從項目總角度談房地產項目管理基本要點

文/張翰嬰 長春市東倉裝飾有限公司 吉林長春 130000

1、管理工作對房地產工程項目的意義

在對房地產工程項目進行管理時，必須嚴格監督和把控管理人員的工作情況，同時，要關注工作人員的思想動態，如果發現有關人員的工作受到了情緒的影響，要及時地給予關心和幫助。必須結合工作人員的狀況分析工作，及時發現并解決工作中出現的問題，制定相應的計劃或方案。除此之外，還要系統科學地監管和把控所有工作程序，有效提高業務能力，增強工程項目管理工作的效益，同時可以減少生產的成本。

2、房地產項目管理過程中的存在的問題

2.1 進度管理問題

房地產項目施工中,因為土建工程部門管理工作內容混亂,這會導致房地產項目施工管理存在各種問題,影響房地產項目建設。房地產項目施工情況比較復雜,同時,管理人員流動性又較大,房地產項目具體建設期間,施工管理期間,各項銜接內容會出現不流暢,這會對整個項目的建設進度產生影響,從而會導致房地產項目無法按期竣工。

2.2 質量管理問題

房地產項目只有質量達到相應的要求標準,才能保證項目竣工后能夠符合使用及安全要求,同時,提高房地產項目在市場中的核心競爭力。如果房地產項目中的質量沒有達到相應的要求保準,這會降低項目價值,會留有嚴重的安全隱患。但是,從實際情況來看,我國房地產企業在項目質量管理中存在許多不足和缺陷,這也相關工作人員在具體作業過程中必須注意的一項內容。

2.3 對項目成本的管理

在房地產項目的管理工作中，部分工作人員的能力不夠，沒有將工程管理中的各項詳細工作徹底落實。例如，假如相應的工作人員對施工圖紙的掌握較為片面，沒有從更深層面具體地研究整個施工工程，沒有制訂施工措施和方案的科學依據，會阻礙項目工程的順利進行。

3、解決房地產項目管理現存問題的有效措施

3.1 工程項目策劃

項目開始前,一定要做好項目的實施策劃,根據收集資料、開發大綱,對項目進行科學合理的整體策劃,包括開竣工時間、標段劃分、工程節點、整體開發進度、項目融資(資金回籠、還款計劃)、目標成本、合約規劃、交付與運營等各方面。遵循六個原則:整體規劃原則、客觀現實原則、切實可行原則、靈活機動原則、講求時效原則、群體意識原則。

3.2 加強對項目工程成本的管理

在房地產項目中，對工程成本的管理必須具有全面性，在實際工作的過程中，管理操作的程序也十分繁雜。要想提高對項目施工成本管理工作的效益，同時給開發商的投資奠定良好的基礎，就必須加強與各個參與建設的單位和部門之間的溝通與交流，積極有效地發揮團結協作的精神，共同克服成本管理工作中遇到的困難，盡可能優化管理工作。

3.3 加強進度管理

對于房地項目進度管理工作的進行,應當從以下幾個方面入手:

制定一套完善的管理制度,嚴格的依據相應的規整制度開展相應的施工,保證項目工程施工可以符合管理的具體要求。

管理人員要分析房地產項目的具體施工路程,對流程間的銜接進行合理優化,縮短工程建設周期,保證工程可以按期竣工。

針對項目工程建設,組織好相應的施工方案,對工程的施工設計以及相應的操作內容進行全面審核。審核施工圖紙,在工程設計初期及時發現問題,依據具體情況,優化圖紙,避免后期出現返工,影響工程施工進度。

3.4 強化對項目施工質量的管理

(1）加大對施工材料采購的管理力度。必須派遣專業的工作人員到特定的供應點采購施工材料，進而從根本上保障材料的質量，使精細化的施工要求與材料的型號、規格和性能等完全相契合。(2）嚴格抽檢材料。必須嚴格地抽檢進場前的材料，確保其達到相關要求之后方能投入使用。與此同時，在實際操作中，為了順利開展施工工作，必須及時運行調試，并且及時返廠修理或者更換，避免在施工過程中出現故障影響工作進度。(3）提高工作人員的自身素質。必須注重培訓和指導現場工作人員的技術能力，促進管理人員全面掌握項目施工的程序，確保其嚴格按照房地產項目管理的標準和制度，科學規范地進行實際操作，從而提高施工質量，降低成本。

3.5 團隊建設與對外協調

現實中,新項目老團隊的情況極少,大多數都是新項目、新團隊,有的團隊甚至是幾個合作方在項目中各負責一塊,在協調管理上存在一定的難度,員工做事難以改變慣性思維,所以一定要加強團隊建設,打破壁壘形成合力,加強考核與職工能力培養,用人之長,深挖潛力,幫助員工提升能力,規劃職業發展,解決員工困難,努力調動職工工作積極性,增強凝聚力、向心力,使各部門正常有效配合驅動,使項目正常有序推進；項目總負責人要協調好當地相關職能部門關系,包括當地政府、建設局、規劃局、房管局、城管、環保局、消防、自來水、燃氣、電力、銀行等,充分利用社會資源,為順利實現項目目標奠定基礎。

結論：

房地產項目管理工作對項目工程后期工作的發展服務能力和盈利的效果有著最為直接的影響，在探討研究房地產項目遇到的難題時，必須充分把握項目管理中的現存問題，進而提出解決方案，營造良好的管理環境。就房地產項目來說，項目管理的關系和施工細節的復雜性很容易造成工作上的失誤，削弱整體施工項目的效益。房地產項目管理的工作人員必須系統科學地制訂出協調的管理方案，盡可能避免工程管理工作中的不利條件，設想工作中有可能出現的所有問題，以此為依據，有針對性地提出解決房地產項目管理現存問題的有效措施。