試析房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本管理

文/趙志強 西寧碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青海西寧 810000

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需要投入巨額資金，每一筆資金是否得到充分運用，則直接關(guān)系到房地產(chǎn)項目總成本支出，從整體來看則也關(guān)系著我國社會經(jīng)濟發(fā)展。當前，很多房地產(chǎn)企業(yè)因為成本管理不到位而導致管理失控發(fā)生。這一問題嚴重影響到中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，影響社會經(jīng)濟的發(fā)展與穩(wěn)定。由此加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制與管理，已成為當前企業(yè)所必須重視的一個問題。只有解決房地產(chǎn)開發(fā)項目中的成本控制問題，才能優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理效率與質(zhì)量，提升成本控制管理效率。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制所存在的問題

由于制度管理、控制措施存在一定的漏洞與不足，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)在管理成本方面出現(xiàn)很多問題，這些問題如果長期存在，那么就會影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與社會繁榮和穩(wěn)定，因此，必須加強這一方面的研究工作，解決當前所存在的問題。

1.1 企業(yè)對房地產(chǎn)投資決策缺少了認識

房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)需要投入很多的精力，更需要消耗一定的人力與物力、金錢來進行建設(shè)，因此就必須做好整體成本控制。如果因為資金管理不到位，那么就很有可能就會導致工期被耽誤，影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)。由于部分企業(yè)對投資環(huán)節(jié)認識程度上還不夠全面，而導致房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制力度不足，控制不夠嚴格，這樣勢必就會對房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)開發(fā)工作，帶來很多問題，影響各項計劃開展，最終影響企業(yè)實施質(zhì)量[1]。

1.2 工程設(shè)計階段對工程成本控制不夠嚴格

當前我國社會經(jīng)濟取得飛速的發(fā)展，然而，由于市場競爭變得日益激烈，建設(shè)成本不斷提高，從而使得各項建設(shè)進程未能得到很好控制。這勢必就會對工程項目建設(shè)帶來很大影響。究其原因，主要還是因為企業(yè)沒有做好限額設(shè)計，沒有控制與管理好每一筆建設(shè)資金，繼而導致成本控制容易出現(xiàn)問題，導致建設(shè)成本居高不下，影響到最終建設(shè)控制效果。

1.3 成本觀念概念比較模糊

很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理成本的過程中，并沒有重視成本管理，沒有合理的管理每一項成本，一般都是采用簡單的方式來進行管理，如：很多房地產(chǎn)企業(yè)都是采用一刀切的方式來進行管理，這種方式將不利于房地產(chǎn)成本管理。盡管采用這種管理方式自有這種方式的優(yōu)勢。但是，卻也會導致很多經(jīng)營管理問題的發(fā)生，對房地產(chǎn)企業(yè)來說都將帶來很多影響，其中最大的一個問題便是沒有控制好成本支出，由于得不到細化，致使很多成本管理不夠嚴格，必將影響到房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)，影響到企業(yè)成本利潤，一旦資金管理失控則就會導致經(jīng)營問題發(fā)生，如：建設(shè)資金超過預期，導致成本收入過大，影響資金的使用。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制管理策略

通過上述分析可知，當前當?shù)禺a(chǎn)行業(yè)中最突出的一個問題，是成本控制管理上存在一定的漏洞與不足，為進一步提高成本管理效率、能力，那么就必須加強這一方面的控制，擬解決成本控制管理方面所存在的一些問題。具體有如下這些措施：

2.1 應(yīng)樹立起成本控制管理意識

房地產(chǎn)成本控制問題，直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的建設(shè)與發(fā)展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強成本控制與管理，對當前所存在的問題做好認真研究工作。

首先，就需要廣大的房地產(chǎn)企業(yè)明確成本控制概念，加強成本管理工作，解決企業(yè)當前成本控制管理所存在的問題[2]。其次，就要對房地產(chǎn)成本控制體系加以管理，解決成本生產(chǎn)與管理問題，重視控制每一個不同環(huán)節(jié)，解決成本經(jīng)營管理方面的問題，縮減各項開支，做好限額控制工作。另外，在開展成本管理的過程中必須號召全體員工，一同參與到成本管理，加強對每一位員工的監(jiān)督，約束其的日常工作行為，做到層層把關(guān)，嚴格控制開支源頭。

為解決成本管理上所存在的諸多問題，就要從管理歷年入手，擬解決企業(yè)經(jīng)營管理上所存在的問題和不足，做好成本評估，重視不同控制環(huán)節(jié)，不管是施工前，還是施工過程，以及施工后都要做好成本管理工作，并且積極做好協(xié)調(diào)工作，控制三個階段的施工成本，減少不必要的資金支出，確保成本控制管理工作能順利的開展下去，不斷的提高管理效率與質(zhì)量。

2.2 應(yīng)引入市場競爭管理機制

目前，房地產(chǎn)企業(yè)正面處于快速發(fā)展上升期，在未來仍然還將會處于不斷發(fā)展階段。但是，在發(fā)展的過程中卻依舊還是面臨著許多的挑戰(zhàn)。其中，企業(yè)成本改革這個問題，便是影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的大難題，想要解決該問題就必須認真做好各項管理工作，對施工階段造價環(huán)節(jié)加以控制與管理，加強對一線施工的監(jiān)督與管理，科學、嚴格的來制定對招標文件，然后再通過招標方式來選擇合適的建造商，嚴格控制施工建設(shè)成本，并且選擇具有性價比的產(chǎn)品。

2.3 合理分析施工建設(shè)成本

房地產(chǎn)企業(yè)在施工之前應(yīng)分析好總成本預算，加強各環(huán)節(jié)的財務(wù)管理工作。而為了更好的縮減成本，房地產(chǎn)企業(yè)可采用靈活的作業(yè)成本法來進行施工，旨在解決企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營管理問題，提高經(jīng)營管理效率，嚴格控制各項經(jīng)濟成本，提高企業(yè)的核心競爭力與管理水平。作業(yè)成本法是一種高效合理的管理方法，將該方法運用到成本管理當中，能幫助企業(yè)控制好成本，降低各項開支，節(jié)省更多經(jīng)營成本，降低各種消耗的出現(xiàn)，合理分配建材，優(yōu)化管理體系，結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀制定適合企業(yè)發(fā)展的體系，自上而下的開展成本管理工作。

3、應(yīng)建立起輔助臺賬，便于企業(yè)核算

在開展工程建設(shè)的過程，企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目核算需要靈活的設(shè)置臺賬，如此便能幫助企業(yè)更好管理生產(chǎn)成本，解決企業(yè)核算過程中所存在的一些問題，如：核算不夠徹底、詳細等。輔助臺賬更有利于協(xié)助企業(yè)更好開展各項管理工作，加強企業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理效率，解決企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展所存在的諸多問題，由此，建立輔助臺賬就便變得十分有必要了。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本管理控制能力，直接關(guān)系到工程項目開發(fā)與管理，所以必須加強成本控制與管理工作，必須加強各施工環(huán)節(jié)的管理，最大限度的降低各項管理成本產(chǎn)生，節(jié)約更多資金，提高企業(yè)建設(shè)生產(chǎn)成本，規(guī)范企業(yè)資金管理標準，約束管理、施工人員的工作行為，樹立起成本管理意識，提高工程項目施工質(zhì)量。