土地增值稅優惠政策盤點

吳世赟 紀宏奎

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納土地增值稅的義務。土地增值稅有哪些優惠政策？本文結合現行稅收政策梳理如下：

第一，銷售的普通住房增值率未超過20%。根據《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》（國辦發［2005］26號）的規定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認，現在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是目前絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的文件或通知可予以參考。對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產開發的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規定。

第二，個人銷售住房。《財政部、國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）的規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。

第三，因國家建設需要依法征用、收回的房地產。根據《土地增值稅暫行條例》第八條的規定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條進一步規定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

第四，因城市實施規劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓的原房地產。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規定，“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

第五，轉讓舊房作為公租房房源。根據《財政部、稅務總局關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》（財政部、稅務總局公告2019年第61號）的規定，對企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。享受上述稅收優惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產建設兵團批準的公共租賃住房發展規劃和年度計劃，并按照《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。

第六，轉讓舊房作為改造安置住房。根據《財政部、國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規定，企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。改造安置住房是指相關部門和單位與棚戶區被征收人簽訂的房屋征收（拆遷）補償協議或棚戶區改造合同（協議）中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房。

第七，企業重組。根據《財政部、稅務總局關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅［2018］57號）的規定，按照《公司法》的規定，非公司制企業整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產）轉移、變更到改制后的企業，暫不征土地增值稅；按照法律規定或者合同約定，兩個或兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將房地產轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅；按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅；單位、個人在改制重組時以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策，不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。上述所稱不改變原企業投資主體、投資主體相同，是指企業改制重組前后出資人不發生變動，出資人的出資比例可以發生變動；投資主體存續，是指原企業出資人必須存在于改制重組后的企業，出資人的出資比例可以發生變動。

第八，合作建房分房作為自用。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字［1995］48號）的規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

第九，被撤銷金融機構轉讓房地產。根據《財政部、國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規定，經中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農村信用社，對被撤銷金融機構財產用來清償債務時，被撤銷金融機構轉讓房地產免征土地增值稅。除另有規定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業，不享受免征土地增值稅優惠政策。

第十，資產管理公司處置房地產免征土地增值稅。根據《財政部、國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規定，對信達、華融、長城和東方資產管理公司轉讓回收的房地產取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優惠政策的主體為經國務院批準成立的中國信達資產管理公司、中國華融資產管理公司、中國長城資產管理公司和中國東方資產管理公司，及其經批準分設于各地的分支機構。除另有規定者外，資產公司所屬、附屬企業，不享受資產公司的稅收優惠政策。

第十一，符合條件的房地產捐贈。根據《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字［1995］48號)的規定，房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，不征收土地增值稅。上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

第十二，符合條件的房地產贈與。根據《財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅字［1999］210號)的規定，房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，不征收土地增值稅。

第十三，運動會后處置不動產。根據《財政部、海關總署、國家稅務總局關于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》（財稅［2009］94號）規定：亞運會組委會賽后出讓資產取得的收入免征土地增值稅。另據《財政部、稅務總局、海關總署關于北京2022年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅［2017］60號）規定：對北京冬奧組委、北京冬奧會測試賽賽事組委會賽后出讓資產取得的收入免征土地增值稅。

第十四，為受災居民組織建設的安居房。根據《國務院關于支持汶川地震災后恢復重建政策措施的意見》（國發［2008］21號）的規定，由政府為受災居民組織建設的安居房轉讓時免征土地增值稅。