加拿大樓花購買攻略

夏欣怡

買樓花是加拿大一種熱門的理財方式。什么是樓花？先開花，后結果。建筑沒有完成前進行銷售，即為樓花。

樓花與現房的比較

與現房相比，加拿大樓花有以下幾個特點。

杠桿高、資金占用少 ? ? 加拿大的房地產開發商在建房之前通常需要從政府獲得兩項重要的審批：開發許可證和建筑許可證。開發商在獲得開發許可證之后，就可以起草開發商披露聲明（Developer Disclosure Statement），繼而開始預售房屋了。從正式下單到最后交房，通常有1～2年的時間。在這個等待期內，購房者只需按照開發商的要求繳納一定數量的定金即可，定金比例往往在5%～20%。由于向銀行的借款并沒有真實發生，所以并不需要立即還貸。因此，購置樓花可以讓買家以較小的投入實現在加拿大安居或投資的計劃。

提前鎖定價格 ? ?由于是期房，一旦合同成立，購買價格是不會變更的，因此可以提前鎖定2年之后的房價。當然，這既是樓花的優勢，又是樓花的劣勢。如果是在一個上升的房地產市場，無疑能夠讓提前鎖定房價的買家在未來的上漲中獲利不菲;但如果是在下跌的市場，買家可能會蒙受巨大的損失。

財務規劃 ? ?有些購房者暫時沒有足夠資金置業，但是預期一兩年內財務情況會有重大提升，例如售出房屋獲利、工作收入大幅提高、子女教育完成等。如果對未來的資金非常確定，可以通過利用低比例的定金購買樓花提前鎖定物業。

稅務規劃 ? ?海外買家在加拿大溫哥華、多倫多等大城市購房，須繳納20%的海外買家稅。但購買樓花時，由于房屋交割并沒有完成，所以暫時無須納稅。如果預計自己在短期內會取得加拿大永久居民身份，而希望提前購置房屋，購買樓花不失為一個解決方案。這既適用于留學生，也適用于新移民。

買樓花的流程

第一，需要一位有操守、業務熟練的房產買方經紀。大多數開發商有自己的賣方經紀代表，如果買家沒有自己的經紀人，那么開發商經紀可以為買家擬定合約。但是，開發商經紀代表開發商利益，不會努力保護買家的權益。如果買家選擇自己的買方經紀，開發商往往會支付買方經紀的經紀費。這樣，對買家來說，既沒有額外的費用，又保證了自己的權益。

第二，仔細研讀開發商披露聲明。這份文件會介紹開發商的歷史、開發項目的規劃、單元面積、車位和儲物空間的情況、定金支付方式、交房時間、是否允許轉讓預售合約、物業管理費、社區管理條例等。買方經紀會幫助買家閱讀這份文件，確認買家感興趣的物業符合需求。也建議買家通讀披露文件，確保自己理解披露文件的內容。

第三，確認貸款。很多開發商和銀行合作，可以在購買樓花時評估買家的信用和收入，也就是預評估。合作銀行的預評估到過戶一直有效。也就是說，即使買家的收入和信用情況在過戶前發生了變化，也不影響銀行貸款。

第四，簽訂購房合約。在加拿大BC省，簽訂預售房屋合約后，買家有7天時間可以反悔，即反悔期。在這7天內，買家可以單方面無理由終止合約，所以在實操中，買家往往先簽訂購房合約，再仔細研讀開發商披露聲明和確認貸款。有些開發商允許買家經紀代表買家在合約上簽訂附加條款，例如修訂關于合約轉讓的條款、增加銀行貸款條款等。

第五，支付定金，合約正式生效。在簽訂合約的7日內，如果買家不提出書面聲明，那么合約成為對買賣雙方都具有法律約束力的合同。有些開發商要求買家在合約簽訂時支付少量的第一筆定金，合約生效時給第二筆定金，獲得建筑許可后支付第三筆定金。有些開發商只要求這三筆中的一筆或兩筆。但在加拿大BC省，在獲得建筑許可前，開發商不得索要超過10%的定金。預售房定金會存在律師的信用賬戶，開發商和買家都不可單方面支取。所以，很多投資者擔心的開發商“跑路”現象，在加拿大不會出現，也不太可能造成買家訂金的損失。

第六，新屋驗收。在新屋建筑完成后，臨近過戶前，開發商代表會帶領買家驗收自己購買的單元，確定是否有質量問題。如果存在質量問題，買家可以要求開發商在過戶前整改。在買家驗收前，房屋往往已經通過了當地市政的驗收，頒發了入住許可。所以，大多數情況下買家不會發現重大問題。加拿大BC省的新房有強制的新屋保障，即使過戶完成，開發商也不可推卸質量問題。

第七，律師過戶。在過戶日前，買家需要在律師面前簽訂過戶手續。如果已經交納的全部定金少于首付款，需要把差額部分打款到律師信用賬戶。過戶后，產權正式轉移到買家手中。

樓花轉賣的規定

有些買家希望在過戶前轉讓合同，這樣的交易叫做樓花買賣。轉讓樓花的需求存在兩類情況：

（1）個人需要或資金情況變化，購買的樓花不再適合自己的需求。

（2）樓花投機。有些投資者看到市場上漲，于是以5%～20%的定金鎖定單元，在過戶前拋售樓花合同。由于房產過戶沒有完成，樓花過戶不產生過戶稅，這給投機者帶來了豐厚的利潤。但是樓花投機也存在風險，一旦房價下跌，投機者則無法盈利。更可怕的是，很多投機者沒有過戶房產的資金能力，一旦市場劇烈波動，只得放棄定金，無法過戶。這給房地產市場帶來了很大的風險。

加拿大各級政府正在努力規范樓花市場，一方面加大對樓花買賣收入的稅務審查;另一方面規范標準合約。大多數開發商為了響應政策，也為了自己的項目安全，在樓花合同中對轉合約會有明確的規定。有些開發商不允許轉合約，有些開發商允許買家在開發商同意的情況下轉讓合約，還有些開發商會對合約轉讓收取一定費用。

在購買樓花時，為了增加靈活性，允許轉讓樓花對投資者有利。但把專賣樓花作為一種投機是不可取的。

當然，由于加拿大各省都有一定的自主性，因此每個省的樓花交易規則有細微差異，需要投資者根據自身實際情況向當地房產經紀詳細了解。