“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)思考

施孝平

摘要：2016年5月1日開始我國(guó)全面實(shí)施“營(yíng)改增”試點(diǎn)，這標(biāo)志著我國(guó)稅收事業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的階段。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，“營(yíng)改增”的全面實(shí)施對(duì)于產(chǎn)業(yè)升級(jí)及消費(fèi)升級(jí)具有積極的促進(jìn)作用，對(duì)于深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有積極的意義。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)均被納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)，這也意味著營(yíng)業(yè)稅將逐漸退出歷史舞臺(tái)，增值稅制度將變得更為規(guī)范。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，由“營(yíng)改增”產(chǎn)生的新稅收環(huán)境所帶來(lái)的影響是巨大的。為了應(yīng)對(duì)新的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)勢(shì)必要對(duì)內(nèi)部稅務(wù)管理進(jìn)行調(diào)整。文章探討了“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響，并提出了“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃

一、“營(yíng)改增”環(huán)境概述

“營(yíng)改增”即之前繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目改成繳納增值稅。自2016年5月1日開始，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。境內(nèi)單位和個(gè)人發(fā)生的跨境應(yīng)稅行為，稅率為零，具體范圍由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另行規(guī)定。除以上三條外，稅率為6%。相較于營(yíng)業(yè)稅而言，增值稅僅對(duì)產(chǎn)品或服務(wù)的增值部分征稅，可有效避免企業(yè)重復(fù)納稅的情況，對(duì)于降低企業(yè)稅負(fù)具有積極的意義。“營(yíng)改增”是我國(guó)財(cái)稅體制改革的重要舉措。通過(guò)實(shí)施“營(yíng)改增”，有利于調(diào)動(dòng)社會(huì)各界的積極性，能夠從側(cè)面推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，并促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，能夠?yàn)樯鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)新的動(dòng)力。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所產(chǎn)生的影響

（一）積極影響

一直以來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)都是“涉稅大戶”，“營(yíng)改增”的全面實(shí)施必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理產(chǎn)生影響，能夠在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。首先，“營(yíng)改增”有利于減少重復(fù)征稅。商品或服務(wù)的增值額是增值稅的計(jì)稅依據(jù)。在商品或勞務(wù)流轉(zhuǎn)過(guò)程中增值稅能夠形成一個(gè)健全的抵扣鏈條，通過(guò)銷進(jìn)項(xiàng)稅額的層層抵扣，即可避免重復(fù)征稅。建筑行業(yè)處于房地產(chǎn)行業(yè)的上游。以往征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)，建筑企業(yè)原材料增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額無(wú)法進(jìn)行抵扣，會(huì)將其轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)企業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)銷售時(shí)，一些上游環(huán)節(jié)已征稅過(guò)的項(xiàng)目成本也會(huì)納入營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅當(dāng)中，即出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況。“營(yíng)改增”實(shí)施后，整個(gè)行業(yè)的抵扣鏈條將完全打通，可發(fā)揮結(jié)構(gòu)性減稅的作用，也有效緩解了重復(fù)征稅問(wèn)題，有利于創(chuàng)建一個(gè)公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。其次，“營(yíng)改增”能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)資金成本。與其他類型企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)資金成本規(guī)模較大，融資成本較高。以往房地產(chǎn)企業(yè)原材料購(gòu)置當(dāng)中所涵蓋的增值稅并不能抵扣。在其產(chǎn)品營(yíng)銷過(guò)程中，營(yíng)業(yè)稅在確認(rèn)銷售收入的當(dāng)期就需要繳納，會(huì)占據(jù)大量現(xiàn)金流，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作產(chǎn)生較大壓力。然而“營(yíng)改增”實(shí)施后，即便進(jìn)項(xiàng)稅款當(dāng)期抵扣不完，也能夠結(jié)轉(zhuǎn)至下期抵扣，有利于盤活房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，在一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目后期開發(fā)資金壓力。在這種情況下，房地產(chǎn)融資成本將有所下降，有利于提升企業(yè)資金利用率，對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、升級(jí)具有積極的意義。簡(jiǎn)易征稅方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目（2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)），可選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。這也為房地產(chǎn)企業(yè)納稅提供了更大的選擇空間。

（二）消極影響

從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展顯然是有利的。但由于“營(yíng)改增”實(shí)施不久，各大房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新的稅收環(huán)境還需要適應(yīng)一段時(shí)間，并且新的稅收環(huán)境也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生一定消極影響：1.對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理提出了更高的要求。“營(yíng)改增”實(shí)施后，要求房地產(chǎn)企業(yè)賬務(wù)處理程序必須按照財(cái)務(wù)處理規(guī)范要求實(shí)施。也就是說(shuō)，企業(yè)報(bào)稅要走標(biāo)準(zhǔn)化流程，可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)法及時(shí)完成報(bào)稅的情況。企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員對(duì)“營(yíng)改增”也處于摸索、學(xué)習(xí)的階段，在政策理解方面存在一定差異，可能導(dǎo)致報(bào)稅工作偏差，進(jìn)而產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。2.中小型房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力較大。與大型房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)新稅收環(huán)境的能力顯然有所不足。由于中小型房地產(chǎn)企業(yè)成本抵扣率相對(duì)低下，導(dǎo)致成本無(wú)法完全抵扣，反而會(huì)造成稅負(fù)壓力持續(xù)上升。

三、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃相關(guān)策略

（一）稅務(wù)籌劃原則

面對(duì)“營(yíng)改增”所帶來(lái)的新的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)必然要對(duì)稅務(wù)籌劃做出調(diào)整。在具體稅務(wù)籌劃過(guò)程中，應(yīng)遵循以下幾個(gè)原則：1.成本效益原則。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的在于降低企業(yè)成本，一定要保證稅務(wù)籌劃效益大于成本，這樣方能促進(jìn)企業(yè)盈利。2.合法性原則。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃必須嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)執(zhí)行，杜絕偷稅、漏稅等違法行為。3.整體性原則。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃期間，要始終以企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為導(dǎo)向，將稅務(wù)籌劃作為一項(xiàng)整體性工作來(lái)做，不能因?yàn)榫植慷愗?fù)降低而造成整體稅負(fù)增加。

（二）充分利用稅務(wù)籌劃技巧

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃過(guò)程中，在不違反法律及規(guī)定的基礎(chǔ)上，可采取一些技巧來(lái)控制納稅金額。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可將銷售房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎夥慨a(chǎn)，可避開土地增值稅納稅義務(wù)，同時(shí)產(chǎn)生房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)。在不減少納稅人收入的情況下，若房產(chǎn)稅稅務(wù)較輕而土地增值稅稅負(fù)較重，通過(guò)上述業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變能夠在一定程度上減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。又如，房地產(chǎn)企業(yè)在遵循稅法的情況下，可通過(guò)一些特殊方式將部分業(yè)務(wù)分離，縮小計(jì)稅依據(jù)。企業(yè)可對(duì)合同簽訂方式進(jìn)行調(diào)整，以此來(lái)縮小稅基；在差額計(jì)稅情況下，可通過(guò)降低稅收收入、加大扣除項(xiàng)目金額等方式來(lái)縮小稅基。房地產(chǎn)企業(yè)還可利用銀行貸款、發(fā)行債券等債務(wù)融資方式提升稅前扣除額，降低納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，涉稅種類繁多，若能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)涉稅經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)進(jìn)行一定程度調(diào)整，盡可能降低經(jīng)濟(jì)行為適用稅率，有利于降低整體納稅成本，提升節(jié)稅收益。另外，房地產(chǎn)企業(yè)要善于利用稅收優(yōu)惠政策。在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)范圍內(nèi)，通過(guò)調(diào)整自身經(jīng)濟(jì)行為，盡可能達(dá)到優(yōu)惠政策要求，通過(guò)政策來(lái)減免稅金額度，降低稅負(fù)。

（三）篩選合適的建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)篩選合適的建房方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，有利于降低整體稅負(fù)。例如，房地產(chǎn)可采取代建方式，在代建過(guò)程中并未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)企業(yè)收入屬于勞務(wù)收入報(bào)酬，并不屬于土地增值稅征稅范圍。通過(guò)這種方式能夠在一定程度上降低企業(yè)稅負(fù)。又如，房地產(chǎn)企業(yè)可進(jìn)行合作建房。合作建房過(guò)程中，由一方提供土地使用權(quán)，另一方給予資金。項(xiàng)目建成后按照比例分房自用的可暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，結(jié)合相關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。通過(guò)這種方式能夠在一定時(shí)間周期內(nèi)緩解房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流壓力，使其具備更大的資金運(yùn)作空間。

（四）加強(qiáng)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)要與稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)保持密切溝通，在稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)下成立單獨(dú)的稅務(wù)管理部門，保證稅務(wù)管理工作順利實(shí)施。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要構(gòu)建稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)內(nèi)部信息、外部信息進(jìn)行全面收集，并根據(jù)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)等獲得業(yè)務(wù)活動(dòng)流程當(dāng)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素，并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生條件進(jìn)行清晰描述，確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)管理順序及策略，做到事先控制。另外，要加強(qiáng)發(fā)票管理。“營(yíng)改增”背景下對(duì)增值稅專項(xiàng)發(fā)票管理具有較高要求。財(cái)務(wù)部門人員要與業(yè)務(wù)部門人員保持密切聯(lián)系，督促其及時(shí)獲得增值稅專項(xiàng)發(fā)票，并保證發(fā)票的完整性，避免增值稅抵扣出現(xiàn)差錯(cuò)。

四、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”背景下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃提出了一些新的要求。為適應(yīng)新的稅收環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要“吃透”政策，并且要與稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)密切溝通，充分把握新形勢(shì)要求。在合法合規(guī)的前提下，通過(guò)一系列舉措開控制企業(yè)稅負(fù)，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

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（作者單位：浙江禹建建設(shè)集團(tuán)有限公司）