房地產市場的變化對地方經濟的影響

文/王春華

一、房地產市場及其變化的相關概述

（一）房地產市場概述

所謂房地產市場，實際上是指專門從事地產租賃、買賣以及抵押等相關經濟活動的相關產業場所。在房地產經濟學當中，市場主要是由下面幾個部分組成的，它們分別是市場主體以及市場客體，市場主體即房地產的買方與賣方，市場客體則是指交易的市場對象,另外還包括房地產在交易時的市場運行機制，這幾個方面共同構建了當前的房地產市場。在中國的市場經濟體系當中，房地產市場是不可缺少的一個重要組成部分，它能夠為我們的地方經濟產生極為重大的影響。

前瞻產業研究院《中國房地產信息化行業深度調研與投資戰略規劃分析報告》顯示，自2005年開始，我國房地產市場一直呈現供不應求的狀態。從人口結構上來看，目前23-27歲的適婚人群正好處在第二波生育高峰期，對房屋需求量較大，人口紅利消失大致還需要5-10年時間。2020年住房面積新建需求將達到15.4億平方米，但伴隨城鎮化和居民住房改善步伐的減速，2020年之后住房需求將進入下降期。在過去十年中，整個房地產行業飛速發展，締造了中國房地產行業的“黃金十年”。索羅斯曾說，房地產無法對剩下的2/3經濟帶來支持，而中國房地產目前正好占到GDP比重的30%以上。房地產雖無法一力支撐中國經濟的可持續發展，但對中國經濟“軟著陸”還是意義重大的。

（二）房地產市場的變化規律

由于房地產市場受到市場經濟一般規律的約束，在特定條件下，房地產市場通常都會受到諸如市場供求、價值競爭等各方面因素的制約，而且房地產所涉及的商品與市場其余類型的商品相比較，從價格、定位、用途乃至于市場主導地位來看，其本身都具有非常獨特的屬性。隨著我國房地產市場的不斷發展，全國各地的房地產價格普遍都在飆升，人們對于住房的購買意愿亦十分強烈。從這個角度來看，房地產市場的繁榮為地方經濟的發展產生了積極的影響，大幅度促進了地方經濟的進步。

由于近年來房產泡沫系數較高，國家制定了租房落戶以及房屋限購等政策來抑制房價的上漲，據2016-2018年相關統計數據，住宅的銷售價格相比以往降低了至少5.6%，到2018年上半年，房地產市場的價位呈平緩上漲趨勢，國家制定的相關政策是為了保障房地產市場的平穩發展，以此帶動地方經濟的增長。總體而言，2018年房地產市場的變化主要可以從三個方向來分析：第一，從個人住房信貸市場來看，去年的房地產市場調控力度較為平緩，“買房熱”的現象得到一定程度的控制，市場進入調整期；第二，在金融投資方面，融資結構有所調整，政府將加強全面性的風險控制；第三，房地產住宅產業的總體銷售面積呈現下滑態勢，許多小戶型的住房銷售會在一定程度上得到增長，居民住宅消費趨勢逐漸趨向于小戶型，其更能得到社會大眾的認可。

二、房地產市場的變化對地方經濟的具體影響

（一）地方財政收入減少

眾所周知，購置土地是房地產市場開發的基礎保障，它是確保后續進行房地產開發的關鍵步驟。在進行土地交易的過程當中會涉及城鎮土地使用稅、土地增值稅以及契稅等多種稅種，所有的稅種收入都是通過購置土地成交額度來確定的。近年來，國家為了維護地方經濟的穩定，對于房地產市場進行宏觀調控，使得購置土地的需求得到一定程度的抑制，這在一定程度上限制了地方政府的稅收，影響到了政府的財政收入。雖然這從表面上看似乎是放緩了地方經濟的增長速度，但事實上這恰恰維護了地方經濟的平穩增長。

（二）影響地方經濟的均衡發展

房地產市場狀況是地方居民進行消費投資的一個重要指標，亦是當地經濟發展的一個基礎條件。總體而言，平穩、良性的區域性房地產市場環境，能夠給當地居民帶來更加完善健康的居住條件、合理的投資理念。反過來看，倘若一個地方的房地產市場存在價格方面的惡性循環，房價飆升，久而久之就會引發當地房屋購買過熱的不良現象。這在某種程度上會降低居民的消費水平，導致人們對于房地產市場出現抵制、厭惡情緒，最終將影響到地方經濟的均衡發展。在2015年至2017年間，全國各地的房地產行業都出現了井噴式的增長，各地的房價快速上漲，導致地方居民的家庭收入幾乎全部用于房地產行業的投資，出現了許多炒房事件。這種現象對于地方經濟的影響顯然是十分惡劣的，而且也會從根本上影響到地方居民的生活質量。不過，隨著政府相繼出臺房屋限購等相關政策，人們的收入得以用于其他行業的投資，從而為其他行業帶來更多新的機會。

（三）影響地方金融行業的穩定

簡而言之，房地產市場的變化對于地方金融行業的影響，最直接的就是貸款人棄房跑路，銀行將接下一大批房子，留下大量的爛賬。這些房子囤積過多，在短時間內無法賣出，人們便會去銀行進行擠兌。這時候央行肯定需要發揮作用，降低銀行存款準備金率，同時通過公開市場操作對市場進行逆回購。這種局面勢必會進一步助漲物價，從而影響地方經濟的增長。

三、關于房地產市場良性發展的具體舉措

（一）加大房屋租賃業的建設力度

在過去很長一段時間內，全國各地的房地產價格上漲過于迅速，這在一定程度上影響了當地居民的購房需求。有很多人認為購買房屋是一項最為基本的需求，然而過于高昂的價格幾乎掏空了居民的腰包，有些地方甚至出現房產亂象。為了促進地方經濟的均衡發展，一定要加大房屋租賃業的建設力度，進一步對房地產市場進行調控，讓每個人都可以有房住。

具體的實行策略：一方面，多鼓勵房地產開發商將租房與售房同步進行，構建專門的房屋租賃機構，并且鼓勵租房落戶、房屋托管等，從多個角度去維護房屋租賃市場的穩定；另一方面，要進一步開拓房地產行業的發展空間，使當地居民人人都能夠有自己的住房，每一個人都能夠安穩地落戶，從而增強人們的存款能力與消費能力，進一步保證房地產市場的健康發展，帶動地方經濟的良性循環與發展。

（二）加大安居工程的建設力度

為了進一步解決中低收入住房困難戶的住房問題，政府已經在全國范圍內落實了安居工程的建設。可以從以下幾方面著手：第一，根據城市或區域總體經濟發展水平、就業狀況、支付能力，合理規劃建設經濟適用房，保障中低收入人群；第二，建設一部分公租房保障低收入和低保人群，讓住房困難的和新就業的這些處在社會“夾心層”的人都有房可住；第三，加大棚戶區改造，在加強城市基礎設施改善、提升城市整體居住環境的同時，帶動周邊產業的發展；第四，適當修建一部分商品房用于中高收入人群的投資與居住，緩解政府的資金壓力，平衡政府財政收入，維護地方經濟的健康穩定發展。

（三）拓展房地產融資渠道，加大監督力度

從現階段的情況來看，大部分的融資渠道都涉及銀行或者相關信托機構。由于對應的資金量巨大，政府必須拓展房地產融資的渠道，讓資金來源更加多元化。在某些房地產項目使用資金的過程中，即便款項已經劃撥出去，相關部門也還需要進行嚴格的監督，確保交易資金不會浪費。對于某些限制資金的使用一定要保障固定收益，對一些短期性的投資進行更加合理的規劃，避免任何盲目投資行為。在具體使用資金的過程中，要保障其正常的使用效率與周轉效率，從而有效地保障房地產行業的健康發展。

（四）出臺相關稅收政策，加大政府調控力度

房地產稅收一直以來都是地方財政收入的重要組成部分，亦是國家對地方經濟施行宏觀調控的一種良性舉措。在當前房地產市場投資過熱的情況下，房地產稅制的革新可以說是勢在必行的。由于某些地區存在不公平的稅收機制，為了確保我國房地產市場的規范化、穩定化發展，一定要采用公開透明的稅收機制，讓房地產稅收更加規范化。對于購置土地的契稅、房屋銷售環節產生的契稅等都需要嚴格地進行修正，避免重復征稅的情況。如果條件允許，地方政府的征稅范圍可以從城市擴大到農村地區。總體而言，只有不斷加大政策的調控力度，我們的房地產市場才能更加穩定健康，才能促進地方經濟的繁榮昌盛。

四、結語

不難發現，房地產市場對于地方經濟有重要影響，房地產行業與地方經濟涉及的各行各業都存在千絲萬縷的聯系，相關部門一定要加大力度推進房地產市場環境的改革，逐漸建立更加健全、完善的管理機制，對房地產市場進一步施行宏觀調控，爭取人人都有房住，讓人們安居樂業。