淺析村鎮企業租賃業收入的會計核算

曹胤

摘要：我國一線城市房地產業發展迅速，其中村鎮企業主要以租賃業為其主營業務，無論是執行《企業會計準則》還是執行《小企業會計準則》的企業，其營業收入核算均應遵守權責發生制的原則來進行日常核算，但目前很多村鎮企業仍然沿用原收付實現制進行日常核算。如何使租賃業的收入核算進行轉變，符合會計準則的要求成了該類企業需要馬上解決的一個問題。文章闡述了上海農村經濟實體未能嚴格按照權責發生制要求確認收入進行會計處理的原因及如何應對和改變會計核算，主要通過分析租賃業的特點、對租賃業會計的現狀及對收入會計核算進行了多個方面的分析，并提出了如何規范會計核算方式、如何調整會計收入與稅法收入的差異、加強財務人員培訓、避免產生稅務風險等方面的對策。作者認為，嚴格按照會計準則的要求對收入進行核算，是保證財務核算的準確及稅法上合規的必要前提。

關鍵詞：租賃業收入核算；權責發生制

近年來，我國尤其是一線經濟發達城市，房屋租賃業一直是支柱產業之一，如上海絕大多數郊區以農村集體經濟組織為主，他們的主要經濟來源均為房屋租賃收入。租賃業企業的收入核算，尤其是村鎮企業，一直以收付實現制作為其他收入核算方式。該方式無論與《企業會計準則》還是《小企業會計準則》的權責發生制收入確認方式都是背道而馳的。進而對稅費的計繳會出現偏差，容易引起稅務行政處罰風險。目前，村鎮企業已經意識到該類問題，也在逐步進行轉變，但是很多財務人員仍然無法清晰的以權責發生制作為收入核算方法，同時對流轉稅部分無法進行準確的會計核算。

本文打算從村鎮企業租賃業務的特點及其對收入會計核算的影響、租賃業收入會計核算的現狀及存在的問題、影響租賃業收入會計核算的因素分析及提高租賃業收入會計核算水平的對策等幾方面問題進行探討，使村鎮企業的租賃收入核算能夠更加準確，同時能夠規避不必要的稅收風險。

一、農村租賃業業務的特點及其對收入會計核算的影響

（一）租賃業業務特點

房屋租賃業是我國一線城市的主要產業之一。就上海地區而言，很多現代大型物流公司及制造業企業，由于其自身經營狀況限制，導致其無法擁有大型倉庫用來堆放其有關產品。同時上海郊區主要以農村集體經濟組織為主，其擁有豐富的土地房屋資源。雙方的供求關系形成了村鎮企業其多數房屋用來租賃給企業作為倉庫或是廠房使用，故村鎮企業主要的經濟來源均基本為房屋租賃收入。

其收入一般以季度或者半年度，有的甚至是以年度為單位，與租賃企業進行結算并確認收入。發票的開具一般以收款期進行開具，有的應企業要求可能不開具發票，不確認收入。

（二）對收入會計核算影響

房屋租賃業的收入會計核算，尤其是會計基礎薄弱的村鎮企業，財務人員財會業務能力、稅收法規意識較為淡薄，不能主動進行更新。故其一直沿用收付實現制的方式進行收入的核算，不按實開具銷售發票，不設置租賃臺賬等方式進行收入的日常會計核算。

這類處理方式很容易造成收入的確認與實際收益期不符，稅費計算不準確，尤其2016年全面實行營改增征收增值稅后，很有可能產生不確認收入，進行發生稅收行政處罰甚至是承擔刑事責任的風險。

二、租賃業收入會計核算的現狀及存在的問題

由于村鎮企業業務單一，基本均為房屋租賃，很容易造成村鎮管理人員對會計核算和忽視或不重視，認為保持現狀無礙企業的日常經營管理活動、不會產生經營風險或稅收風險等多方面原因，不重視對財務會計人員專業技能的重視和更新，致使該類村鎮企業的收入核算仍然按照原收付實現制收入確認方式進行會計核算。目前大多村鎮企業主要存在以下幾個方面的問題。

（一）收入核算的理解

村鎮企業由于本身會計基礎比較薄弱，財務人員大多為原村隊報賬員或非財務專業人員兼職，且由于村鎮本身業務單一，日常核算較為簡單，容易對會計準則的變化不引起足夠重視，容易產生一直沿用收付實現制進行收入核算，認為收入到賬才能算作收入實現的慣性思維，上述收入會計處理方式已與現今收入核算及確認要求背道而馳。

（二）收入核算的方法

村鎮企業由于按照過往收付實現制的收入核算方法，未及時要求財務會計人員按照正確的權責發生制進行收入的日常核算。該收付實現制核算方式必然會產生稅收風險，包括流轉稅差異及企業所得稅的核算錯誤造成的稅務行政處理。如發生少繳增值稅情況，且涉及金額較大，很有可能承擔刑事責任，針對該類情況必須引起村鎮企業管理層的足夠重視。

（三）收入核算的人員安排

村鎮企業對收入核算的人員安排沿用過往經驗比較機械，僅安排一人負責開票和會計核算，未設置與租賃管理部分或資產管理部門業務員對租金收繳情況進行核對梳理工作，經常會導致財務人員一人“大包大攬”，僅僅按照開票進行確認收入，無法對實際租賃情況進行核對工作，容易產生租金收入確認差異和稅收差異。

（四）收入核算與稅法脫節

采用收付實現制對收入進行日常核算，一方面已從本質上違反了會計準則的權責發生制規定，另一方面又與稅法規定不符。未能及時確認收入，必然會產生少繳增值稅及企業所得稅的稅收行政處罰風險；多確認收入，導致多繳增值稅和企業所得稅，對企業造成不恰當的稅收負擔。

三、影響租賃業收入會計核算的因素分析

（一）經營特點

多數租賃戶一般按季度或半年度與村鎮企業進行租賃費的結算，財務人員由于權責發生制觀念的淡薄，一般情況下均按結算期同步開票并進行收入核算，必然造成收入確認與實際租賃受益期不符。

（二）制度設置

一般情況下，村鎮企業應安排財務人員與租賃管理業務人員對接制度，并規定兩部分人員分別設置租賃臺賬，記錄應確認收入與實際收款情況，要求有關人員定期進行核對確認工作。但是由于村鎮企業會計基礎薄弱或管理制度的不完善等因素，容易造成核對工作脫節。必然導致收入核算不準確，稅費的繳納發生錯誤。

（三）核算方法

村鎮企業如持續采用收付實現制進行租賃收入核算，對財務人員來說，確實方便了其日常會計核算工作，僅需核對開票收入與賬載收入是否一致即可。該方式與權責發生制會計核算要求嚴重脫節，已不符合現今的管理要求。

（四）財務人員業務水平

村鎮企業薄弱的財務人員業務水平也是導致收入核算不準確的一大原因，總是以過去的收付實現制收入核算方法來應對現今的收入核算要求，勢必會導致收入核算的脫節與錯誤。

四、提高租賃業收入會計核算水平的對策

（一）建立完善的租賃管理制度

村鎮企業應建立完善的符合其經營特點的租賃管理制度，應針對資產租賃管理業務人員、財務人員分別要求設置管理臺賬，各方面進行獨立管理、又能相互監督的內控管理制度。如針對租賃管理部門，應按照實際對外租賃情況設置銷售租賃臺賬，用以記錄租賃狀況，租金收繳情況及對應期間；財務部門根據租賃管理部門交接合同情況獨立設置財務用租賃臺賬，并對日常開票及收款情況進行記賬處理；同時按期與租賃管理部門進行核對，加強租金催討核對工作。

（二）確定準確的收入核算方法

村鎮企業應嚴格按照相關會計準則的規定，對租賃收入核算采用權責發生制進行日常賬務處理，不得因為賬務處理繁瑣、貪圖方便等因素擅自采用不合符有關規定的收入核算方法，保證收入確認方法的準確性、增值稅及企業所得稅等稅費的繳納準確。

（三）加強財務人員業務培訓

村鎮企業應重視并提高財務人員的業務水平，同時監督租賃管理部門租金收繳情況。要求其嚴格按照權責發生制進行收入會計核算。如對于實際開票收入大于應確認收入的情況，多余部分開票收入不得確認營業收入，應記入預收賬款科目，由于開票收入大于實際應確認收入而形成的流轉稅，應按照《增值稅會計處理規定》記入待轉銷項稅科目，待達到應確認期間后結轉到銷項稅科目進行核算；對于實際開票收入小于應確認收入情況，應在增值稅申報同時申報未開票收入，保證收入確認與實際受益期確認一直，同時確認應收賬款、營業收入及流轉稅，待實際開票后再納稅申報時沖減未開票收入，保證收入的核算與稅務申報的一致性，防止由于未采用準確的會計核算方法造成流轉稅及企業所得稅的申報繳納錯誤，進而引發的稅收行政處罰風險。

五、結論

經作者對村鎮企業租賃收入核算方法分析后，認為該類企業必須嚴格按照有關會計準則就收入核算采用權責發生制進行，不得因工作便利因素而采用收付實現制錯誤方式進行日常核算。同時，隨著財會（2016）22號文（增值稅會計處理規定）的出臺，已經指引財務人員已經能夠對權責發生制下造成的會計收入確認與稅務申報收入差異導致的流轉稅差異進行會計處理。使村鎮企業收入核算與實際收益期的收入確認保持一致，也防止了為了利潤提前開票確認收入等調整利潤的情況發生。

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（作者單位：上海新閔資產評估有限公司）