淺析老舊小區停車難

劉勇

摘 要：近年來，隨著私家車輛的成倍增長，加之小區建設之初規劃相對滯后等因素，不少老舊小區的停車難問題越來越突出。為了緩解老舊小區停車難問題，改善城市交通和居民生活，通過對重慶市墊江縣城實地走訪城區老舊小區，查找問題、思考解決對策以供參考。

關鍵詞：老舊小區 停車難

一、存在的問題

據統計，截至2016年底，我縣機動車保有量15.41萬臺，其中，小型汽車6.31萬臺，摩托車8.62萬臺。由于機動車數量的急速增加，超出了老舊小區可提供停車泊位的負荷，小區停車難問題日益突出，車輛違規占用消防通道、堵塞小區大門、堵塞小區步行道、違法損毀綠地、違規停在化糞池頂、違規占用道路等現象較為突出，導致人車爭道、爭搶車位、車輛剮蹭等問題日益突出，消防車、救護車、搶險車等特種車輛無法及時進行搶險、搶救作業，特殊地塊如化糞池長期承重存在塌方可能等安全隱患，嚴重影響群眾安全和正常生活。

二、老舊小區停車難問題形成的原因及解決對策的可行性分析

（一）老舊小區停車難問題形成的原因

主要是小區停車位規劃缺失。由于我縣多數老舊小區建設年代久，在當時我國原有的有關停車場規劃建設中，沒有對居住區停車位標準作出規定，因此老舊小區普遍沒有考慮停車位需求的設計，多數沒有配套的停車位（庫），部分小區即使規劃有少量部分停車位（庫）但，也已經滿足不了如今居民群眾日益增長的購車停車需求，這在很大程度上成了一個“歷史遺留問題”。據統計，到2016年底，各個小區停車位數量與需求差距很大。如：水岸康城入住800余戶，小型汽車擁有量達到500多輛，但是并未規劃修建停車位（庫）；水榭花都入住1300多戶，小型汽車擁有量達到900多輛，停車位（庫）只有200多個；桂溪豪庭入住600多戶，小型汽車擁有量達到400多輛，停車位（庫）只有106個；南城酈景入住1400余戶，小型汽車擁有量達到1000多輛，停車位（庫）只有120多個。二是小汽車數量增加太快。與10年前相比，大部分小區的機動車增加了近10倍，部分家庭甚至擁有2輛或以上的小型汽車。據統計，到2016年底，我縣小區小型汽車擁有量超過了入住戶數的一半，部分小區甚至超過70%，隨著時間推移這一比例還會快速提高。

（二）老舊小區閑置空間升級改建停車位（庫）的可行性分析

通過走訪了解到，老舊小區基本上沒有預留改建停車場的儲備土地，但是都有或大或小的綠化地等場地空間，如果能夠最大限度的利用改建這些空間，估計可以解決小區70%的停車難問題。建議充分利用小區內的場地空間，優化規劃布局，因地制宜利用綠地、草坪、散水坡及道牙、地下空間等進行停車設施規劃建設。

一是改造小區內沒有太多觀賞價值的低矮綠地空間。這部分綠地因為大量雜草叢生，觀賞價值低、還滋生蚊蟲，小區業主也不愿在這些地方休閑、乘涼，使得這些區域基本閑置。建議將這部分觀賞價值低的低矮灌木清除，保留高大喬木，供小區業主停車，上面高大綠樹可以遮陰，還可供居民納涼，既保留了綠化需求又解決了停車問題；同時，如果這些地塊的地下沒有建筑物，還可以考慮修建地下停車庫增加停車位。比如：南城酈景、水榭花都、水岸康城、桂溪豪庭等小區就有大面積的低矮灌木地可改造升級。

二是改造小區內閑置公共地塊和較為集中的地面停車位空間。這些地塊可以進行拆零歸整，改造升級為地下升降多層式立體停車庫，這樣就可以利用空中、地面、地下“三位立體”空間來增加停車位數量，同樣的范圍可以多停三到四倍

的車。

三、解決老舊小區停車難問題的建議

（一）在改建程序方面，建立兩項制度

升級利用小區閑置空間改建停車位（庫）涉及到變更這些地塊的原有用途，要做到不越權、不違法、不留安全隱患，建議建立兩項制度。

一是建立業主委員會負責制。按照《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》相關規定，建筑區劃內的土地（道路、綠地等），依法由業主共同享有建設用地使用權，若需改變使用性質，需至少經三分之二以上業主同意。因此，建議由業主委員會組織小區業主召開業主大會，對小區是否升級改建停車位（庫），選擇哪些地塊空間進行改建，如何改建以及升級改建的停車位（庫）后續如何管理、運營方式和利益分配等進行表決，獲得三分之二以上業主的同意后制定改建方案，并報政府相關部門進行審批，經同意后進行改造。

二是建立政府許可制。按照《城市綠化管理條例》以及安全、規劃等方面的法律法規，由市政園林局、城鄉建委、規劃局、消防部門、交通部門等成立專門的工作小組，對小區申報的停車位改造方案進行審查，在確保符合相關法律法規、沒有安全隱患的情況下，就是否允許小區進行改造進行審批。

（二）在資金保障方面，出臺兩項政策

建設資金是拓展升級改建老舊小區停車空間所面臨的主要問題，可以根據建議出臺政策，鼓勵通過多種渠道籌集資金。

一是出臺社會資本進入政策。停車場建設與經營是一項產業。在聯合國國際產品目錄編號里的產業劃分中，停車場被列入交通運輸的支持與輔助業類，也就是說，按照國際慣例，停車場建設與經營是一項產業。建議結合《關于加強和規范城市道路占道停車管理工作的通知》（2014年10月14日，渝府辦發〔2014〕119號）、《關于加強城市停車設施建設的指導意見》（國家發改基礎〔2015〕1788號）等有關文件精神配合出臺與墊江實際相結合的輔助政策，允許和鼓勵社會資本進入小區修建停車位（庫），緩解小區停車難問題，既可以形成停車經濟，又可以提供就業崗位。

二是出臺政府補貼政策。為了鼓勵更多的老舊小區升級改建停車位（庫），建議出臺相應鼓勵政策，對進行了升級改建停車位（庫）的小區，適當給予資金補貼。重點打造幾個利用閑置空間改建升級停車位（庫）緩解停車難的樣板小區，樹立典型，帶動更多的小區進行改造。