澄江矣渡帆船旅游區(qū)配套公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊價(jià)值評(píng)估

王嬿婉

[摘要]以澄江矣渡帆船旅游區(qū)配套公寓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，研究分析了EUV測(cè)算法在地塊價(jià)值評(píng)估中的運(yùn)用。首先分析了該項(xiàng)目的市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目所在地自然環(huán)境和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，接著根據(jù)多項(xiàng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算了項(xiàng)目的EUV值，基于EUV論證了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的可行性，并利用敏感性量化評(píng)價(jià)了投資商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目EUV值的干擾，旨在為投資商購(gòu)置土地開(kāi)發(fā)公寓提供幫助。

[關(guān)鍵詞]項(xiàng)目投資;土地購(gòu)置;風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

[中圖分類(lèi)號(hào)]F123.7[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A

1 市場(chǎng)分析

1.1 澄江縣旅游市場(chǎng)概況

澄江縣以撫仙湖為基點(diǎn)，大力發(fā)展地方特色旅游業(yè)，旅游市場(chǎng)始終保持活躍態(tài)勢(shì)。隨著休閑旅游基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，澄江縣旅游工作主動(dòng)適應(yīng)新常態(tài)，積極創(chuàng)新發(fā)展模式，做到了旅游與農(nóng)業(yè)、文化、交通等多種產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展，做到月月有活動(dòng)、處處有精彩。根據(jù)近年來(lái)澄江縣旅游市場(chǎng)的季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，澄江縣旅游經(jīng)濟(jì)并沒(méi)有受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)太大的影響，始終保持穩(wěn)步發(fā)育，享有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)容量。與此同時(shí)，旅游經(jīng)濟(jì)的熱度又與季節(jié)氣候密切聯(lián)系，即夏季游客明顯較多，冬季游客明顯較少，呈周期性波動(dòng)態(tài)勢(shì)。

澄江縣近年來(lái)的旅游數(shù)據(jù)表明，每年約有700萬(wàn)～900萬(wàn)人次來(lái)澄江旅游，特別是2017年游客數(shù)量出現(xiàn)了較大幅度的增長(zhǎng)。和本項(xiàng)目同規(guī)模的悅椿和希爾頓兩家酒店每年大約吸納32萬(wàn)～38萬(wàn)游客至酒店住宿。游客旅游綜合消費(fèi)平均水平大約為450元/人次，包括吃、住、行、娛，希爾頓和悅椿這類(lèi)高端酒店人均消費(fèi)大約為350元～400元/人次，房間均價(jià)為800元。其中，人均消費(fèi)水平受季節(jié)因素影響較小，但人流量受季節(jié)因素影響較大，有旺季淡季之分，旺季游客大約是淡季游客的兩倍。于是可以估算該項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)初期，旺季時(shí)，大約日均可吸納700～900人次游客，淡季時(shí)，大約日均可以吸納400～500人次游客。另?yè)?jù)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，來(lái)玩的游客中，單日往返的游客大約占57%，兩日休閑度假游即住宿一晚的游客大約占36%，三日以上生態(tài)頤養(yǎng)游的游客大約占到7%。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，單日往返游客的開(kāi)銷(xiāo)大約為240元/人次，主要包含游玩和餐飲費(fèi)用;兩日休閑度假游游客開(kāi)銷(xiāo)大約為380元/人次，除了以上開(kāi)支還包含住宿;三日以上生態(tài)頤養(yǎng)游的游客會(huì)高于兩日休閑度假游游客開(kāi)支，具體開(kāi)支與所待天數(shù)有關(guān)。

1.2 項(xiàng)目所在地土地基準(zhǔn)價(jià)格

1.3 項(xiàng)目所在地體育產(chǎn)品消費(fèi)概述

隨著中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，近幾年中國(guó)的帆船運(yùn)動(dòng)水平不斷提高，普及的人數(shù)也不斷增加，以往被少數(shù)人接觸到的運(yùn)動(dòng)，現(xiàn)已被越來(lái)越多的大眾消費(fèi)者所熟知，帆船休閑運(yùn)動(dòng)將迎來(lái)發(fā)展的春天。2013年，玉溪市體育局、華寧縣政府開(kāi)始籌措帆船運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的建設(shè)，至2016年，撫仙湖船隊(duì)多次參加全國(guó)性比賽，取得良好成績(jī);2014年8月玉溪市體育總會(huì)帆船訓(xùn)練中心正式掛牌成立;2014年11月，在華寧縣撫仙湖東岸成功舉辦了首屆“撫仙湖高原帆船賽”。2016年4月，成功在撫仙湖東岸舉辦了第二界“撫仙湖高原帆船賽”。本項(xiàng)目為帆船基地項(xiàng)目，主要開(kāi)展帆船競(jìng)賽、帆船訓(xùn)練、帆船水上運(yùn)動(dòng)的體育休閑活動(dòng)，向大眾普及帆船水上運(yùn)動(dòng)活動(dòng)，能夠滿(mǎn)足人民群眾多層次、多樣化的體育旅游消費(fèi)需求，提高人民生活水平和質(zhì)量。

2 項(xiàng)目選址分析

項(xiàng)目位于云南省玉溪市撫仙湖東岸，毗鄰矣渡村，項(xiàng)目用地北側(cè)為矣渡村，西側(cè)為海關(guān)村，東側(cè)為海口鎮(zhèn)，帆船基地選址處與現(xiàn)狀濱水建筑相鄰。公寓規(guī)劃占地面積約6.67hm2，由環(huán)湖路將其月?lián)嵯珊骶皡^(qū)及周邊縣城聯(lián)系。撫仙湖已建成環(huán)湖路，為二級(jí)公路，全長(zhǎng)95km，形成環(huán)湖的旅游環(huán)線，一圈約耗時(shí)1小時(shí)。項(xiàng)目周邊有環(huán)湖公路與各地區(qū)區(qū)域連接，距華寧縣縣城約30km，距昆明機(jī)場(chǎng)約一個(gè)半小時(shí)車(chē)程，新機(jī)場(chǎng)高速建成后，距機(jī)場(chǎng)約45分鐘車(chē)程。項(xiàng)目區(qū)域氣候總體上屬中亞熱帶半濕潤(rùn)高原季風(fēng)氣候，不同海拔區(qū)域呈現(xiàn)出南亞熱帶、中亞熱帶、北亞熱帶和南溫帶4個(gè)氣候類(lèi)型。具有垂直變化大、季節(jié)變化小、夏無(wú)酷暑、冬無(wú)嚴(yán)寒、干濕季分明、地區(qū)差異明顯的特點(diǎn)。年平均氣溫16℃，年平均地面溫度17.8℃～20.1℃，年平均相對(duì)濕度77%，全年無(wú)霜期260天左右。運(yùn)動(dòng)公寓所在基地及周邊為農(nóng)耕用地，景觀環(huán)境屬于自然高地農(nóng)田原野景觀，基地北緣坎下有村莊，基地位于村莊的二級(jí)臺(tái)地上，視覺(jué)地為荒地，周邊山體環(huán)繞。

3 項(xiàng)目基本信息、數(shù)據(jù)及相關(guān)假設(shè)

3.1 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和相關(guān)假設(shè)

根據(jù)方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目占地面積約6.67hm2，其中，主體設(shè)置建筑面積34108.3m2，其中：休閑公寓建筑面積為8520m2，度假公寓15000m2，運(yùn)動(dòng)員公寓2400m2，精品度假酒店6455m2，接待中心933m2，公用地下車(chē)庫(kù)800m2。其余為配套設(shè)施和景觀綠化工程。

在報(bào)告中，為了方便計(jì)算，我們作了以下假設(shè)：①項(xiàng)目收益主要由銷(xiāo)售休閑公寓、度假公寓、運(yùn)動(dòng)員公寓、精品度假酒店公寓、公用地下車(chē)庫(kù)5部分構(gòu)成，接待中心為投資方云南文投集團(tuán)持有，滿(mǎn)足后續(xù)管理需要，不單獨(dú)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益;②休閑公寓、度假公寓、運(yùn)動(dòng)員公寓、精品度假酒店公寓、公用地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售均價(jià)分別為14000元/m2、14500元/m2、15000元/m2、17000元/m2、3000元/m2;③綜合費(fèi)用包括項(xiàng)目勘探、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、驗(yàn)收等費(fèi)用支出，以及周邊流轉(zhuǎn)土地費(fèi)用的支付，按項(xiàng)目實(shí)際預(yù)測(cè)計(jì)算，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按每期各項(xiàng)支出包括綜合費(fèi)用支出的5%計(jì)算，營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)按開(kāi)發(fā)價(jià)值的3%計(jì)算;④利潤(rùn)率假定為總成本的25%;⑤增值稅采用簡(jiǎn)潔算法，取銷(xiāo)售收入5%，城建稅及教育費(fèi)附加取增值稅的12%;⑥銀行借貸利率為6.5%;⑦在計(jì)算時(shí)以季度為單位劃分時(shí)間周期，年折現(xiàn)率假定為8%。

3.2 建設(shè)成本分期支付表

建設(shè)成本主要包括主體公寓、接待中心、地下車(chē)庫(kù)、景觀園林和相關(guān)基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)開(kāi)支，成本發(fā)生情況如表2所示。

4? ? 財(cái)務(wù)分析

4.1? ? GDV計(jì)算表

本項(xiàng)目的銷(xiāo)售收入主要由各類(lèi)公寓的銷(xiāo)售額構(gòu)成，銷(xiāo)售單價(jià)根據(jù)市場(chǎng)行情前文已做假設(shè)，預(yù)售期為2020年下半年。本項(xiàng)目GDV如表3所示。

4.2 資金籌措說(shuō)明

本項(xiàng)目資金包括企業(yè)自籌和銀行借貸，銀行借貸總額為1億元，年利率為6.5%，期限2年，其余部分由文投集團(tuán)自籌。

4.3 總成本計(jì)算表

本項(xiàng)目成本開(kāi)支主要包括建設(shè)成本、相關(guān)綜合費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi)用、銀行借貸利率、相關(guān)稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。具體開(kāi)支構(gòu)成如表4所示。

4.4? ? EUV計(jì)算表

本項(xiàng)目可購(gòu)買(mǎi)土地的費(fèi)用EUV由項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值GDV，項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本TDC，項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)所決定，考慮到收支存在時(shí)間期限，本報(bào)告采用的是現(xiàn)值計(jì)算法。測(cè)算結(jié)果如表5所示。

5? ? 風(fēng)險(xiǎn)分析

本項(xiàng)目在實(shí)際會(huì)碰到各種風(fēng)險(xiǎn)因素，例如，公寓的建設(shè)成本超支，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，抑或公寓銷(xiāo)售不如預(yù)期，開(kāi)發(fā)商不得不降價(jià)銷(xiāo)售。這些風(fēng)險(xiǎn)因素都會(huì)對(duì)項(xiàng)目的EUV值造成影響。影響項(xiàng)目EUV值的風(fēng)險(xiǎn)因素非常多，本報(bào)告就以以上兩個(gè)因素為例分析其波動(dòng)情況對(duì)EUV值的影響，假定波動(dòng)幅度為±10%。這里將用到敏感性分析法。考慮篇幅有限，表6將略去計(jì)算過(guò)程，直接給出EUV值。

6 結(jié)語(yǔ)

通過(guò)表5可知，本項(xiàng)目可供購(gòu)買(mǎi)土地的價(jià)格約為1.21億元，目前項(xiàng)目建設(shè)占地面積約6.67hm2，土地屬于商業(yè)用地，與政府初步達(dá)成意向購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為85萬(wàn)元/667m2，總計(jì)0.85億元，低于EUV值，說(shuō)明該地皮具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，能給投資商創(chuàng)造潛在收益。當(dāng)然，通過(guò)敏感性分析可以看到，EUV值對(duì)于建設(shè)成本的上升相對(duì)不是特別敏感，在實(shí)際成本比預(yù)期成本上升10%的幅度內(nèi)，EUV值均大于實(shí)際土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，項(xiàng)目仍具有投資價(jià)值。但EUV值對(duì)于銷(xiāo)售價(jià)格的下降卻特別敏感，EUV的變動(dòng)率遠(yuǎn)大于銷(xiāo)售價(jià)格的變動(dòng)率。當(dāng)市場(chǎng)低迷，銷(xiāo)售不容樂(lè)觀時(shí)，如果銷(xiāo)售價(jià)格低于預(yù)期5%，EUV值就略低于土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，項(xiàng)目投資可行性便有待商榷。如果銷(xiāo)售價(jià)格低于預(yù)期10%，則項(xiàng)目失去了投資意義。

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