我國綠色住宅發展研究綜述

文/劉樂章 顧杰

一、引言

在為我國經濟的快速發展作出巨大貢獻的同時，建筑業作為一個典型的高耗能、高污染行業，對我國的生態環境也帶來了較大的負面影響。中國建筑節能協會發布的《中國建筑能耗研究報告（2017年）》顯示，2015年中國建筑能源消費總量占全國能源消費總量的20%。同時，報告還指出，房屋建筑在全壽命周期中，消費了全國1/3的鋼材、60%-70%的水泥、1/3的城市建設用地、1/3的城市用水、40%-50%的能源，對能源、資源、環境影響巨大。黨的十九大報告全面闡述了加快生態文明體制改革、推進綠色發展、建設美麗中國的戰略部署，建筑領域的綠色低碳發展是推動生態文明建設、實現美麗中國目標的重要戰略措施。住宅與人們的生活息息相關，承載了人民對健康舒適的美好居住空間的向往。在新時代下，人們對美好生活的需要要求建筑業需采用更加綠色、環保的技術，提供更加健康、舒適、高效的居住空間。

綠色住宅作為綠色建筑的重要組成部分，在全生命周期中能夠有效節約能耗，保護生態環境，提升居住者的滿意度。因此，發展綠色住宅是實現建筑業可持續發展的重要途徑。在能源危機和環境問題日益惡化的現實背景下，政府與公眾開始逐漸意識到推廣綠色住宅的重要性，綠色住宅的相關問題也成為近年來學術界的研究熱點。本文通過梳理與分析近年學術界關于“綠色住宅”的相關文獻和成果，圍繞綠色住宅的概念界定、國內綠色住宅相關政策和實踐情況、國內綠色住宅研究的主要內容與進展三個方面展開論述，以期為后續的研究提供理論支持。

二、綠色住宅的概念界定

綠色住宅作為具有居住功能的一類綠色建筑，在目前的研究成果中，一般不作為單獨的概念提出。多數學者借鑒綠色建筑的定義對其概念進行界定。20世紀60年代，美國建筑師Paolo Soleri提出“生態建筑”一詞，其考慮了建筑的環境保護問題，在建筑學中引入了生態理論，綠色建筑的理念便起源于此。1969年，英國著名園林設計師Ian Mc Harg的著作《設計結合自然》傳遞了自然與建筑和諧統一的設計理念，也標志著生態建筑學正式誕生。2014年，我國住房和城鄉建設部頒布的《綠色建筑評價標準》中將綠色建筑定義為：“在全壽命期內，最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材）、保護環境、減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑”。

目前，國內對綠色住宅的概念還未形成統一的定義。許多學者根據自身的研究視角對綠色住宅的概念加以界定。郭斌等（2018）認為綠色住宅是將舒適、低耗、無害的理念貫穿于項目規劃設計、施工建設、運營管理及最終拆除階段，且各項技術指標達到相關要求的住宅建筑。林毅等（2017）認為綠色住宅是根據住宅建筑周圍的自然、社會環境，綜合運用生態學、人體工程學及建筑學的基本原理以及現代科技手段，合理安排、組織住宅建筑內外空間與系統內其他相關因素之間的關系，使其成為一個“綜合用能，多能轉換，立體用地，自然空調，立體綠化，生態平衡，弘揚文脈，素質培養，持續發展，美感衛生實用”的住宅。連彩燕（2016）認為綠色住宅以可持續發展理論為基礎，以人與自然和諧共存為原則，根據當時當地的自然環境與資源狀況，運用綠色科學技術，合理安排住宅建筑系統與周邊環境的關系，盡可能地建設資源節約型、環境保護型、健康舒適型住宅建筑，實現人類、自然、社會和諧共存與友好發展。馬靜等（2014）把綠色住宅定義為以可持續發展理念為指導，進行合理的規劃設計，最有效地利用資源，最低限度地影響環境，同時也為居住者提供健康、舒適、安全的空間，達到自然、建筑、人三者之間的和諧統一，使環境、經濟、社會效益達到最大化，使人們在優雅的環境中得到滿足的居住載體。

綜合考慮國內學者的觀點，本文將綠色住宅定義為：運用綠色技術，在全生命周期中最大程度地節約能源和資源，保護環境，降低對周圍環境的影響，同時為居住者提供健康舒適的居住空間。該類建筑具備良好的居住功能，是一種實現建筑與自然和諧共生的綠色建筑形式。

三、國內綠色住宅相關政策和實踐情況

（一）國內相關政策

相較國外，我國綠色住宅的發展起步較晚。20世紀90年代，綠色建筑概念開始進入中國，2001年中國房地產協會首先提出綠色住宅概念。同年，建設部頒布《綠色生態住宅小區建設要點與技術指導》。2004年，建設部設立“全國綠色建筑創新獎”，《全國綠色建筑創新獎管理辦法》頒布實施，這標志著我國綠色建筑發展進入全面發展時期。隨著我國城鎮化進程的不斷加快，能源危機和環境污染問題愈加嚴峻，我國政府高度重視建筑節能減排工作，不斷推動綠色建筑快速發展。自2006年頒布實施《綠色建筑評價標準》至今，一系列政策相繼出臺，如表1所示。

表1 我國綠色住宅相關的政策

（二）國內實踐情況

隨著我國各級政府不斷出臺激勵政策推動綠色建筑發展，我國有綠色標識的建筑數量增長迅速，從2008年4月我國正式實施綠色建筑評價標識制度以來，截至2016年12月底，全國獲得綠色建筑評價標識的建筑項目數量累計達到7235個，建筑面積已超過8億平方米，標識項目數量和建筑面積年均增速分別達到117%和157%（見圖1、圖2），可見我國綠色建筑的總體發展速度較快。由圖3可知，按照標識星級統計，目前我國綠色建筑以低星級為主，三星級項目僅占11%。可見，我國綠色住宅品質較低，綠色建筑科技水平還需進一步提升。按標識階段統計，目前我國獲得設計標識的項目數量較多，綠色建筑運行標識項目還相對較少，僅占建筑項目總量的約5%。可見，當前我國綠色建筑的發展呈現重設計輕運行的態勢，相關部門需重視綠色建筑的實際開發與運營情況。

圖1 2008-2016年全國綠色建筑評價標識項目累計數量

圖2 2008-2016年全國綠色建筑累計面積

圖3 截至2016年底全國綠色建筑評價標識星級及標識階段分布

四、國內綠色住宅研究的主要內容與進展

（一）綠色住宅的發展狀況及制約因素研究

我國綠色住宅發展起步雖晚，但發展速度較快。然而，在發展過程中存在著很多問題制約著綠色住宅的推廣。目前，國內不少學者對我國綠色住宅發展現狀進行了分析，研究其發展的制約因素，并從政策體制建設等角度提出了相應的對策建議。

韓瑩瑩等（2017）通過專家訪談建立了綠色建筑發展制約因素的ISM解釋結構模型，分析了重慶市綠色建筑推廣的制約因素，挖掘出政府與民眾薄弱的綠色意識和綠色理念是制約綠色建筑推廣的中層原因，政府的相關激勵、監督政策不完善以及推廣力度不足是深層原因。林毅等（2017）通過對我國綠色住宅的發展現狀進行分析，指出推行綠色住宅的障礙主要是對綠色住宅的認識度有限、綠色住宅的成本較高、綠色住宅的實用性較差和政策監管體制不健全等。王艾明（2015）分析了我國綠色住宅的現狀及存在的問題，對于房地產開發商順應綠色建筑趨勢、探究戰略選擇，具有一定的借鑒意義。秦旋等（2015）以泉州市某房地產開發企業為樣本，采取專家訪談與文獻閱讀相結合的方法，從技術、成本、制度、社會四個方面辨識出制約泉州地區發展綠色建筑的17個因素，并運用主成分分析法對問卷數據進行分析，提取出6個關鍵因素。董叢（2013）從綠色住宅開發因素、政策體制因素和市場因素三方面分析目前我國推行綠色住宅存在的問題，并闡釋了政府、企業、消費者等市場主體在推進綠色住宅發展進程中應發揮的作用。馮玉冰（2013）對房地產企業開發綠色住宅的現狀進行描述，發現綠色住宅開發存在的問題，并提出相應的對策建議，其認為綠色住宅應當成為未來住宅開發的主流。

（二）綠色住宅評價體系研究

2006年，在借鑒國際先進經驗的基礎上，結合我國的實際國情，我國第一部多目標、多層次的綠色建筑綜合評價標準出臺。全國各地也分別制定了綠色建筑評價標準以指導綠色住宅的建設與發展。綠色住宅評價是一項復雜的系統工程，隨著綠色住宅的快速發展，綠色住宅評價體系也需不斷更新完善。國內許多學者在綠色住宅評價體系的建設與完善方面作了很多積極有益的探索。

何昆瑜等（2018）將DEMATEL-ANP方法與模糊綜合評價法相結合，建立了綠色住宅物業管理評價模型，對綠色住宅項目進行評級，旨在提升綠色住宅物業管理水平，促進綠色建筑可持續發展。申莉楠（2017）從綠色住宅建筑的投資者與消費者的角度出發，對其進行經濟性評價，運用工程經濟學相關理論進行分析，計算得出綠色住宅建筑可以為其投資者和消費者帶來的經濟收益。李惠玲等（2016）從7個方面建立了32個綠色住宅建筑評價指標，并將層次分析法與模糊數學法相結合，構建出綠色住宅建筑評價模型，并結合具體項目展開應用與分析。徐友全等（2014）從資源節約、環境質量和運營管理三個方面建立了基于全壽命周期的綠色住宅評估體系，分析不同壽命周期階段評價指標的重要性，并運用改進的多層次模糊綜合評價法對住宅綠色等級進行評價。滿金萍（2013）從全壽命周期的角度建立了綠色建筑住宅的模糊綜合評價模型，并對江蘇地區某綠色住宅進行了評價，提出在實際評價中需考慮各地域氣候、經濟及社會情況。燕軍委（2012）在深入比較研究國內外各種有關綠色建筑的評價模式后，提出在我國《綠色建筑評價標準》基礎上增加關于經濟性與社會性的評價指標。伍文艷（2012）把生態足跡方法應用到城市綠色住宅小區的評價中，將城市住宅小區作為一個整體系統，構建了城市綠色住宅小區生態足跡評價方法的動態控制模型，進而建立了城市住宅小區生態足跡指標體系。劉玲霞（2010）針對國外內典型的綠色住宅評價體系在評價目標、評價指標構成、評價結果三方面進行了詳細的闡述與比較分析，為我國綠色住宅評價體系的發展與完善帶來了啟示與借鑒。

（三）消費者綠色住宅購買行為研究

綠色住宅兼顧節能環保與提升居住滿意度的特點，是未來房地產業的發展方向。然而，目前由于其造價高、售價貴等原因，消費者的認可度尚十分有限。國內許多學者對消費者綠色住宅購買行為進行研究，分析其影響因素，這有助于政府及開發企業掌握市場需求，引導消費者合理選擇綠色住宅，從而推動我國綠色住宅的發展。

國內學者大多采用定性分析方法研究消費者綠色住宅購買行為。蒼靖（2003）在探討綠色住宅潛在價值的基礎上，對綠色住宅的潛在需求、綠色住宅消費需求主體的結構等方面進行了初步分析，得出高收入階層和中高收入家庭是我國綠色住宅的現時消費主體和潛在需求主體。彭芳（2008）根據綠色住宅消費主體的綠色消費意識水平和消費行為的模式差異將其分為“淺”“中”“深”三類，指出房地產企業應根據不同類型的消費者實施相應舉措并引導其進行消費選擇。邵繼紅等（2010）分析了綠色住宅興起的原因，歸納總結了消費者綠色住宅消費的心理與行為特點，并提出了綠色住宅的營銷對策。

隨著綠色住宅的不斷發展，國內一些學者開始從微觀角度采用定量分析方法研究消費者綠色住宅購買行為的影響因素，其中的主要影響因素包括以下三個方面：

一是綠色住宅的產品特征因素。綠色住宅的產品特征是住宅購買者最關注的因素。李佳桐（2015）從開發商開發決策和消費者消費決策兩個角度設計調查問卷，以北京市房地產公司相關人員和北京市城鎮居民為實證研究對象進行分析，發現綠色住宅產品質量/性能因素同時正向作用于開發商的開發決策與消費者的購買決策。聞曉軍等（2012）通過實證研究發現，綠色住宅的室內環境和能源結構方面的產品特性對消費者綠色住宅消費選擇具有顯著影響，提出綠色地產首先應當致力于體現住宅居住價值中的綠色特征，同時通過綠色技術降低住宅的使用成本，選址應當集中在城區，在戶型設計方面也應以中小型為主。

二是個人特征因素。在個人特征因素與綠色住宅消費行為的關系研究方面，國內學者的研究結論并不一致。張莉等（2015）通過問卷調查的方式，利用 logistic 模型與多元線性回歸模型分別得到影響居民購買綠色住宅和綠色住宅支付意愿的主要因素與特征，發現消費者對綠色住宅的購買與支付意愿主要受到家庭收入、教育程度和職業特征的影響。聞曉軍等（2012）選取14個綠色住宅項目作為統計樣本，應用probit模型研究發現，消費者的家庭人口數量、居住區域和職業等文化資本以及收入、年齡等生命周期特征是影響消費者購買綠色地產的關鍵影響因素。而劉勇等（2017）通過實證研究發現個人特征（性別、年齡、教育程度、家庭收入）對綠色住宅購買意愿沒有影響。

三是認知程度及主觀心理因素。認知過程是消費者購買行為的前提，消費者的認知程度和主觀心理因素與綠色住宅購買行為之間有顯著相關性。薛文婕（2017）以西安市為例構建結構方程模型，研究發現綠色住宅認知、環保習慣、居住態度均與綠色住宅消費行為意向有顯著的正相關關系。李小娜（2016）通過實證研究發現產品知識對購買態度具有直接正向影響，消費者對綠色住宅產品了解越清晰，越易形成積極的購買態度。鐘希翠（2017）通過問卷調查作實證研究發現，消費者心理因素除直接影響綠色住宅購買意向外，還可以通過影響消費者體驗而間接影響綠色住宅購買意向。

五、文獻總結與述評

在能源危機和生態環境日益惡化的現實背景下，綠色住房的建設逐步得到政府和公眾的關注，成為未來房地產業的發展方向。本文通過梳理和分析近年來學術界關于綠色住宅的相關文獻與成果，圍繞綠色住宅的概念界定、國內綠色住宅相關政策和實踐情況、國內綠色住宅研究的主要內容與進展三個方面展開論述。由于我國綠色住宅發展起步較晚，目前國內對綠色住宅的概念還未形成統一的定義，許多學者只是根據自己的研究視角對綠色住宅的概念加以界定。隨著我國各級政府不斷出臺激勵政策推動綠色建筑發展，我國獲得綠色標識的建筑數量正在快速增加。然而，目前國內綠色建筑仍以低星級為主，綠色建筑運行標識項目還相對較少。由此可見，綠色住宅品質有限，發展呈現重設計輕運行的態勢，因此相關部門需重視綠色建筑的實際開發與運營情況。當前，國內學者對綠色住宅的研究主要集中在三個方面：綠色住宅的發展狀況及制約因素研究、綠色住宅評價體系研究和消費者綠色住宅購買行為研究。在理論研究上，雖然當下已經取得了豐碩的成果，但仍存在一些不足之處。一是目前相關研究大多是基于宏觀層面的定性分析，關于消費者的微觀層面研究以及定量分析還需進一步深入與完善；二是基于各參與方視角的綠色住宅研究仍需加強，需綜合考慮各市場經濟主體的作用，為我國加快發展綠色住宅提供更加有效的對策建議；三是綠色住宅評價指標體系及定量模型研究有待完善；四是在綠色住宅購買行為研究方面，多數學者目前是以整個消費群體為研究對象，在今后的研究中需對消費群體進行細分，以便政府和企業更準確地把握市場需求，更有針對性地采取相應措施推動綠色住宅的發展。