分布圖；2.加強(qiáng)武漢市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，為開(kāi)發(fā)企業(yè)物業(yè)管理區(qū)域備案及物業(yè)管理企業(yè)招投標(biāo)提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)；3.幫助業(yè)主全面掌握物業(yè)管理區(qū)域的基本情況，明確了業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利和義務(wù)范圍，完善業(yè)主對(duì)區(qū)域范圍內(nèi)共同事務(wù)的約束和自我管理的責(zé)任。

四、物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪3.0

2017年2月以來(lái)，以武漢市“紅色物業(yè)”工程為契機(jī)，為了進(jìn)一步規(guī)劃住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)行政備案行為，本著加強(qiáng)監(jiān)管、簡(jiǎn)化流程、方便企業(yè)的目的，市房管局以物業(yè)管理區(qū)域圖2.0成果為基礎(chǔ)構(gòu)建了武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)。

武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)以物業(yè)管理區(qū)域圖為基礎(chǔ)，建立全市物業(yè)管理項(xiàng)目分布圖，在此基礎(chǔ)上，與維修資金管理系統(tǒng)對(duì)接，全面掌控全市物業(yè)管理基本情況，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上監(jiān)管。

物業(yè)管理區(qū)域圖2.0作為物業(yè)管理區(qū)域備案、前期物業(yè)管理招標(biāo)備案、前期物業(yè)服務(wù)合同備案的重要資料，在物業(yè)管理行政備案活動(dòng)中起到了決定性的作用，但因?yàn)闇y(cè)繪過(guò)程位于項(xiàng)目前期施工階段，成果不能滿(mǎn)足承接查驗(yàn)備案、物業(yè)服務(wù)合同備案的諸多需求。為此，我中心探索了物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪3.0（物業(yè)管理區(qū)域承接查驗(yàn)測(cè)繪）實(shí)施方案。

3.0階段是2.0階段的全面升級(jí)，它不僅包含了2.0階段所有的測(cè)繪內(nèi)容，同時(shí)涉及到了戶(hù)內(nèi)工程驗(yàn)收情況說(shuō)明、公共區(qū)域工程驗(yàn)收調(diào)查、設(shè)施設(shè)備工程調(diào)查驗(yàn)收等內(nèi)容。

3.0階段物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪采用了GPS、RTK等高新技術(shù)手段，融合了測(cè)繪地理信息技術(shù)，將物業(yè)管理區(qū)域圖建庫(kù)工作常態(tài)化，從傳統(tǒng)的、單薄的紙質(zhì)化管理提升到了數(shù)字化、體系化、信息化管理，并夯實(shí)了武漢市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，契合了“紅色物業(yè)”中創(chuàng)新基層社會(huì)治理體制機(jī)制的理念。

五、結(jié)語(yǔ)與展望

根據(jù)武漢市物業(yè)管理現(xiàn)狀，結(jié)合武漢市物業(yè)管理行政文件，我中心開(kāi)展的物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪的研究和實(shí)踐，率先提出了基于地理空間信息鏈多方聯(lián)動(dòng)的“信息物管”新模式，首創(chuàng)了測(cè)繪成果在物業(yè)行政管理中的應(yīng)用，制定了物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和空間數(shù)據(jù)建庫(kù)系列規(guī)范。到目前為止，測(cè)繪成果已廣泛應(yīng)用到武漢市物業(yè)管理的實(shí)際工作中，為武漢市老舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)考評(píng)和新建小區(qū)物業(yè)招投標(biāo)、物業(yè)項(xiàng)目備案、房屋交易公示、明確各方責(zé)任范圍等事項(xiàng)提供了基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)支撐，有效地降低了管理成本，提高了行政管理效能，實(shí)現(xiàn)了“以圖管物業(yè)”的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、系統(tǒng)化，為打造“智慧社區(qū)”和探索社會(huì)管理方式創(chuàng)新積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

目前，我中心已在物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)景三維建模，二三維一體化信息平臺(tái)的搭建工作中取得突破性進(jìn)展，相信在不久的將來(lái)，物業(yè)管理區(qū)域圖測(cè)繪將常態(tài)化實(shí)現(xiàn)從平面化到立體可視化，精準(zhǔn)化的飛躍。