論商品房預售制度的不足及完善

姜楠 謝鯤鵬

摘 要：商品房預售制度極大推進了我國城市化進程，然而時至今日，開發商良莠不齊、政府監管體制不完善、法律規范的滯后性等種種原因導致商品房預售市場成為糾紛多發區域，如何從法律層面分析問題并提出對策正是本文所講述的主要內容。

關鍵詞：商品房預售制度;預售資金;政府監管體制

1 商品房預售制度概述

商品房預售制度是我國《城市房地產管理法》確立的一項商品房銷售制度，并通過《城市房地產開發經營管理條例》《城市商品房預售管理辦法》《商品房銷售管理辦法》等法規規章貫徹施行。依據《城市商品房預售管理辦法》第2條及《商品房銷售管理辦法》第3條的界定，商品房預售是指“房地產開發企業將正在建設中的房屋（商品房）預先出售給承購人（買受人），由承購人（買受人）支付定金或房價款的行為”。

商品房預售制度設立的初衷是針對我國社會主義市場經濟發展初期極不發達的房地產市場供給狀況，鼓勵社會資本從事商品住宅開發、扶持房地產業發展，推動住房分配制度改革、促進由福利分配向市場購買轉型。預售制度以其優異的杠桿作用，讓開發商在僅完成小部分工程量的就可以進行商品房銷售，快速回籠資金以進行下一步的工程建設，極大地促進了社會資金的流通效率。

然時至今日，商品房預售制度已經成為房地產市場亂象叢生的主要根源之一。

2 我國商品房預售制度存在的問題

2.1 交易標的為將來之物，易致錯誤意思表示

首先，以將來之物為標的給了開發商構建虛假藍圖招攬消費者的機會。開發商在對消費者的引導過程中對商品房的實際面積、附屬設施做相關虛假陳述或使用有歧義的詞語，誘導購房者基于錯誤的認識購買商品房而爆發的糾紛屢見不鮮。

其次，商品房預售制度下開發商在工程未完工之前就可拿到全部房款，開發商過早的收獲將來利益容易使其產生對利益的進一步渴望，工程建設偷工減料、裝修以次充好，最終侵犯的仍是消費者的利益。

最后，商品房市場對配套設施的要求遠高于其他市場，商品房預售制度下房屋開發商對于配套設施的表述往往含糊其辭，消費者無法形成整體的明確認知，容易產生因配套設施存在瑕疵而引發的糾紛。

2.2 房地產市場準入準出機制不完善，預售資金監管不力

2013年“3·15”期間，河南萬輝置業有限公司所開發樓盤“時代駿庭”的業主，因為開發商“蒸發”，自己的血汗錢面臨“泡湯”而尋求維權。據記者查證，萬輝置業2002年被工商部門吊銷營業執照;2003年，河南省工商局在網上發布了《內資公司2002年度吊銷名錄》、《2004年度私營企業吊銷公告》，以私營企業身份出現的同一注冊號的萬輝置業再度被吊銷;其另一注冊號為003390的河南永皓實業有限責任公司也名列《2004年度外資企業吊銷公告》，為何如萬輝置業一樣的非法經營者能夠數次進入地產行業并大肆牟利？如果我們能在地產商取得準入資格時重視其商業信譽，且在預售資金的監管上加大力度，確保預售資金用于工程建設，商品房預售市場的秩序將會得到進一步改善。

2.3 政府對于無證預售行為的監管力度較小

期房預售的前提是要取得《商品房預售許可證》，但在實際操作中大部分開發商在進行預售時都處于無證預售狀態，此種情形于經濟不發達地區尤其多見。新疆維吾爾自治區喀什市開發區麗景天城小區定位高檔住宅區，其二期項目在未取得商品房預售許可證的情況下已經開始了住房認購。對此他們提出此行為不是預售行為，只是收取“購房認籌金”，且該行為是行業慣例。在實際操作中，對于此種以預約形式收取“購房認籌金”的行為，法律適用上存在諸多難點。其一，開發商收取的此種“購房認籌金”難以確定性質;其二，單純的“購房認籌金”無法要求買受人交付全部房款，開發商在買受人交付“購房認籌金”誘導其以按揭或貸款方式及時結清剩余房款，無預售之名卻有預售之實;其三，司法部門解決此類糾紛時，無明確法律規定或司法解釋，單純依靠合同法予以調整容易忽略此種銷售行為的特殊性，難以準確裁判。監管體制的松懈加之法律規范的空白，導致了無證開發商競相預售局面的形成。

3 預售制度的法律完善建議

3.1 明確并從重規定開發商違約法律責任

我國《城市房地產開發經營管理條例》第25條明確了禁止開發商發布虛假廣告;第27條記載了商品房銷售合同主要內容;第30條規定開發商應當向購買人提供住宅質量保證書，但在責任承擔方面，針對這幾個條款在有關房產銷售法律規范上未規定明確的法律責任，而只能依據合同法的違約責任加以調整。商品房預售市場關系國計民生，相比傳統的合同糾紛有其本身的特殊性，單純以締約過失責任或合同違約責任予以調整，處罰力度較小，更忽略了商品房預售市場本身的特殊性，這無疑存在較大的法律漏洞，以立法方式明確并從重規定開發商違約的法律責任，有利于加重開發商侵權成本，引導開發商誠信經營。

3.2 完善地產市場準入準出機制，加強預售資金監管。

依照我國《城市房地產管理法》第30條;我國《城市房地產開發經營管理條例》第5條所在房地產開發企業設立條件來看，政府針對進入地產行業只做形式審查。依現有地產行業現狀，單一的形式審查會給不法開發商以可乘之機，增加對開發商的實質審查會將一批不法開發商隔離于地產業之外，有利于促進地產業良性發展。在預售資金監管上，我國《城市商品房預售管理辦法》第11條規定，商品房預售資金應用于工程建設，具體的監管辦法由各地方房地產管理部門制定，該項規定忽略了地方政府消極懈怠的情況。如若立法能規定一個通行的預售資金管理辦法，各地方在不違背立法宗旨的情況下依據發展水平作相應附加規定，法律執行難的尷尬境地會得到進一步改善。

3.3 加大政府監管力度，放寬消費者監督途徑

我國《城市房地產開發經營管理條例》第五章明確規定了開發商違法經營和違法預售的法律責任，結合法條來看，其針對違法行為的監管方面過于依賴政府的主動性，對于監管工作也未作出明確規定。完善立法，建立完備的監管體系，有利于加大監管力度;放寬消費者監督途徑，調動民眾參與積極性，有利于擴大監管主體覆蓋面，維護地產行業秩序。

4 結論

商品房預售制度近幾年糾紛多發，住房乃民生大計，我們不能忽略商品房預售制度對于減少房價壓力的作用，一味大談廢止商品房預售制度不是可取之道。結合調查研究，商品房預售制度的糾紛高發區域大多來源于交易標的模糊、政府監管不力、市場準入機制不完善等。結合問題從立法執法上找尋策應辦法才能真正做到推動地產行業的良性發展，才能更好的響應我國關于促進經濟發展的號召，為社會主義建設事業添磚加瓦。

參考文獻

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