推進住房租賃資產證券化的實踐與思考

■楊建國，彭遠漢

黨的十九大報告明確提出要加快建立租售并舉的住房制度。房地產投資信托基金（REITs）是房地產企業由商品房開發銷售向輕資產開發經營轉變的有效途徑。本文在對我國住房租賃市場現狀進行分析的基礎上，從加強宣傳引導、優化工作程序、營造政策環境、堅持規范操作、推動立法進程、加強監督管理等方面提出政策建議。

一、引言

黨的十九大報告明確提出要加快建立租售并舉的住房制度。房地產投資信托基金（以下稱為“REITs”）是房地產企業由商品房開發銷售向輕資產開發經營轉變的有效途徑。中國證監會、住房城鄉建設部在2018年4月25日發布的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確了住房租賃資產證券化（以下簡稱“房產證券化”）開展的基本條件、開展程序、政策優先支持領域和資產價值評估方法等問題，并將對審核領域設置“綠色通道”。《通知》還指出，積極推動具有債權性質的多類型房產證券化產品，對住房租賃企業以其持有不動產物業作為底層資產發行權益類資產證券化產品予以支持，試點發行REITs，并逐步建立專業的房產證券化增信機構。由于此次通知具有操作性和針對性，業內人士普遍認為，其對實現住房租賃REITs發行具有重要意義，有利于促進住房租賃快速落地。同時，這也有利于建立多渠道保障、多主體供給、租購并舉的住房制度以及房地產健康發展長效機制，為企業提供創新融資渠道和投資退出路徑。

二、我國房地產租賃市場的發展現狀

2017年我國住所租借商場租金規劃約為1.3萬億元，隨著一系列政策措施落地，住所租借新征途已經敞開。租賃REITs能為中小投資人分享房地產行業增長收益提供渠道。對于房地產商而言，有效盤活了房地產存量資產，為其提高了資金利用效率。同時，租賃REITs不屬于融資手段，更多表現為不動產的運營模式，這在一定程度上緩解了政府租房市場供需不平衡及市場不完善等問題。隨著我國社會市場化進程深入、住房租賃市場不斷完善、戶籍制度改革不斷推進，未來我國住房擁有率或將逐步下降，更多人口將進入租房市場。

據統計，目前我國租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，該指標在英國、美國、日本等國家都超過了35%，且租賃市場一般都表現為供需平衡。由此可見，我國租賃市場的發展空間依舊非常可觀。城市層面，北京、上海、深圳等流動人口集中的一線城市租賃房屋占比僅為20%左右，租賃人口占比也沒有超過40%，與舊金山、紐約等城市高達60%的租賃人口占比和50%左右的租賃房屋占比也存在明顯差距。世界發達國家住房擁有率多在50%～65%之間，也就是說，在相對成熟的市場化體系，約有1/3～1/2的人口將通過租賃方式解決住房問題。據分析，未來十年，我國的房屋租賃市場規模增量空間將達到3萬億元，目前我國北京、上海、廣東和浙江的城鎮家庭中分別有37.2%、38.3%、47%和41%的家庭通過租賃解決居住需求，已達到或接近發達國家租賃市場的規模。住房租賃市場在商業上釋放出來的巨大發展空間，目前已經在全國一、二線城市吸引了大批房企、社會資本甚至金融機構進入。

表1 國內REITs發展歷程

2018年，類REITs產品繼續保持增長態勢，累計發行總額從2014年底的96億元增至2017年底的656億元，年復合增速高達89.8%。迄今發行的31只產品均為類REITs產品，國內目前還沒有標準REITs。房產證券化雖已初具規模，但市場上還未出現標準REITs。目前，國內發行標準REITs遭遇的瓶頸主要表現在有關政策缺失、監管主體不明確、市場準入門檻高和收入覆蓋比例低等方面，具有很大的提升空間。

三、推進我國住房租賃市場發展的政策建議

推進房產證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。此次證監會和住建部聯合發布《通知》推進房產證券化相關工作，明確了租賃住房作為首批標準REITs產品的基礎資產類別之一，為房產證券化在實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試。

（一）加強宣傳引導，確立基本原則

《通知》是一年多以來，房產證券化領域推出的第三個落實黨中央、國務院重點政策要求的重要文件。因此，為了完善住房租賃市場的相關配套政策、加快建立多渠道保障、多主體供給、租購并舉的住房制度。應積極推動房產證券化，這有利于提高住房租賃存量資產的使用效率，加快資金回收，使更多社會資金進入住房租賃市場建設。同時，房地產證券化也有利于推動服務行業供給側結構性改革，降低住房租賃行業的杠桿率，對金融和房地產行業的良性循環具有重要意義。而且，可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。因此，建議堅持市場化和法治化原則，充分發揮資本市場服務實體經濟和國家戰略的積極作用；明確優先和重點支持的領域；加強監管協作，推動業務規范發展；積極履行監管職責，切實保護投資者合法權益，合力防范風險。

（二）優化工作程序，強化制度保障

住房租賃企業可結合自身運營現狀和財務需求，自主開展房產證券化，配合接受中介機構盡職調查，提供相關材料，協助開展房產證券化方案設計和物業估值等工作，并向證券交易場所提交發行申請。因此，各地住房建設管理部門要對開展房產證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等事項建立綠色通道，允許在租賃住房用地上建設的房屋，以轉讓或抵押等目的的載體，用以開展房產證券化，并對租賃住房建設的程序進行優化，如驗收、備案、交易等。各部門應根據房產證券化業務規定，嚴格審核、備案和監管申報的房產證券化項目，并積極探索受理、審核和備案的綠色通道，培養相關技術人員，建立相關制度系統，提高工作效率，進一步優化房產證券化審核程序，積極支持住房租賃企業開展房產證券化。

（三）營造政策環境，發揮多方合力

一方面，中國證監會和住房城鄉建設部應共同努力，激勵政府引導基金、證券投資基金、保險資金、產業投資基金等投資主體積極加入資產證券化業務，以建立綠色可持續且多渠道的資金保障機制。培育多元化的投資主體，提升資產支持證券流動性，同時建立健全監管協作機制，營造良好政策環境。另一方面，建立房產證券化項目信息共享、日常監管及違規違約處置的工作機制，協調解決房產證券化中存在的問題與困難，推動房產證券化有序發展。同時，應加強合作，充分依托資本市場，積極推進符合條件的企業發行房產證券化產品，拓寬融資渠道。而且，需加強房產證券化的業務過程監管，防范資金違規進入房地產市場，嚴禁利用特殊目的的載體非法轉讓租賃性質土地使用權或改變土地租賃性質的行為。

（四）堅持規范操作，強化市場紀律

在開展房產證券化業務過程中，要合理評估住房租賃資產價值。房地產估價機構對房產證券化底層不動產物業進行評估時，要以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房產證券化物業評估有關規定出具房地產估價報告。承擔房產證券化物業估值的機構，應為住房城鄉建設部門備案中專業力量強、聲譽良好的房地產估價機構。資產支持證券存續期間，房地產估價機構應按照規定或約定對底層不動產物業進行定期或不定期評估，發生收購或者處置資產等重大事項的應重新評估。同時，要積極做好盡職調查、資產交付與持續運營管理工作。房產證券化管理人、房地產估價機構、評級機構等中介機構要勤勉盡責，對有關交易主體和基礎資產進行全面的盡職調查，確保符合相關政策和監管要求。發起人（原始權益人）應切實履行房產證券化法律文件約定的基礎資產移交與隔離、現金流歸集、信息披露、提供增信措施等相關義務，并積極配合中介機構做好盡職調查。

（五）推動立法進程，強化法律保障

《通知》是我國房產證券化領域的首份政策落地文件，此前市場已經試點發行了多單房產證券化產品，這次發文是對前期試點情況的規范，通過文件明確相關程序標準。根據《通知》規定，開展房產證券化需要滿足至少三個條件：一是物業已建成并權屬清晰，工程建設質量及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；三是原始權益人的公司治理完善且最近兩年無重大違法違規行為。因此，建議滿足上述基礎條件之后，政策應對兩大類的住房租賃項目給予優先支持：一是大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域；二是利用集體建設用地建設租賃住房試點城市。如權益型公募REITs，不僅可以為居民提供長期性投資產品，參與房地產市場投資，還可以解決企業融資問題，提高現金流、降低財務風險，提升住房服務，同時也有助于化解金融風險，是一舉多得的創新。但是，目前實踐中尚需解決公募參與和稅制改革等問題，亟需用法律形式進行實質性解決，進而真正推動市場形成與發展。

（六）加強監督管理，嚴格風險控制

住房市場關系國計民生，若要真正實現增加住房供給的目的，在發展住房租賃市場的同時，還須輔以全面的監管措施。為使房產證券化快速推進更加安全有效，《通知》對于房產證券化的監管也做出了要求，以推進房產證券化更加有效進行。中國證監會和住房城鄉建設部應建立健全房產證券化業務的合規、風控與管理體系，指導相關單位完善自律規則及負面清單，建立房產證券化的風險監測、違約處置、信息披露和存續期管理等制度規則，引導相關主體合理設計交易結構，切實做好風險隔離安排，嚴格遵守執業規范，做好利益沖突防范以及投資者保護，落實各項監管要求，建立健全業務合規、風控與管理和自律監管體系。同時，中國證券業協會、中國證券投資基金業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會應加強配合，搭建房產證券化自律監管協作平臺，加強組織協作，加快建立住房租賃企業、資產證券化管理人、物業運營服務機構、房地產估價機構、評級機構等參與人的自律監管體系，推動房產證券化項目運行表現納入住房租賃企業信用評價體系考核指標，依法依規對嚴重失信主體采取聯合懲戒措施。