租購并舉制度對實現(xiàn)“全體人民住有所居”目標(biāo)的意義研究

關(guān)惠敏

【摘 要】我國的住房供應(yīng)體系由住房銷售市場、住房租賃市場和保障房市場組成，三個市場相互配合，互為補(bǔ)充，共同解決居民住房問題。但自 1998年房屋商品化改革以來，住房銷售市場蓬勃發(fā)展，住房租賃卻發(fā)展緩慢甚至停滯不前，租賃關(guān)系不穩(wěn)定、缺乏系統(tǒng)規(guī)范的租金定價機(jī)制，租賃雙方遭遇欺詐、利益被侵犯的事時有發(fā)生，日益成為中國城市住房供給環(huán)節(jié)的短板，沒有在住房供應(yīng)體系中充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。為了扶植和培育住房租賃市場的發(fā)展，我國自進(jìn)入新世紀(jì)以來，就開始制定相關(guān)政策。租購并舉政策就是在這個背景下提出來的。

【關(guān)鍵詞】租購并舉;住有所居;高房價

一、租購并舉制度概述

2017年10月，黨的十九大報告明確提出“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。這一制度的提出，使發(fā)展住房租賃市場具有了戰(zhàn)略性的指導(dǎo)意義，是實現(xiàn)居民住有所居的住房目標(biāo)、落實房住不炒的住房定位、進(jìn)行住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要落腳點。

租購并舉這一表述主要經(jīng)歷了三個階段的變化。第一，最早的表述是租售并舉，出現(xiàn)在住建部發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》建房[2015]4號文件中，當(dāng)時是站在房產(chǎn)開發(fā)商的角度，鼓勵開發(fā)租賃房產(chǎn);第二，購租并舉最早出現(xiàn)在2015年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中，這一表述是站在消費(fèi)者的角度，提倡轉(zhuǎn)變消費(fèi)方式;第三就是十九大報告中提出的關(guān)于租購并舉的表述。

租購并舉本質(zhì)上是對住房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和調(diào)整，同樣屬于住房市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一部分。從字面意思上理解，“租購并舉”是指在住房供給體系中既存在租賃性質(zhì)的住房又存在出售性質(zhì)的住房。對具備購房能力的常住人口，支持其購買商品住房;對不具備購房能力或者沒有購房意愿的常住人口，支持其通過住房租賃市場租房居住。

二、“租購并舉的住房制度”對實現(xiàn)“全體人民住有所居”目標(biāo)的意義

（一）租購并舉是解決我國住房問題的重要渠道

近年來，我國一線城市以及熱點二線城市的房價過快上漲，居民的房價收入比不斷升高，大部分的中低收入群體難以企及當(dāng)前的高房價，越來越難實現(xiàn)購房的目標(biāo)。這表明，我國住房銷售市場自動過濾并不能解決城鎮(zhèn)中低收入家庭的居住困難問題。此外，經(jīng)歷了二十多年的房地產(chǎn)開發(fā)，我國一些高房價的城市，其土地開發(fā)已經(jīng)接近極限，基本進(jìn)入存量房時代。這就要求在住房供求基本平衡的前提條件下，住房供給應(yīng)從新建住房或全面更新改造住房為主轉(zhuǎn)為利用舊房為主，盤活閑置用地或住房、允許商業(yè)性房產(chǎn)改建成租賃住房和試點集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，提倡分層供應(yīng)和梯度消費(fèi)。因此，為了能夠解決好新時代居民的住房問題，實現(xiàn)中低收入群體的住有所居，需要住房租賃市場與住房銷售市場協(xié)調(diào)發(fā)展，推行租購并舉的住房發(fā)展模式，加快培育與發(fā)展租賃市場。

（二）租購并舉是保持房地產(chǎn)健康發(fā)展的必要途徑

1.租購并舉有利于抑制房地產(chǎn)價格過快上漲

在一線城市及部分熱點二線城市，城市化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展、投資投機(jī)者炒作以及購房者獲得較大收益產(chǎn)生的“財富效應(yīng)”等諸多因素引發(fā)了更大程度的購房熱。此外，租賃住房供給匱乏、租賃市場秩序混亂等情況普遍存在，最終導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民更多地通過購房來實現(xiàn)住有所居，進(jìn)一步加劇了住房供求失衡，促使房價不斷飆升。由于租賃市場不能有效分流部分消費(fèi)者，我國城鎮(zhèn)居民的住房需求在購房市場中過度集中釋放，這也是房價屢屢突破調(diào)控目標(biāo)的重要推手。因此，只有在新時代推行租購并舉的住房發(fā)展模式，加快培育與發(fā)展住房租賃市場，補(bǔ)齊租賃市場發(fā)展滯后的短板，排除對住房租賃消費(fèi)的制度性歧視，給居民提供一個可以“先租后買”的市場環(huán)境，滿足不同居民多層次的居住需求，從而能夠有效截留部分購房需求，緩解銷售市場住房供求的失衡，起到抑制房價過快上漲的效果。

2.租購并舉是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)業(yè)的長效機(jī)制是有利于中國城鎮(zhèn)化長期發(fā)展、人口合理聚集，以及空間分布的機(jī)制，有利于平衡房地產(chǎn)業(yè)的供給和需求，即短期均衡和長期均衡不斷趨近的機(jī)制。我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷二十多年的發(fā)展，“購”的一端過于火熱，“租”的一端過于薄弱，以往“重購輕租”的住房市場發(fā)展模式已呈現(xiàn)出諸多問題，諸如房價過高、商品房空置率高、企業(yè)風(fēng)險意識薄弱等，這不利于市場的穩(wěn)定健康。因此，只有在新時代強(qiáng)化租購并舉，補(bǔ)齊租賃市場這個短板，盤活存量房，擴(kuò)大住房供給，構(gòu)建多層次的住房供給體系，滿足不同群體的住房需求，形成房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制，才能保持房地產(chǎn)業(yè)的健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。

（三）租購并舉是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一步大棋

1.當(dāng)前，我國鼓勵大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新，然而，高房價會給人們的創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新帶來一定的阻力。高房價不僅造成購房者拼盡幾代人財富積累付首付而且還要按月還貸當(dāng)房奴，使購房者缺乏勇氣和信心去創(chuàng)業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，我國租房群體中，年齡在20歲至34歲的年輕人占的比重高達(dá)89%以上。20-34歲是人一生中進(jìn)行創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的黃金時間。如果不能給他們提供一個穩(wěn)定的居所，那么有些人就會匆匆入市買房，等還清貸款早已錯過創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的階段了。因此，只有在新時代推行租購并舉，提供可以長期租賃的房源，滿足這些年輕人的居住需求，才能解除他們的后顧之憂，讓他們能夠安心地在城市里落腳和扎根，并一心一意地投身于創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新之中，從而促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)增長與發(fā)展，提高城市的綜合競爭力。

2.當(dāng)前，我國消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)仍然處于較低水平，其中造成居民不敢消費(fèi)的原因之一就是居民對于住房的“購買動機(jī)”，所以高房價不利于消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動。同時，在高房價的背景下，生活成本全面提高，無房者房租上漲每月所剩無幾，更別說將收入的大部分用于消費(fèi)了。另一方面，高房價不利于人口大規(guī)模地在大城市聚集。租金價格持續(xù)上漲的情況會促使城市中的外來務(wù)工人員無法久居，產(chǎn)生城市勞動力不足的結(jié)果。因此，只有在新時代加快培育與發(fā)展住房租賃市場，能夠大規(guī)模地向市場提供租金較低的租賃房源，才能促進(jìn)人口向大城市自由地遷徙，才能促進(jìn)服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，并相應(yīng)地提高消費(fèi)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)。

三、結(jié)語

在新時代建設(shè)中國特色社會主義的關(guān)鍵時期，構(gòu)建租購并舉的住房制度對中國住房體制改革發(fā)揮重要作用，而租購并舉住房制度的建立離不開對住房租賃市場的培育和發(fā)展。經(jīng)過研究和分析發(fā)現(xiàn)，我國從十八大以來就十分的重視住房問題，出臺了多項政策，城鄉(xiāng)居民居住條件明顯改善。黨的十九大又深入解讀了住房制度，為住房改革指明了方向、路徑、目標(biāo)，只有加快建立并落實“多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，保持房子“居住”的基本屬性，才能滿足人民群眾日益增長的住房需求，才能逐步實現(xiàn)住有所居的宏偉目標(biāo)。

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