“社區(qū)商業(yè)圈”能在西安扎根嗎？

文/本刊記者 王薇

西安大明宮萬達廣場

有人說，如果街道是城市的脈絡(luò)，那么社區(qū)就是城市的細胞。在不斷興起的城市化進程中，社區(qū)是居民工作以外最為活躍的場景地點，而大城市社區(qū)則更為忙碌。據(jù)統(tǒng)計，在北京這樣的超大型城市，洗衣店每天要洗36萬件衣服，每天有280萬人在外面吃早餐，每天有65萬人次去理發(fā)，產(chǎn)生的再生可回收資源高達1.4萬噸，而以上活動多數(shù)是在社區(qū)附近完成的。

于是大家這樣調(diào)侃：“你是生活在城市中，還是生活在社區(qū)中？”

社區(qū)商業(yè)的重要程度由此可見一斑。而實際上，社區(qū)從來都不是一個商業(yè)概念，但隨著商業(yè)資源的不斷下沉，城市的商業(yè)功能開始向充滿“毛細血管”的社區(qū)滲透。在“懶人經(jīng)濟”的影響之下，社區(qū)有了更加多元和社會化的功能，“社區(qū)商業(yè)圈”也應(yīng)運而生。城市人對于安居的要求，除了房屋空間大小及質(zhì)量外，恐怕最重要的就是社區(qū)商業(yè)了。

對于人口已破千萬的西安市來講，社區(qū)商業(yè)圈亦非新鮮概念。今年8月，西安市提出將加快構(gòu)建10個“15分鐘便民服務(wù)圈”，從2019年至2021年，用三年時間，市民從居住地出發(fā)，步行15分鐘（距離1.2公里左右），即可滿足出行、購物、健身、休閑、閱讀、教育、養(yǎng)老、餐飲、等方面的基本需求。“15分鐘便民服務(wù)圈”不斷豐富拓展社區(qū)商業(yè)設(shè)施，成為西安社區(qū)商業(yè)圈的基礎(chǔ)雛形。

社區(qū)商業(yè)圈由何而來？“15分鐘便民圈”VS“15分鐘購物圈”

“社區(qū)商業(yè)”最早出現(xiàn)在20世紀50年代的美國，隨后，英國、日本、法國開始步入“大城市郊區(qū)化”階段，社區(qū)商業(yè)也逐漸出現(xiàn)在這些國家。

如今，在國內(nèi)大型甚至超大型城市中，“15分鐘便民服務(wù)圈”的興起倍受矚目，究其原因，“15分鐘便民服務(wù)圈”幾乎覆蓋了居民的日常消費，成為居民日常生活效率的晴雨表。被稱為“黃金兩公里磁場”的“15分鐘購物圈”，以其不可替代的便利性特點在“15分鐘便民服務(wù)圈”中脫穎而出，而“15分鐘購物圈”又以“社區(qū)商業(yè)圈”為載體，因此，從“社區(qū)商業(yè)圈”的健全與否判斷居民社區(qū)生活的質(zhì)量高低，亦有其參考價值。

不久前，西安市統(tǒng)計局發(fā)布了一項有關(guān)“西安市打造15分鐘購物圈”的調(diào)查報告，引發(fā)輿論關(guān)注。在調(diào)查結(jié)果中，有89.3%的被訪市民對社區(qū)周邊的生活服務(wù)設(shè)施表示滿意，但從滿意度的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)來看，表示非常滿意的僅占16.2%，表示比較滿意的占34.3%，而38.8%的受訪市民表示基本滿意，除此之外，有13.7%的受訪市民表示不滿意或不太滿意。

如果說社區(qū)商業(yè)的不均衡發(fā)展在剛剛突破千萬人口的西安市還情有可原，那么在擁有2000多萬人口，且購物中心和社區(qū)商圈云集的北京市，居民應(yīng)該有更加便利的消費生活。然而，經(jīng)過調(diào)查，即便居住在北京，依然有很多人并不覺得自己的生活便利。

按照國際慣例，人均GDP超過3000美元，人們的生活方式將發(fā)生巨大變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也將逐漸從商業(yè)中心大型百貨市場轉(zhuǎn)變?yōu)榇笮统小⒔紖^(qū)倉儲市場和各種類型的商業(yè)街區(qū)。小區(qū)樓下就有購物場所，下班路上順便買菜、購物，隨著生活節(jié)奏的加快，社區(qū)周圍是否擁有生活服務(wù)設(shè)施齊全的商業(yè)街區(qū)，成為城市人選房時的重要衡量指標。

“社區(qū)商業(yè)圈”在方便市民的同時也刺激著周邊的消費與需求，活躍了周邊的商業(yè)氛圍。如今，在西安北郊以及高新等地，實力雄厚的開發(fā)商紛紛推出全新的社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線，“新一代社區(qū)商業(yè)”應(yīng)運而生。它們大多由開發(fā)商統(tǒng)一管理，業(yè)態(tài)更豐富、功能更齊全、服務(wù)更周到，更能滿足消費者個性化、多樣化、定制化、品質(zhì)化的消費需求。

一批房地產(chǎn)企業(yè)，如保利、萬科、華潤、遠大、恒大等紛紛布局西安社區(qū)商業(yè)，推出了一系列社區(qū)商業(yè)中心。有的經(jīng)營尚可，在便民的同時帶動了周邊的商業(yè)氛圍，但也有的一直生意冷清，并未形成規(guī)模以及應(yīng)有的輻射作用。

西安小寨賽格購物中心

萬達·西安one商業(yè)綜合體

社區(qū)商業(yè)圈分布如何？老舊社區(qū) VS新型社區(qū)

中國連鎖經(jīng)營協(xié)會會長裴亮曾在2019年中國社區(qū)商業(yè)暨大健康年會上談到，我們城市居民日常的消費，大體分為三個主體：一是以購物中心為主體的體驗式消費，二是以我們社區(qū)超市和便利店為主體的日常基礎(chǔ)性消費。三是以線上和到家服務(wù)的便利型消費。這構(gòu)成了我們城市居民日常消費的三個主體。

由此來看，如果社區(qū)商業(yè)能覆蓋以上三種消費形式，便能極大地解決各類生活所需。無論城市有多大，有多時尚現(xiàn)代，有多少消費場所，但一個人的生活范圍有限，選取城市中離自己最近的一部分，并融入其中，是每個城市人的必然選擇。

如今，走在西安街頭，不時就能發(fā)現(xiàn)新開張的品牌專賣店或體量龐大的購物中心。然而想要在15分鐘內(nèi)走到這些賣場實現(xiàn)購物或娛樂卻并非人人都能實現(xiàn)。許多新型社區(qū)坐落于遠離城市中心的市郊，與人潮涌動的市內(nèi)傳統(tǒng)社區(qū)相比，新型社區(qū)往往看起來清冷荒涼。

“花同樣的價錢，當然希望找個生活方便的地方住。”上班族張先生在采訪時說道。在東郊看房時，面對荒蕪的周邊環(huán)境，張先生意欲放棄這里，改看其他樓盤。在后來的猶豫中，朋友勸說張先生，這里房子價格相對較低，而且大型開發(fā)商后期商業(yè)配套發(fā)展也更為迅速。即便不是特別滿意，張先生還是將房子買了下來。其后，在一年多的時間里，小區(qū)樓下從餐飲商家、便利店、小超市到快遞驛站、便民服務(wù)都有了快速發(fā)展。

大型開發(fā)商為社區(qū)商業(yè)帶來了不可小覷的“發(fā)展?jié)摿Α保匀灰矔怼俺砷L的煩惱”。相較于實力雄厚的開發(fā)商推出的“新型社區(qū)商業(yè)”，傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)往往因大量的人流支撐，大多生意火爆。處于太白立交附近的西荷社區(qū)周邊，餐飲、醫(yī)院、娛樂、培訓(xùn)等業(yè)態(tài)齊全，基本滿足了居民生活中的多數(shù)消費需求。由于有統(tǒng)一的管理，西荷商業(yè)街上的店鋪大多生意紅火，形成了良好的社區(qū)商業(yè)氛圍。

綜合來講，并非傳統(tǒng)“老舊社區(qū)”就“面面俱到”，亦并非偏遠“新型社區(qū)”就“一無是處”。傳統(tǒng)社區(qū)有秩序混亂、管理分散之嫌，而新型社區(qū)亦有發(fā)展緩慢、難成氣候之痛。

社區(qū)商圈使民眾生活更加便利

社區(qū)商業(yè)圈能否扎根？高需求 VS高成本

費孝通曾從社會學(xué)的角度將“社區(qū)”定義為生活在一定區(qū)域內(nèi)的生活共同體。而關(guān)系密切、守望相助，且形成在日常生活意義上的心理歸屬，亦是社區(qū)的題中之義。因此，良好的外部環(huán)境成為形成社區(qū)凝聚力和生活幸福感的主要來源，而“社區(qū)商業(yè)圈”在整個城市中面臨的種種問題，是多數(shù)超大型城市中居民感到生活并不便捷的主要原因，也是完善和改進社區(qū)商業(yè)的著手點。

據(jù)西安市統(tǒng)計局發(fā)布的《打造15分鐘便民服務(wù)圈系列調(diào)查報告》顯示，距離居住地遠和網(wǎng)點少是受訪居民遇到的最主要問題。調(diào)查中當問及對社區(qū)及周邊購物設(shè)施和服務(wù)存在哪些問題時，購物店距離居住地較遠是首要問題，占比68.4%。

除此之外，調(diào)查結(jié)果顯示，傳統(tǒng)模式購物店的覆蓋率均達到70%以上,其中便利店高達98.9%。而新型模式購物店的覆蓋率僅有30%以上，其中智能零售柜的覆蓋率為39.8%，24小時無人自助店為32.8%。由此可見，新型模式購物店普及程度遠不及傳統(tǒng)模式購物店。

不僅如此，面對復(fù)雜多元的居民需求，西安的社區(qū)商業(yè)在成人培訓(xùn)和養(yǎng)老服務(wù)方面的設(shè)施覆蓋率和居民需求度并不高，而洗染服務(wù)、家政服務(wù)、便民維修及幼兒園、小學(xué)等方面居民需求度和便利度亦表現(xiàn)不佳。

站在社區(qū)居民的角度，以上的槽點都有了擲地有聲的總結(jié)，但站在社區(qū)商圈店主的角度，這些問題都有了不同的解讀。

在各種經(jīng)營成本都在不斷增加的大背景下，不少社區(qū)商業(yè)都面臨著不小的經(jīng)營壓力。高新唐園小區(qū)經(jīng)營便利店的王先生透露，目前店里一個月的房租就要五六千元，加上水電、人力等支出，每月大概需要一萬元。

“社區(qū)商業(yè)不僅僅面臨成本高的問題，經(jīng)營問題也是影響社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個重要因素，社區(qū)商業(yè)很多業(yè)態(tài)業(yè)種都是微利，對成本控制的要求很高，如果社區(qū)消費力有限，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營與發(fā)展會很不容易。”采訪中，一位從事多年社區(qū)商業(yè)操盤業(yè)內(nèi)人士分析道，現(xiàn)在很多開發(fā)商只開發(fā)銷售，無后續(xù)經(jīng)營，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)毫無特色且商業(yè)溢價低。此外，一些社區(qū)商業(yè)由于缺乏前期市場調(diào)研，盲目追求商鋪高利潤，盲目擴大商業(yè)面積，導(dǎo)致銷售及招商存在難度，很多都淪為空置房，無法體現(xiàn)商業(yè)價值，也無法滿足市民的消費需求。

隨著西安城市骨架不斷擴大，地鐵、交通通達，商業(yè)從以往的主城區(qū)逐漸擴展到新區(qū)，社區(qū)商業(yè)越來越多。除了大中型企業(yè)開設(shè)分店，民間資本也不斷涌入，社區(qū)商業(yè)幾乎進入了“群雄逐鹿”的時代。而充分調(diào)研、評估消費需求和社群消費特點等前期工作，是創(chuàng)造更好的購物體驗，吸引更多客流的前提，然而這種符合投入產(chǎn)出的商業(yè)邏輯的細節(jié)，恰恰成了“社區(qū)商業(yè)圈”發(fā)展的“短板”。

結(jié)語

前不久，“2019中國最具幸福感城市”榜單在廣州揭曉。西安再次榮膺“2019中國最具幸福感城市”，這已是西安連續(xù)第八年獲此殊榮，這無疑是人們對于西安這座城市的認同感、歸屬感、安定感、滿足感的長足肯定。

而作為這座人頭攢動的城市中的一員，我們每一個人的幸福感首先來自于“高質(zhì)量”的“社區(qū)生活”。而“最具幸福感城市”這一標準為我們作為“西安人”帶來自豪感，同時也為社區(qū)發(fā)展提出了前所未有的“高標準”和“嚴要求”。

而眼下，面對還處于“初級階段”的“社區(qū)商業(yè)圈”，更需要各方通力合作，帶著更全面的思考和更長遠的眼光。唯此，真正意義的“社區(qū)商業(yè)圈”，才能在西安扎根，為市民的幸福生活，開出社區(qū)便利之花，結(jié)出社區(qū)便利之果。