房地產破產重整案件中以逾期交房違約金行使抵銷權的可行性研究

傅忠彬 周倩

摘 要：因《企業破產法》對破產抵銷權的行使只進行了原則性規定，使得破產管理人在實務操作中仍然面臨很多不確定性。尤其是在房地產重整案件中，由于重整計劃往往對破產受理之前的法律關系進行了新的設定，新的法律關系就會產生新的債權債務關系，這時候管理人需要對債權和債務的性質進行區分，以判斷債權人是否可以行使抵銷權。文章意在通過筆者辦理的某起房地產重整案件，探討破產受理之前的逾期交房違約金債權和重整計劃執行期間的逾期交房違約金債權能不能行使抵銷權，以及行使抵銷權的方式。

關鍵詞：抵銷權;違約金;重整計劃;共益債務

筆者辦理的某起房地產重整案件，該房地產企業開發的項目停工十一個月之后被法院受理進入破產重整程序，管理人引進投資人之后，該重整企業開發的房地產項目恢復續建。后管理人組織召開債權人會議對《重整計劃草案》進行表決，該《重整計劃草案》獲得債權人會議表決通過并經人民法院裁定確認。重整計劃對交房日期進行了新的約定，并載明：“如果公司仍未按照本重整計劃（草案）確定的交房時間交房，那么自逾期之日起需按照原合同約定的標準支付相應的違約金。”

后在重整計劃執行階段，因為前期樓盤爛尾遺留了很多問題，在竣工驗收階段產生了很多阻礙。雖然管理人和投資方投入了大量時間精力與政府等相關驗收部門進行溝通協調，但最終還是未按照重整計劃約定的交房時間交付，再次產生了逾期交房違約金。逾期交付引發了購房戶群體的不滿，紛紛向管理人要求主張支付逾期交房違約金。之后某購房戶向管理人送達一份抵銷申請書，要求將逾期交房違約金用來抵付其未付購房款。這里的逾期交房違約金包括法院受理重整之前的逾期交房違約金以及重整計劃執行期間的逾期交房違約金。因該案在當地屬于最大的房地產重整項目，樓盤位于市中心，項目涉及購房戶、銀行、工程款等方方面面的利益相關方，社會各界都對該項目寄予了厚望。因此管理人對該購房戶債權人的申請十分重視，因為對這一戶的處理將影響到后面幾百甚至上千購房戶的債權處理。此文意在結合該房地產破產重整案件的辦理經驗，在法律框架內討論重整案件中以逾期交房違約金行使抵銷權的可行性。

一、破產重整受理前的逾期交房違約金抵銷權行使

《企業破產法》第四十條規定：“債權人在破產申請受理前對債務人負有債務的，可以向管理人主張抵銷”。因此可以推導出，《企業破產法》對債權人可以抵銷的債務限定為：債權人在破產申請受理前對債務人負有。那么該案中的購房戶申請抵銷的未付購房款是屬于破產申請受理前對破產企業負有還是受理后對破產企業負有的債務呢？

《企業破產法》第十八條對管理人的合同解除權和繼續履行權進行了規定。該案中，管理人出于保障購房戶基本權益、維護社會穩定的目的，對申報繼續履行購房合同的購房戶，均采取了繼續履行的處理方式。因該購房戶對重整企業負有250萬元的未付房款債務，故管理人向其發函要求其盡快補繳房款，后該購房戶向管理人送達了債務抵銷申請。管理人對申請進行了研究，認為購房戶用以主張抵銷的購房款債務，系基于破產申請受理后管理人決定繼續履行合同而形成的債務，不符合《企業破產法》第四十條規定債權人可以主張抵銷的條件，也即該購房戶的違約金債權屬于破產申請受理后對債務人負有的債務，因此不能抵銷。這種觀點也得到了相應的判例支持，比如浙江省舟山市中級人民法院（2016）浙09民終448號民事判決書。

其次，破產重整受理之前的逾期交房違約金屬于普通破產債權，需要按照重整計劃的約定參與統一分配。管理人在該抵銷權糾紛庭審中也提出，該普通債權需要根據破產重整案件進程參與統一分配，不能抵銷。此外，購房戶的未付購房款系其為取得所購房產完整權利而支出的對價，二者性質不同，如果允許抵銷則相當于允許個別破產債權由破產財產優先獲得全額清償，客觀上導致了公司破產財產的減損。而對于已全額支付購房款的購房戶來說，反倒不能獲得違約金債權的全額清償，顯然違反了破產法的公平清償原則。因對該購房戶的處理會觸發到對其他購房戶的處理，必須秉持謹慎的處理方式。

二、重整計劃執行期間的逾期交房違約金抵銷權行使

目前實務中對重整計劃執行期間的逾期交房違約的性質存有爭議：有觀點認為該種逾期交房違約金不可以抵銷未付房款;有觀點認為屬于共益債務，要隨時支付，那么當然可以抵銷未付房款。

按照上述對未付房款的性質認定來看，因購房戶要求抵銷的債務不符合《企業破產法》第四十條規定的債務抵銷條件，無論其對破產企業享有多少金額的債權、債權性質如何，都不能抵銷。那么重整計劃執行期間的逾期交房違約金也不能抵銷。

但是，如果重整計劃執行期間的逾期交房違約金屬于破產法第42條所列的6項共益債務之一，即“因管理人或者債務人請求對方當事人履行雙方均未履行完畢的合同所產生的債務 ”，那么該違約金要隨時支付，購房戶當然可以要求進行抵銷，直接在未付房款中扣除違約金債權后，向企業支付剩余房款。該案中，管理人即傾向于將其列為共益債務。再者，重整計劃中載明：“如果公司仍未按照本重整計劃（草案）確定的交房時間交房，那么自逾期之日起需按照原合同約定的標準支付相應的違約金。”既然重整計劃對債務人、全體債權人都具有約束力，那么管理人應當本著契約精神進行支付，從這種意義上來說，是可以進行抵銷的。但本案有其特殊性，投資方的投資款屬于第一優先的共益債務，即在共益債退出之后，管理人才能進行債權清償。作為投資方，往往控制著資金的收支，加上項目仍然處于續建階段，流動資金不足，投資方往往只希望能夠先收回未付房款，等其共益債退出后再進行債務清償。這使得理論上可以抵銷但實際卻操作不能。

還有一種情況是，雖然重整計劃執行期間的逾期交房違約金屬于共益債務，但是對于續建的重整企業程序來說，破產費用和共益債務數額較大、種類較多，在沒有經過準確的測算前，破產費用和共益債務能不能得到全額清償也是未知的。如果在清償率未知的情況下允許抵銷，可能會導致這一小類共益債務提前優先清償。所以要謹慎對待房地產重整中的抵銷權行使，至少要確保破產費用和共益債務是可以全額清償的才可以允許抵銷。

三、管理人對債權人行使抵銷權的處理方式

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國企業破產法〉若干問題的規定（二）》第四十二條對這個問題進行了明確的規定。管理人對債權人行使抵銷權的處理方式一般要遵循這樣的路徑：管理人收到債權人主張債務抵銷的通知后，經審查無異議的，抵銷自管理人收到通知之日起生效;管理人對抵銷主張有異議的，應當在約定的異議期限內或者自收到主張債務抵銷的通知之日起三個月內向人民法院提起訴訟。無正當理由逾期提起的，人民法院不予支持。管理人是對債權人債務抵銷主張有異議而提起訴訟的適格主體，管理人以自己名義對債權人的債務抵銷主張提起訴訟。

還需注意的是，債權人據以主張抵銷的債權在破產程序中必須依法申報并經人民法院裁定確認。通過管理人審查和債務人、債權人會議核查等程序，可以保證抵銷債權的真實性、合法性和準確性，從而防止利用虛假債權侵蝕破產財產從而損害全體債權人利益的情況發生。筆者辦理的這起案件中，該購房戶即提出對其未經申報的一筆債權進行抵銷。管理人答辯意見為：《破產法》第92條第二款規定“債權人未依照本法規定申報債權的，在重整計劃執行期間不得行使權利;在重整計劃執行完畢后，可以按照重整計劃規定的同類債權的清償條件行使權利”進行處理。因此，該利息只能在重整計劃執行完畢后進行補充申報，有剩余財產時獲得分配，而不能抵銷。因此，未經依法申報的債權不能主張抵銷，并且最終抵銷的債權必須是經人民法院裁定確認的債權。

但實務中，有些債權只經過申報和管理人審查確認，還未向法院申請裁定確認，該種債權可以抵銷嗎？通過查閱相關案例，對這種程序上存有瑕疵，但已經破產管理人審查確認的債權是可以進行抵銷的。筆者認為，這種債權最好經過債權人會議集體審核之后，才可以行使抵銷權。因為經債權人會議審核、管理人復核的債權，其真實性、合法性和準確性才能得到保障。在債權數額遠大于擬抵銷的債務數額的情況下，管理人同意抵銷的風險才能降到最低。因此，雖未經法院裁定確認但經管理人審核確認、債權人會議核查無異議的債權是可以抵銷的。

在房地產企業破產重整案件中，管理人最重大的任務即保護廣大購房債權人的利益，向其交付房屋。在已經優先保護購房債權人的情況下，對其提出的抵銷權行使申請應該謹慎對待，嚴格按照《企業破產法》的規定進行認定，以保障重整程序的公平和順利推進。