影響2019年加拿大房地產市場的三大要點

夏欣怡

新的一年已經到來，華人海外房地產投資的重要目的地——加拿大，會出現怎樣的市場趨勢？本文將進行解讀。

2018年加拿大重要房產政策回顧

回首2018年，對加拿大房地產市場影響最大的無疑是政策，將2018年稱為加拿大房地產的政策年也不為過。總體來說，這一年加拿大主要出臺了三大房地產政策。

貸款壓力測試

2015—2017年，加拿大房地產市場迎來整體性牛市，漲幅巨大。正是在這樣的背景下，加拿大聯邦金管局于2017年10月17日完成了住宅房屋貸款指引（B-20法令）的最后修訂，收緊了貸款政策，其中最嚴厲的一條就是貸款壓力測試。新規之下，所有購房者都要進行貸款壓力測試。測試標準是下列二者取其一：加拿大中央銀行公布的5年貸款基準利息率（Benchmark Rate）;銀行實際批給房產買家的優惠貸款利率加上2%。兩者中數值較大的一個就是貸款壓力測試的標準。在此政策下，原來可以購買72.7萬加元房產的買家，其購房能力下降21.6%，只能購買大約57萬加元的房產。這迫使很多買家能購買高端口房產的去購買中端口房產，能購買中端口房產的去購買低端口房產，而一些原本只能買低端口房產的買家，可能被暫時擠出了購房市場。2018年所有房地產政策中，這一政策對加拿大樓市的影響最大。

BC省海外買家稅

2018年2月20日，加拿大BC省政府宣布2018年預算，同時推出30條住房政策，主旨在于控制過高的房價，并提供更多可負擔的住房。在BC省新30條中，最受關注的是20%的海外買家稅，其主要內容為：BC省范圍內，大溫哥華、大維多利亞、菲莎河谷、基洛納、納奈莫5個地區實行20%海外買家稅。其中大溫原來就征收海外買家稅，但是稅率從15%提升至20%，而后面4個地區則是新開始征收。加上以多倫多為中心的已經在征收15%海外買家稅的大金馬蹄地區，加拿大征收海外買家稅的大區達到了6個，涉及人口超過加拿大的1/3。至此，加拿大的高房價地區都開始征收海外買家稅。這個政策直接打擊了加拿大的高房價地產，使得一些購房者將目光投向了加拿大的低房價地區。

BC省房地產投機和空置稅

2018年10月，BC省的大溫哥華、大維多利亞、阿伯斯福德市、米遜地區、基洛納市和納奈莫市開始實施投機和空置稅。該政策直接打擊了市場上的存量海外買家，只要不是加拿大稅務居民身份的海外買家，即使該房產僅供自己居住，依然要繳納該稅種。從房價角度來看，由于以華人為代表的海外業主，其持有房產多集中在中高端，所以該稅種的出現最主要打擊了應稅區域的中高端房產。

除此之外，加拿大2018年出臺的和房地產有關的政策還有很多，但基本都偏利空。比如加拿大在2018年1月、7月、10月分別進行了3次加息，使加拿大這一年的房地產市場整體偏向低迷。

加拿大房地產市場統計及預測

右表是一份來自全球最大的地產經紀公司瑞麥地產（RE/MAX）對加拿大主要城市住宅平均價格的報告及預測。

表 2019 年加拿大主要城市住宅平均價格預測

注：表中2017 年數據為全年價格，2018 年數據為2018 年1 ～ 10 月價格。

由表中數據可以看出，2018年加拿大房價比較高的城市，如西部最重要的城市溫哥華僅微漲2%，而東部最重要的城市多倫多甚至出現了4%的下跌。但是一些房價比較低的城市如奇利瓦克、溫莎、倫敦金士頓、夏洛特敦等，都出現了10%以上的價格增長。高房價區域地產價格緩漲甚至下跌，低房價區域補漲或領漲，正是2018年加拿大房地產市場的主流趨勢。

而到了2019年，由于低價區域的房價已基本補漲完成，而高價區域由于受到政策打壓，也不會有太好的表現。因此，預計2019年加拿大房地產市場將以弱市調整為主，漲跌幅度不會太大。

2019年加拿大房地產市場調查結果

表 2019 年加拿大主要城市住宅平均價格預測

瑞麥地產對2019年加拿大的潛在購房者進行的市場調查發現，有36%的加拿大人考慮在未來5年內購買房產，相較于2018年同期的48%有所下降。減少的原因正是前面提到的抵押貸款壓力測試，以及2018年3次加息造成的利率上升，這些政策對購房者的負擔能力造成了實質性影響。有31%的調查受訪者表示，到目前為止，較高的利率并未影響其獲得房貸的能力。但不容忽視的是，2019年加拿大潛在的加息和房產政策風險仍可能會對買家產生影響。

此外，對于加拿大人來說，宜居性非常重要，超過一半的人希望住在更接近綠地、工作地點和能夠更好地使用公共設施的地方。各項調查的具體數字如下：

（1）52%的加拿大人希望住在離綠色空間更近的地方。

（2）47%的人希望更好地使用公共設施。

（3）35%的人希望靠近工作地點。

（4）37%的人希望住在離公共交通更近的地方。

（5）35%的人希望搬到另一個社區。

（6）59%的人強烈不同意在零售大麻商店附近居住。

上述調查對于2019年想在加拿大購房的華人來說有何意義？每個華人買房時，都希望滿足自己諸多的要求，但應該認識到：加拿大的華人雖然很多，是最大的少數族裔群體，但這里卻是一個以西人為主的地方。所以，購房應該依照西人習慣，最好按照遠離大麻、多綠地、多公共設施、多工作機會、公共交通便利的順序依次取舍，從而選出真正適合投資的房產。

三大影響因素

展望2019年，下述3個要點可能會影響加拿大的房地產市場。

高降低升

這里的高有兩層含義：一是全國范圍內的高房價豪宅、海景房、湖景房市場;二是高房價地區，如溫哥華、多倫多等。同樣地，低也有兩層含義：一是全國范圍內低房價的聯排、公寓市場;二是低房價地區，如溫莎、倫敦金士頓、夏洛特敦等城市。2019年，有較大概率出現與2018年一樣的現象：即高端市場價格下跌和低端市場價格上揚。

房產政策

2019年，加拿大仍有可能繼續出臺各種利空房地產的政策，比如還沒有征收海外買家稅的大中城市，如蒙特利爾、渥太華，將有可能在高漲的市場熱度下征收海外買家稅;再如步溫哥華后塵征收海外買家稅的多倫多，有可能和溫哥華一樣再次推出房地產投機和空置稅;又如加拿大有望在2019年繼續實施多次加息等?？偠灾?，2019年加拿大可能會推出更多房產政策，而結果也將會偏向利空。

黑天鵝事件

2018年12月1日，加拿大出現了一只黑天鵝：孟晚舟事件。該事件在嚴重影響中加經貿關系的同時，也嚴重影響了加拿大的房地產市場。2018年12月，大溫哥華地區的公開市場上僅售出1407套住房，同比2017年減少25.6%，與2018年11月相比減少了59.3%。此外，加拿大地產協會（CREA）公布的數據顯示：2018年12月，加拿大各大城市房屋銷量急劇下滑，較2017年同期減少19%。這種蕭條的景象雖然有加拿大整體房市不振的因素在起作用，但也不無孟晚舟事件的影響在其中。2019年，類似的黑天鵝事件是否還有可能繼續出現？這將成為影響加拿大房價的又一重要因素。