物業(yè)設備設施維修養(yǎng)護中存在的問題與對策

【摘 要】在物業(yè)管理中，設備設施的運行管理是物業(yè)管理過程中的重要一環(huán)，它關系到物業(yè)使用價值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎。本文分析了當前物業(yè)設備設施維修養(yǎng)護中存在的問題，闡述了物業(yè)設備設施的維修養(yǎng)護的幾點對策。

【關鍵詞】物業(yè);設施;設備;維修養(yǎng)護;對策

物業(yè)設備設施運行不良，會直接影響業(yè)主與客戶的生產(chǎn)和生活質(zhì)量，嚴重時甚至會影響到物業(yè)管理企業(yè)的社會聲譽。同時，設備運行成本在物業(yè)管理運作中占有相當大的比重，直接關系到物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟效益。因此，設備運行管理的重要性不言而喻。

1.當前物業(yè)設備設施維修養(yǎng)護中存在的問題

1.1重運行維修，輕預測保養(yǎng)

相當一部分物業(yè)服務企業(yè)還屬于“看守型”操作，重視運行維修，輕視日常保養(yǎng)，更少考慮“預測和預防”。這種“維持型”管理，不僅對設備設施的壽命影響很大，損害業(yè)主切身利益，而且增加事故隱患，增大經(jīng)營風險，弱化企業(yè)自身技術實力，對物業(yè)服務公司也是一種根本性損失。這里面固然有業(yè)主對物業(yè)使用的短期思維和物權(quán)多元化的因素，但是也反映出部分物業(yè)服務企業(yè)“綜合經(jīng)營成本意識”淡薄，缺乏深化管理的意識，實際上也是對服務責任的漠視。

1.2專業(yè)人才匱乏，技術力量相對薄弱

物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，與建筑、房地產(chǎn)業(yè)相比，同類型人員的收入普遍偏低，專業(yè)技術人員差距更大。同時，受資源和認識水平的制約，除少數(shù)物業(yè)服務企業(yè)外，在人才培養(yǎng)方面投入明顯不足，使得技術隊伍不穩(wěn)定，難以吸引高素質(zhì)人才。有資料顯示，物業(yè)服務企業(yè)中工程技術人員流動率高達35%—50%。人員構(gòu)成上，本科以上學歷人員比例僅為百分之幾，主要是操作層面為主導，技術管理層面相對弱化。如果這種專業(yè)技術弱化的趨勢繼續(xù)下去，不重視和不強化對各專業(yè)系統(tǒng)的技術指導和系統(tǒng)控制，那么隨著“三高建筑”（高層、高檔次和高科技）的不斷興建，各類復雜的技術問題將會成為矛盾焦點，并成為制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的瓶頸。

1.3認識相對滯后，粗放式管理仍較普遍

不少物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)設備設施管理的認識，僅停留在“只要無故障、開得動就行”的層面上，并沒有認識到物業(yè)設備設施管理的服務對象是人，更沒有意識到良好的物業(yè)環(huán)境品質(zhì)（即各種物業(yè)設備設施的運行效果）才是物業(yè)設備設施管理的最高工作目標。由此使得管理粗放，表現(xiàn)為制度不健全、臺帳檔案不完整、監(jiān)督檢查不到位、作業(yè)指導不明確等，而且設備技術落后，甚至還存在著手工作坊式的作業(yè)方式。同時，專業(yè)的技術培訓缺乏，無論內(nèi)容上還是形式上，都滯后于物業(yè)設備設施管理的發(fā)展形勢。

1.4法律法規(guī)建設滯后

目前，物業(yè)管理的相關法律法規(guī)還很不健全，這使得物業(yè)設備設施的管理缺乏完善的專業(yè)法規(guī)的硬性約束，也使得日常管理中遇到的許多問題久拖不決。《物業(yè)管理條例》及各地方貫徹細則的出臺，對這一問題的解決起到了積極的推動作用，但是要解決設備設施管理中的深層次問題，還需盡快制定物業(yè)設備設施管理的專項法規(guī)、管理規(guī)程和技術標準。

2.物業(yè)設備設施的維修養(yǎng)護對策

2.1認真細致地做好設備運行巡視工作

設備運行巡視的主要目的就是為了及時發(fā)現(xiàn)設備潛在或早期的隱患和故障。設備因長期運行或零部件老化以及一些設計缺陷等原因，在運行時會出現(xiàn)這樣那樣的問題，但幾乎大多數(shù)故障發(fā)生前都會出現(xiàn)一些早期的異常現(xiàn)象，比如溫度升高、聲音異響、氣味異常等。所以巡查人員巡查時要充分利用視覺、聽覺、嗅覺，仔細觀察設備零部件有無松動，各接點是否存在接觸不良，設備運行時聲音、油位有無異常，各計量裝置和指示儀表以及電源電壓是否正常等。如果巡查人員能及早發(fā)現(xiàn)這些設備異常現(xiàn)象并及時處理，就能避免早期故障的進一步發(fā)展或擴散而增加維修難度并造成更大的經(jīng)濟損失。這也需要巡查人員具備強烈的責任心和飽滿的工作熱情，以負責任的態(tài)度對待工作。

2.2設備的定期保養(yǎng)和維護一定要保質(zhì)保量

通過有計劃的對設備進行維護保養(yǎng)，可以使設備始終處于良好的技術狀態(tài)下工作，從而最大限度的滿足用戶的需求。維保方式主要是設備動力裝置和零部件的潤滑、緊固、管道防腐處理以及設備和機房的清潔工作。這些工作看似簡單普通，但一臺設備只要有一個零部件潤滑不良或一個螺絲沒有擰緊，就有可能導致設備的嚴重損壞。所以，維保工作的質(zhì)量控制尤為重要。維保工作做得好，可以明顯降低設備的故障發(fā)生機率，同時有效的延長設備使用壽命，從而降低設備使用壽命周期的使用費用。但在實際工作中，也存在一些影響維保工作質(zhì)量且不容忽視的因素，比如維保人員的技能水平、工作態(tài)度以及零部件的產(chǎn)品質(zhì)量等。這些問題需要通過加強企業(yè)內(nèi)部管理予以解決。

2.3要高度重視設備設施的安全管理工作

沒有安全便沒有一切。安全管理既要重視設備運行安全，也要重視工程服務人員自身的操作安全防護。這就要求操作人員和維保人員嚴格按照安全生產(chǎn)管理制度、標準工作流程操作和保養(yǎng)設備，防止因各種誤操作引發(fā)的設備損壞和人身傷害。同時，對一些重要的設備安全附件如壓力表、安全閥等要按照規(guī)定定期校驗，防止出現(xiàn)一些不可預測的安全風險，保證設備安全可靠的運行。

2.4做好具體的設備設施維修養(yǎng)護工作

具體包括以下幾方面：（1）維修養(yǎng)護制度健全并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執(zhí)行良好。（2）公共設備設施按照項目配套建設管理責任分工運轉(zhuǎn)正常，有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄;對設備故障及重大或突發(fā)事件有應急方案和現(xiàn)場處理措施、處理記錄。（3）實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內(nèi)到達現(xiàn)場，預約維修報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，回訪率90%以上。（4）水、電、電梯、監(jiān)控等設備運行人員技能熟練，嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。（5）道路、停車場平整暢通，交通標志齊全規(guī)范。（6）樓道燈，景觀燈等公共照明設備完好率98%以上。（7）設備用房整潔，主要設備設施標示清楚齊全，危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。（8）雨水井、化糞井每月檢查一次，根據(jù)需要定期清理疏通，保持通暢，無堵塞外溢。（9）在接到相關部門停水、停電通知后，按規(guī)定時間提前通知用戶。

2.5實現(xiàn)設備設施運行科學化管理

實現(xiàn)設備設施運行科學化管理，就是通過科學的管理規(guī)程和適宜的技術手段，以盡可能低的管理成本，實現(xiàn)設備的安全、高效運行。一是實施關鍵點控制。設備設施的功能、年限、狀況和運行環(huán)境不同，可能出現(xiàn)的故障類型和頻率也不同，日常使用中需重點關注的內(nèi)容就有所差別，即需要控制的關鍵點就不一樣。在建立臺帳基礎上，通過檢查檢測，確定每個設備設施的運行控制關鍵點，并將其納入日常的運行監(jiān)測體系。二是標識規(guī)范、統(tǒng)一、實用性強。為提高效率和質(zhì)量，應建立統(tǒng)一的標識體系（名稱標識、狀態(tài)標識、維護標識、安全標識等），制作成《物業(yè)設備設施標識手冊》。要做到“標識全覆蓋”，所有設備設施都要標識清楚規(guī)范。

3.結(jié)語

總之，物業(yè)設備設施日趨復雜化、智能化，技術含量日趨提高，其管理要求也不斷提高，已成必然趨勢。這既是物業(yè)服務企業(yè)面臨的困難，也是整個物業(yè)管理行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。作為物業(yè)服務企業(yè)來講，深化內(nèi)部管理，重視人才隊伍，加大技術投入，就能夠變挑戰(zhàn)為機遇;而作為物業(yè)管理行業(yè)來講，在有序競爭的基礎上，推動交流合作與信息共享，促進人才梯隊的建設，加強新技術新設備的推廣，將是整個行業(yè)做強做大的必由之路。

【參考文獻】

【1】孫靜，郝偉.加強社區(qū)物業(yè)維修管理 延長物業(yè)使用年限 《工程技術（全文版）》2016年 第04月.

【2】喬艷麗.物業(yè)設施設備維護與管理的專業(yè)化之路 《現(xiàn)代科技：現(xiàn)代物業(yè)下旬刊》2009年 第4期.

作者簡介：孫峰（1979—），女，物業(yè)管理員，從事小區(qū)物業(yè)管理工作。