房地產投資拿地小議

● 錢 巍

一、房地產投資拿地的重要性

（一）房地產投資拿地是企業運營的基石

房地產企業在經營的過程中，需要構建市場需求的房產產品，拿地屬于房地產企業開發產品的基礎，只有擁有了更多的土地資源才能建造更多的房地產產品，擴大企業的生產規模，提升營業收入，實現經濟效益的全面提升。、

（二）房地產拿地影響房地產企業的經營方向

拿地屬于房地產企業運營的基礎，拿地過程中，企業取得的土地使用權的具體位置以及當地市場需求影響了房地產企業的開發方向。如果取得的土地屬于商業區，需要建造更多的商業產品，開發的密度需要 加大，這樣才能實現房地產項目經濟價值的最大化。由此我們能夠非常清楚的看到，房地產投資拿地對于房地產企業的發展戰略有著直接的影響。

二、房地產投資拿地過程中存在的問題

（一）與房地產企業的發展戰略缺乏必然的聯系

房地產投資拿地決策需要與房地產企業的發展戰略緊密的聯系在一起，這樣才能從根本上保證房地產的經營管理戰略能夠充分的實現，讓房地產企業在經營的過程中擁有明確的方向性，為房地產企業的發展提供良好的環境。但是目前房地產企業拿地的過程中很少考慮企業的發展戰略，政府開展招標，企業就去競標，成功后才開始考慮開發以及經營管理方面的問題，這樣的情況下房地產企業在經營的過程中，受拿地后地理位置以及其他因素的影響，很難按照企業既定的發展戰略進行經營與管理。拿地過程中過于盲目不利于房地產企業的發展。

（二）對于土地價值的評估不準確

房地產投資拿地前需要對于土地價值進行精準的評估，這樣才能在投標的過程中擁有自己的底線，提升投標成功概率，這對于提升房地產投資拿地的經濟效益具有積極的意義。但是目前我國房地產企業對于土地價值的評估不是非常的準確。由于土地價值評估不準確導致了房地產企業在投資拿地的過程中，缺乏一定的執行標準，盲目的確定投標價格，一旦價格過高就會導致企業無法拿到心儀的土地使用權，如果取得的土地實際公允價格過低就會影響房地產企業的經濟利益。由此我們能夠非常清晰的認識到土地價值評估工作對于房地產投資拿地的影響是多么巨大。作為企業的管理者應該加強對于房地產企業投資拿地過程中土地價值評估工作的重視。

（三）缺乏預算管理

拿地過程中需要對于土地開發進行全面的預算，這樣才能制定科學合理的購入價格，保證房地產項目最終能夠給企業帶來經濟效益。然而，目前房地產企業在拿地的過程中，缺乏全面的預算，最終房地產企業很難實現更多的經濟效益。房地產企業在拿地前，沒有進行全面的預算管理，房地產開發項目開展的過程中，經營管理成本過高，企業拿到的土地項目最終的凈利潤不足，有些項目甚至出現了虧損，這對于房地產企業的發展非常的不利。

（四）缺乏專門的管理人員

房地產投資拿地屬于一種專業性非常強的工作，從投資決策到投標的工作都需要專業的知識作為支撐。同時，房地產企業投資拿地的過程中需要擁有豐富的經驗，這樣才能夠更好的開展投資拿地工作。但是目前房地產企業的負責投資拿地人員一般都是從其他部門臨時調派的人員，企業內部缺乏專門的投資拿地方面的專業管理人才，這樣的情況下企業投資拿地工作受到了不利的影響。投資拿地經營決策以及日常的運營管理效果不高，不利于房地產企業投資拿地工作的順利開展。

三、如何提升房地產投資拿地的工作水平

（一）根據房地產企業的發展戰略開展投資拿地活動

房地產企業在選擇不同的土地項目的過程中，需要結合房地產企業的經營發展戰略，選擇符合企業發展目的的項目進行投資，這樣房地產企業在拿到土地使用權后，就能夠按照自己的經營目標實施房地產的開發與建造。根據房地產企業的發展戰略選擇不同的土地項目，能夠充分的發揮房地產企業資源以及技術優勢，對于房地產企業的發展以及房地產項目的全面實施具有積極的作用。提升房地產企業拿地的目標性，能夠幫助房地產企業提升拿地的經濟效益，對于企業的發展以及房地產行業的發展具有積極意義。

（二）科學評估土地價值

房地產企業在投資拿地的前需要對于土地價值進行全面的評估，為了能夠進一步提升評估水平，應該利用土地評估專家的專業技術以及意見，這樣對于提升評估的科學性具有積極意義。另外，房地產企業開展土地價值評估的過程中，應該結合企業的實際情況以及土地未來的發展前景等多方的因素進行綜合評估，這樣能夠更好的提升土地價值評估的水平，為房地產企業投資拿地提供良好的參考數據，這對于提升拿地的效率與效果具有積極的意義。房地產企業還需要加大對于土地價值評估的重視，為土地價值評估創造良好的外部環境，這樣才能全面提升土地價值評估工作水平。

（三）加強預算管理

為了能夠全面提升房地產企業的拿地的工作管理水平，房地產企業在拿地前以及拿地后都需要加強預算管理，這樣才能更好地開展日常管理，提升拿地決策的科學性。在拿地前，房地產企業需要預算土地使用權市場價格，明確企業能夠接受的最低價格以及最高價格，在投標的過程中不能盲目出價，這樣才能讓房地產企業的項目管理水平得到全面的提升。在拿到土地使用權后，房地產企業進行有效的開發前，需要制定全面的預算管理計劃，這樣才能最大限度的保證管理水平的提升，控制施工成本，提升房地產企業的經濟管理效果，為房地產企業的發展提供可靠保證。

（四）培養專門的管理人員

為了能夠全面提升房地產投資拿地工作水平，房地產企業應該設置專門負責投資拿地的人員，不斷的提升投資拿地專業人員的專業素質。投資拿地的負責人應該掌握良好的土地資產評估知識，同時還要對于房地產的開發等相關知識有一定的了解，這樣能夠全面的提升房地產企業投資拿地經營管理水平的全面提升。在日常的工作中，企業需要設置明確的內部管理責任制，讓每個人員對于自己工作職責有一個清晰的了解與認識，這樣就能夠全面的提升員工工作責任感，為投資拿地專業水平的提升提供良好的內部管理環境，這對于房地差企業投資拿地工作水平的提升具有積極的意義。

四、總結

房地產投資拿地直接影響了房地產企業的發展，對于房地產企業今后的運營以及房地產項目今后的開發具有重大影響。因此在投資拿地的過程中需要綜合考慮多方面的因素，考慮到投資開發中的各種問題，制定科學合理的投資方案，這樣才能保證房地產企業在獲得了相關的土地項目后，能夠依靠土地獲得更多的投資收益，全面的保證房地產企業的經濟效益全面提升，為房地產企業的發展提供良好的內部環境。