我國(guó)房地產(chǎn)金融的發(fā)展現(xiàn)狀與對(duì)策分析

王婉玲

摘 要：近年來(lái)隨著各行各業(yè)的高度發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制中的扮演著重要的角色。然而房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出的高周轉(zhuǎn)、資金外部依賴性、需求量大等特點(diǎn)，資金融通往往需要通過(guò)金融手段來(lái)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)與金融兩者結(jié)合發(fā)展，房地產(chǎn)金融雖解決了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展限制問(wèn)題，但隨之帶來(lái)的房地產(chǎn)金融問(wèn)題卻日益突出，金融風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題更加需要得到我們的關(guān)注和重視。在下文中，將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀及問(wèn)題進(jìn)行分析，研究房地產(chǎn)金融未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)和對(duì)策分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);金融;現(xiàn)狀問(wèn)題;建議分析

隨著我國(guó)社會(huì)城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)起到極大的促進(jìn)作用。然而，近年來(lái)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)，房地產(chǎn)和金融行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中最薄弱的環(huán)節(jié)，防止房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融規(guī)范秩序和整頓已刻不容緩。在針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“過(guò)熱”和潛藏的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)等方面問(wèn)題，國(guó)家奠定了“住房不炒、防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)”的總基調(diào)，近幾年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)密集調(diào)控。在這樣的高壓監(jiān)管環(huán)境下，就房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的新變化、房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀和出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行研究和探討，以及對(duì)房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和變化、對(duì)其未來(lái)應(yīng)對(duì)策略的思考和分析顯得尤為重要。

1 嚴(yán)監(jiān)管下房地產(chǎn)行業(yè)新特點(diǎn)

想要對(duì)房地產(chǎn)金融面臨的問(wèn)題和現(xiàn)狀進(jìn)行分析和研究，就必須要先了解房地產(chǎn)行業(yè)自身特點(diǎn)及其在發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題和變化。只有在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)新變化、新需求后，才能更好地分析房地產(chǎn)金融出現(xiàn)的問(wèn)題，并加以應(yīng)對(duì)和創(chuàng)新。房地產(chǎn)行業(yè)自身帶有極強(qiáng)的行業(yè)特性，主要表現(xiàn)為項(xiàng)目開發(fā)資金需求量大、項(xiàng)目周期性比較強(qiáng)、建設(shè)時(shí)間比較長(zhǎng)，且受國(guó)家政策變動(dòng)影響比較大，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要有良好的周轉(zhuǎn)性，才能保證整個(gè)行業(yè)的安全性和流動(dòng)性。就目前房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境越發(fā)嚴(yán)峻、監(jiān)管調(diào)控越發(fā)收緊，房地產(chǎn)行業(yè)又表現(xiàn)出哪些新特點(diǎn)？

1.1 房地產(chǎn)監(jiān)管政策嚴(yán)控升級(jí)

自我國(guó)二十世紀(jì)八十年代城鎮(zhèn)住房體制改革以來(lái)，我國(guó)住房政策和房地調(diào)控政策歷經(jīng)了幾次大的調(diào)控和發(fā)展。2010年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫，尤其是北、上、廣、深等一、二線城市，房?jī)r(jià)居高不下，帶來(lái)的三四線城市房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)，更多地表現(xiàn)為投資性過(guò)熱，為了遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，防止房地產(chǎn)泡沫，國(guó)家出臺(tái)了一系類的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，例如提高二套房首付、提高貸款利率、嚴(yán)格信貸要求，而各地方為落實(shí)中央要求，根據(jù)地方實(shí)際情況，“因城施策”實(shí)行不同程度的限購(gòu)、限貸、限售政策。

同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)性所帶來(lái)的金融亂象、信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)于集中等金融問(wèn)題，2017年開始國(guó)家緊急出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策，包括對(duì)銀行、券商、信托、基金等融資渠道限制，全方位遏制信貸資金過(guò)分流入房地產(chǎn)行業(yè);對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)、個(gè)人住房貸款等業(yè)務(wù)模式上，整治和取締一切所謂的“創(chuàng)新”實(shí)則利用監(jiān)管套利的不合規(guī)業(yè)務(wù);加大對(duì)房地產(chǎn)金融審查頻率和懲罰力度，懲治金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、懲罰金額空前擴(kuò)大。此外，從監(jiān)管體系上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)金融法律法規(guī)制度不斷深入建設(shè)，“一行三會(huì)”金融監(jiān)管體系正在不斷完善，2018年銀保監(jiān)局成立，金融分業(yè)監(jiān)管存在的監(jiān)管套利得以避免，預(yù)示著未來(lái)我國(guó)金融監(jiān)管趨勢(shì)的統(tǒng)一和完善。綜上，我們不難看出，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)金融從多層面、多角度、全方位做出調(diào)控，監(jiān)管要求持續(xù)從嚴(yán)。

1.2 嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下的房地產(chǎn)行業(yè)新特點(diǎn)

在市場(chǎng)監(jiān)管環(huán)境持續(xù)嚴(yán)峻趨勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出的幾大突出變化主要有：一在資金成本上，房地產(chǎn)行業(yè)資金受到全面遏制，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，融資成本持續(xù)攀升;二在資金來(lái)源渠道上，銀行、信托等國(guó)內(nèi)渠道受到全面縮減，房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋求更多的資金渠道，對(duì)海外融資渠道需求增大;三在房地產(chǎn)金融產(chǎn)品需求上，原先的非標(biāo)融資方式向REITS、CMBN等標(biāo)準(zhǔn)化的債券融資方式轉(zhuǎn)變;房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品需求不單再是簡(jiǎn)單的項(xiàng)目貸款，而是希望能提供更多定制化的創(chuàng)新金融產(chǎn)品;四對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，由于融資條件困難，市場(chǎng)資源的集中度更多的由原先分散的大中小型逐漸向大中型主流開發(fā)商聚集，增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變;五從項(xiàng)目開發(fā)上來(lái)看，合規(guī)性更加嚴(yán)謹(jǐn)，項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)差減少，整體市場(chǎng)向回歸理性發(fā)展。

2 房地產(chǎn)金融所面臨的現(xiàn)狀及問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)比較集中

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的集中主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)資金主要是來(lái)自于商業(yè)銀行信貸，而房地產(chǎn)行業(yè)高資金收益也成為商業(yè)銀行開展業(yè)務(wù)的首要選擇，房地產(chǎn)間接融資占銀行信貸額度比例較大，信貸集中度較高不但讓商業(yè)銀行承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)也難以拓展除此以外的融資渠道，進(jìn)一步限制了房地產(chǎn)金融的發(fā)展。如果國(guó)內(nèi)發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)或被全球經(jīng)濟(jì)波及時(shí)，房地產(chǎn)金融集中化的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)爆發(fā)。

2.2 個(gè)人住房貸款違約還款的風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)研究我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)一線、二線的城市即使面對(duì)“天價(jià)的”房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)鼐用襁€是出現(xiàn)爭(zhēng)相購(gòu)買的“火爆”場(chǎng)面。在這樣背景下，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯，但近幾年來(lái)，由于商業(yè)銀行的內(nèi)部管理的不嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)個(gè)人資信情況審慎不嚴(yán)格，出現(xiàn)消費(fèi)貸款、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)借款等資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)渡借貸造成預(yù)期無(wú)法償還，導(dǎo)致銀行個(gè)人住房貸款不良資產(chǎn)等問(wèn)題。所以商業(yè)銀行要對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)有正確的認(rèn)知，對(duì)隱含的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題進(jìn)行處理和化解，進(jìn)而避免不良資產(chǎn)的產(chǎn)生。

2.3 缺乏對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進(jìn)行相應(yīng)創(chuàng)新

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融行業(yè)經(jīng)過(guò)20多年的摸索和發(fā)展，已經(jīng)慢慢具備了完整的體制，然而這一切集中向商業(yè)銀行發(fā)展，導(dǎo)致商業(yè)銀行和房地產(chǎn)金融出現(xiàn)“一榮俱榮一損俱損”的現(xiàn)象。除了銀行資金渠道之外，房地產(chǎn)金融渠道和金融產(chǎn)品都比較單一，缺乏創(chuàng)新，專業(yè)性不強(qiáng)。直接融資渠道如REITS、ABS、CMBN等發(fā)展還不夠成熟，并沒(méi)有成為房地產(chǎn)金融的有效補(bǔ)充。產(chǎn)品局限于項(xiàng)目開發(fā)貸、個(gè)人住房貸款，沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)模式進(jìn)行研究和深化，使得產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一平凡，限制了房地產(chǎn)金融發(fā)展，這種運(yùn)營(yíng)方式并不符合其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。

2.4 房地產(chǎn)金融投資盲目，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)薄弱

就目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)而言，房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)十分薄弱，國(guó)內(nèi)一線二線城市對(duì)住房的需求大，房地產(chǎn)金融投資市場(chǎng)也主要集中在這些城市，同時(shí)反觀三線以外的城市，人們購(gòu)買積極性不高，導(dǎo)致出現(xiàn)大量的住房積壓、成本回收日期延長(zhǎng)，而這些問(wèn)題的出現(xiàn)都是源自房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)的盲目跟風(fēng)投資，缺乏專業(yè)性判斷，這種盲目投資方式不但使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)變得更加薄弱，還會(huì)對(duì)我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控造成干擾和影響。

3 未來(lái)房地產(chǎn)金融發(fā)展建議和策略

3.1 建立健全融資渠道，完善房地產(chǎn)金融體系

目前，房地產(chǎn)融資渠道非常受限，房地產(chǎn)金融體系建設(shè)還不夠完善。在嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下，單靠商業(yè)銀行間接融資方式，已經(jīng)很難滿足房地產(chǎn)行業(yè)資金需求，所以必須要建立以銀行信貸渠道為主，同時(shí)發(fā)展一級(jí)市場(chǎng)融資渠道，實(shí)現(xiàn)間接融資向直接融資渠道多元化轉(zhuǎn)變，緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力，才能從一定程度上分散房地產(chǎn)金融集中性風(fēng)險(xiǎn)。在建設(shè)房地產(chǎn)金融融資渠道市場(chǎng)的同時(shí)，還要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融服務(wù)體系的建立，例如建立房地產(chǎn)相關(guān)保險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)、中介等服務(wù)機(jī)構(gòu)，利用信息網(wǎng)絡(luò)化資源全方位提供房地產(chǎn)金融服務(wù)。

3.2 個(gè)性化定制房地產(chǎn)金融商品

房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新應(yīng)立足于房地產(chǎn)行業(yè)全流程，從深度和廣度上，針對(duì)不同的房地產(chǎn)企業(yè)、項(xiàng)目開發(fā)階段及不同用戶需求提供多樣性的金融服務(wù)產(chǎn)品。例如幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升處置不良資產(chǎn)，結(jié)合消費(fèi)者需求提供住房、租賃相結(jié)合，與新興產(chǎn)業(yè)相結(jié)合金融產(chǎn)品，共同搭建合作新平臺(tái)，以此實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)的交互作用，創(chuàng)新房地產(chǎn)金融可持續(xù)發(fā)展。

3.3 加大對(duì)房地產(chǎn)投資資金的關(guān)注

房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)應(yīng)該給予自身投資基金以飽滿的關(guān)注度，現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金已經(jīng)被作為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)投資的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。較之西方發(fā)達(dá)國(guó)家，我國(guó)的房地產(chǎn)投資基金的發(fā)展正處于萌芽階段，缺少專業(yè)正確的發(fā)展方向引導(dǎo)以及完善的相關(guān)法律規(guī)章。房地產(chǎn)投資基金企業(yè)應(yīng)該深入認(rèn)識(shí)自身發(fā)展需求，打下扎實(shí)的發(fā)展基礎(chǔ)，以實(shí)現(xiàn)在可持續(xù)發(fā)展道路上規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)機(jī)率。

3.4 調(diào)整房地產(chǎn)金融的投資資源分配

目前。國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)金融企業(yè)的投資資源分布極不均勻，針對(duì)這一現(xiàn)狀，房地產(chǎn)金融企業(yè)要把人力物力、技術(shù)、資金等從一線二線城市轉(zhuǎn)移出來(lái)，并把這些資源投入三線以外的城市進(jìn)行發(fā)展，政府應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行創(chuàng)新，并提供相應(yīng)的政策扶持，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新進(jìn)而提升當(dāng)?shù)爻鞘械陌l(fā)展水平，縮減和一線城市的差距。這樣不但可以解決房產(chǎn)積壓的問(wèn)題，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)金融平衡發(fā)展。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和國(guó)家住房體制改革的深入，房地產(chǎn)金融得到發(fā)展同時(shí)，中間隱含的問(wèn)題也必須得到我們的關(guān)注。本文通過(guò)研究我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管環(huán)境的變化，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)影響和新的變化，從而對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融面臨的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題進(jìn)行剖析，通過(guò)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)和參考文獻(xiàn)研究，對(duì)未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展提出自己的建議和探討。希望未來(lái)我國(guó)能建立更完善的房地產(chǎn)金融體系，豐富多元化的發(fā)展，產(chǎn)品創(chuàng)新，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融投資資源分配，形成有效的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。

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