我國房地產市場預警研究方法分析

田淑芬

【摘 要】房地產業已經成為推動國民經濟發展和GDP穩定增長的主要支柱行業，如何對房地產業過熱或過冷進行預警，已成為一些學者關心和研究的重要課題。本文在房地產預警研究現狀分析的基礎上，對房地產風險預警系統研究誤區進行了分析，提出了房地產預警的方法建議。

【關鍵詞】房地產市場;預警現狀;預警誤區;預警方法

一、房地產市場預警研究現狀分析

至目前為止，國際上在合理進行經濟預警理論研究方面己取得了大量成果。但是以上這些理論和方法都還沒有充分應用到我國房地產業監測預警研究領域。究其原因，認為主要有如下幾個方面：

1.我國房地產市場發育較晚，市場體系還不完善、還不規范，并且積累的歷史統計數據不多。

2.在我國就建立房地產業監測預警系統的研究工作還沒有引起有關管理部門足夠重視。在己有的理論方法運用到國內房地產業預警系統的研究方面，信息系統理論的應用研究已有了初步進展。當前在這一方面做的研究工作主要是，將計算機信息系統建模技術引入到城市房地產經濟預警領域，探討設計與開發城市房地產預警系統的技術與方法，但關于這方面的研究還較少。應該說預警理論與方法同信息系統理論相結合的研究在將來會成為一種趨勢。在房地產業預警調控的實踐應用研究方面，主要的成果是房地產數據信息采集、匯總統計，以求得若干反映房地產市場狀況及房地產趨勢的指標，通常包括各類物業的銷售率、空置率、投資回報率等。

3.目前我國的專業從事房地產業方面研究的專業人才相對較少，對房地產業的預警分析研究還沒有引起足夠的重視，有關房地產業預警分析研究還顯得相對薄弱。

從以上的分析可以知道，目前無論是理論運用到房地產業預警領域的研究，還是針對房地產業預警實踐的應用研究，都主要側重于整個房地產市場的運行預警方面，對于房地產市場單項結構性預警研究（如房地產業投資預警研究、房地產業營銷預警研究、房地產業技術創新預警研究、房地產業可持續發展預警研究等等）則幾乎未予涉及，而做好單項結構性預警研究無疑會對整個房地產業監測預警管理研究起到重要的促進作用。目前其他行業單項結構性預警研究工作（如財務預警研究、核心競爭能力預警研究、外債風險預警研究等等）己有一定進展，因此可以認為，為更好服務于整個房地產業預警系統的研究工作，在加強房地產業領域的綜合預警研究的同時，還應進一步做好房地產業單項結構性預警研究。

二、房地產風險預警系統存在的誤區

房地產系統的運行是一個不穩定的隨機過程，變化規律呈高度的復雜性，由于事物有自身的運行規律，這些隨機過程是在一定范圍內變化的，預測結果也就在一定區域內有效，但對于一些突變點和轉折點，是不受這個區域約束的，也是不可能通過一些模型來預測的。我國的房地產在計劃經濟下并沒有作為一個單獨的產業出現，房地產市場形成也不過十幾年，同時受外界因素影響大。這些決定了對房地產系統不可能預測到其精確的發展趨勢。

誤區一：對一個事物的研究應該是先從定性分析入手，找出事物的發展機理，然后再用數學方法進行定量的計算，達到精確結果的目的，而不是強迫事物去服從數學規定。我國作為發展中國家，預測所依據的數據不及時，數據的質量也不高，在建立數學模型時也是注重理論上的論證而忽略了與定性方法的結合以至產生了一種錯覺：以為通過數學的使用，可以無限度地使預測逼近真實的未來。事實上預警的質量來自對預警對象機理的認識程度，數學只是工具。在房地產預警中，我們應注重對房地產系統運行機理的研究，而不是倚重數學的應用，對于房地產運行機理，數學不能代替定性分析，僅用數學方法代替定性方法來分析房地產運行的規律，對房地產發展進行預測，進而進行預警顯然是難以達到目的的。

誤區二：忽略主觀因素或者主觀因素重視不夠。在經濟活動中，人的主體性非常突出，現代經濟不再是單純的物的經濟問題，而是人的經濟問題，主觀因素對經濟的影響已被許多經濟學家所認識，如金融危機作為一種經濟現象，就是公眾心理在各種因素的刺激下的逆轉導致市場崩潰造成的。房地產系統與人的行為、心理、決策等很多因素有關，這些因素大多都是隨機的，不易量化的，對整個系統也是強相干的。如在指標體系的選取上及預警界線的確定上就極具主觀隨意性。

誤區三：用線性方法來研究房地產這個非線性系統，當前一些房地產預警理論與方法的形成與發展是建立在線性范式的基礎上的。房地產系統作為經濟系統的一部分，本質上是非線性的，用傳統的線性范式理論與方法來研究房地產預警，自然不能給出合理的解釋和有效的預測結果。房地產系統不是簡單的線性系統，是由非線性相關作用的多要素構成的開放的復雜系統，其發展趨勢是動態的、不穩定的，具有多種可能的未來。沒有任何一種預測方法或模型能夠在各種情況下都能準確地對房地產系統進行預警，這也是復雜的預警模型不一定比簡單的預警模型更有效的原因。

三、房地產投資預警研究方法的建議

雖然目前科技水平，完全走出這些誤區是不可能的，但是要盡量避免在對房地產投資預警時陷入上述誤區，提高預警的可靠性。要在預警時充分考慮預警對象的理論以及預警方法的選擇和參數體系的設置，還要考慮到預警者的素質等多方面的因素。

定性方法與定量方法合理結合才能真正保證預警體系發揮實際效用。定性方法以經驗判斷、邏輯判斷為主，根據現有的一些信息并結合各種因素對事物的發展結果和貢獻做出判斷。定性方法適合于歷史數據不易獲得或缺乏歷史數據的系統。我國的房地產系統就是后一種，其預測更多的是依靠經驗。定量的方法主要是采用數學方法，對現有的信息及其關系進行分析，并建立數學模型，借助模型對事物的發展做出預測。通常一個預警問題不是只用定性或定量的方法就能解決的。兩種方法交互按需使用，正確反映事物本質才是根本。

科學地設置參數體系擴大參數的可視域才能保證預警系統有效的作用于房地產市場。房地產投資系統作為房地產系統的一個子系統，除了受本身元素的約束外，還受周圍環境的影響。參數體系是房地產投資預警的信息，是預警的基礎，科學地設置參數體系是預警結果更加有效的保障。所以，在選取房地產預警指標時，盡可能多的選擇有針對性的指標，采用操作性和理論性很強的選擇方法使得所確定的指標體系更加具有邏輯性與合理性。常用的預警方法有景氣循環法，警兆信號法，景氣調查法，計量經濟模型預警法，綜合模擬法等。

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