“租購同權”政策的利益框架分析

李其樂

摘 要：近年來，在老百姓“望房興嘆”的市場大環境下，政府不斷頒布強有力的宏觀調控政策，對我國房地產市場中房產價格的理性回落起到了積極的作用。本文通過對“租購同權”這一政策的利益框架分析，來探究這一政策下各相關利益主體的利益關系，分析其利益實現方式，最終得出整個依賴于房地產市場的金融體系是最大獲益者這一結論。

關鍵詞：租購同權；利益分析

2017年3月，住建部有關負責人在國新辦發布會上提出“逐步使租房居民在基本公共服務方面與買房居民享有同等待遇”，被不少媒體概括為“租購同權”瘋狂宣傳，火遍大江南北。本文將以此為實例，運用利益分析方法框架進行簡要分析。

1 利益相關主體及需求分析

1.1 政府

黨和政府始終以全心全意為人民服務為宗旨，它的利益需求自然是全心全意為人民服務，給人民更幸福的生活，讓國家更加繁榮富強。但我們也知道，政府自然也會追求自身的利益。因為做到了前面幾點，人民才會擁護黨和政府。這樣便成為了一種“良性”循環。而在這其中，還需要分為中央政府和地方政府兩個利益主體。作為此次租購同權的大力推行者，深層次原因分兩方面：一是政治層面，以前中央政府論政績唯GDP高低論英雄，現在變化的一個點在于中央政府對地方政府評價標準的變化，在全國金融工作會議上，中央政府指出“各級地方黨委和政府要樹立正確政績觀，嚴控地方政府債務增量，終身問責，倒查責任”。二是經濟層面，中央政府的這句話就意味著使用GDP和債務雙重標準對地方政府進行考核，那此時地方政府關鍵點在于控制債務增量，控制債務的同時GDP繼續增長，只能增加收入。這時中央向地方政府指了一條明路——租購同權，政府拿出少量的優質地塊給國企進行只租不售類住房建設。

1.2 房地產商

作為房地產商，它的利益需求自然就是盈利。房價的下行以及更多的人選擇租房對靠賣房子為生的地產商來說是致命威脅。原因有以下兩點：一是租購同權后就代表地產商所宣稱的戶口、教育、醫療等資源優勢化為烏有，這勢必加大物業的周轉周期，即去庫存周期加長。而周期加長后，地產商若繼續加杠桿，及其容易造成銀行“壞賬”過多，最終導致金融體系崩盤。二是金融監管的主體正慢慢轉向融資實體企業上，房地產過往所依賴的表外貸款受到嚴格監管，正常貸款都可能要受到限制。所以租購同權算是打著了地產商的七寸。地產商逐漸遠離賺快錢的時代，深度城市化正在來臨。

1.3 金融機構

對銀行、信托等金融機構而言，它們的需求是高質高效的盈利。所以這就決定了它有點“墻頭草”。銀行喜歡做按揭貸款，因為違約率低且收益好曾一直受到熱捧，地產行業的錢賺的快且收益率好一直受到銀行的青睞，銀行也不愿意將錢貸款給實體經濟企業，實體經濟企業收益率低且違約率高一直被銀行所嫌棄。但是隨著地產行業黃金時代的結束，通過地產行業賺快錢的時代將要“一去不復返”了。自然，收益率的下降促使金融機構的錢流入實體經濟。

1.4 普通市民

這次租購同權可看做是政府對資源的強行分配，有利于縮小貧富差距。對于加杠桿想賺“快錢”的多套住房擁有者甚至投機者來說固然不是一件好事，但是心態需放平，房價的上漲已經讓這些人賺了許多。普通無房市民固然是受益者，未來的政策走向確實是“房子是用來住的”，但也不必高興太早，政策的具體實施細則還未出來，但是還需早點做好準備。

2 利益關系分析

我個人認為，中央政府還沒有下定決心建立樓市健康發展的“長效機制”（也可以說未出臺“租購同權”政策）時，房地產商、金融機構和地方政府以及投機者是以盈利為共同利益的，但在這中間，金融機構和地方政府以及投機者與房地產商的關系并不緊密。只要房地產商被限制“能力”，相信這三方自然馬上會隨之遠去。而無房者自然和房地產商存在利益矛盾，因為房地產商加大杠桿的存在不僅讓中央政府對金融體系的平穩運行表示擔憂而且激化了社會貧富階級的矛盾。而該機制的出臺，徹底瓦解了金融機構和地方政府以及投機者和房地產商的利益“聯盟”。這就使得現實向著中央政府寫好的“劇本”穩步推進。

3 利益實現方式與分配結果分析

政策對市場形成的影響，不僅需要考驗可行性，還要考驗其制定者的意志和決心，更重要的是政策的出發點是基于什么邏輯。過去的樓市調控，被認為都是“短期政策”，如何建立樓市健康發展的“長效機制”，就成了顛覆政策本身的行為。時下被炒得最熱的“租購同權”，僅僅是樓市長效機制之下，催生的其中一個措施。

討論“租購同權”對房價的影響，確實是很有意義的，因為這是自1998年房地產市場化改革之后，又一個重要舉措。如果說前二十年中國房地產市場是以滿足市場購買為主，那么以后可能要轉入滿足租賃為主。近十年來，中國社會貧富差距越來越大，整個金融市場的資源大部分流向了房地產市場，拉大貧富差距的其中一個重要因素，是房價的過快上漲。但要想讓已經在房地產市場賺得盆滿缽滿的投資者轉讓已經到手的利益，或者說阻止投資者更進一步的持有房產，是一件非常困難的事情。因此，社會發展模式需要做出根本性改變，從更注重效率轉變至更注重公平，才是一切政策決斷的先行條件。注重公平的政策，就是要從更多的受益者身上，轉移一部分給未曾受益或受益過少的民眾。

房地產市場要做到這一點，必須要解決兩件事，一個是降低買房者的投資回報，具體措施有兩個，一個是增加買房者的成本，比如資金成本和時間成本，二是對增值部分加大征稅力度。總體來說，“鎖定”交易量和價格是目的?！版i定”了交易量，就能遏制更多資金涌入到房地產，“鎖定”了價格，就不至于使得房產持有者因過于恐慌而信用違約，沖擊到整個金融體系。而后才是強力推行“租購同權”，加大租賃市場供給力度，并打消房產持有者長期空置、等待價格上漲出售的念頭，使其不得不出租，因為房子有價無市，就算能賣出去，也要繳納巨額的稅費，基本上就不賣了。對于租房者來說，政府的考慮是，一方面要創造一個可信任的租房環境，降低無房者的恐慌和抱怨；另一方面會促使整個租金市場形成穩定的金融現金流。從而將租金轉移至房產持有者，房產持有者再把租金以還貸的形式給銀行，不至于整個房地產市場資金鏈斷裂。

因此，“租購同權”要從根本上來說，真正得到利益最大的既不是出租者，也不是租房者，而是銀行，以及整個依賴于房地產市場的金融體系。否則的話，更多的人會透支信用去買房地產商加大杠桿賣的房，而出租者如果出現價格下跌，會想盡一切辦法去賣房，這是政策層面不愿意看到的。

未來可能會呈現這樣一個情景，房地產商和投機者在拼命還銀行貸款，絕大部分的無房者已經租房，在拼命繳納租金。而銀行等金融機構，不僅避免了一場巨大的危機，而且因為房地產商不再賺“快錢”而有更多的現金流提供給實體企業，加上中央和地方政府的優惠政策，“實業誤國，炒房興邦”的所謂“真理”定會煙消云散。

參考文獻

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