房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資的決策分析

■ 張曉雨（雅居樂地產(chǎn)置業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)市場具有產(chǎn)品同質(zhì)、價格既定、要素自由、信息充分等特點，基于市場構(gòu)成復雜，產(chǎn)品差異性較小，經(jīng)營信息雖充裕但存在互通不及時等問題，影響房地產(chǎn)企業(yè)長遠發(fā)展，容易出現(xiàn)投資大、收益少消極現(xiàn)象?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需做好開發(fā)投資決策，使其運營資源得以充分利用，規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險，規(guī)避產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象，突出房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營優(yōu)勢，助其獲取更高利潤。

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策必要性

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)風險防范能力

基于房地產(chǎn)企業(yè)運營氛圍較為復雜，影響其經(jīng)營成效的因素較多，如國家政策、行業(yè)規(guī)范、營銷方式、競爭對手等，一旦房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不佳將追加其各個環(huán)節(jié)運營風險誘發(fā)幾率，甚至出現(xiàn)投資決策脫離實際消極現(xiàn)象，為此房地產(chǎn)企業(yè)需做好開發(fā)投資決策工作，將各個可能影響其經(jīng)營成效的因素納入其中，拓展決策輻射領(lǐng)域，提升其決策影響力，繼而達到提高房地產(chǎn)企業(yè)風險防范能力目的。例如，當前我國推行營改增決策，房地產(chǎn)在開發(fā)投資進程中應盡量同實力強、規(guī)模大、信譽好建材供應商合作，調(diào)整投資計劃，旨在追加增值稅發(fā)票利用率，減少投資成本，規(guī)避經(jīng)營風險，凸顯房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策價值。

（二）加強房地產(chǎn)企業(yè)管理

科學高效的管理機制需貫穿房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營各個領(lǐng)域，旨在營建和諧、統(tǒng)一、高效房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營氛圍，優(yōu)化配置其運營資源，繼而完成階段性發(fā)展任務?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)需做好開發(fā)投資決策工作，將其視為企業(yè)管理一環(huán)，提高決策執(zhí)行力。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在推行財務管理理念時，可應用全面預算管理手段關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策動態(tài)，從拿地到篩選承建合作方均做好預算管理工作，貫徹落實財務管理目標，確保投資成本及相關(guān)資源配置合理，房地產(chǎn)企業(yè)達成投資預期，繼而加強房地產(chǎn)企業(yè)管理。

（三）提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益

房地產(chǎn)企業(yè)只有投入小于產(chǎn)出才能獲取更多利潤，助其打造健康資金鏈，通過投資生產(chǎn)提升其經(jīng)濟效益。然而，有些房地產(chǎn)企業(yè)卻存在不關(guān)注開發(fā)投資決策實效性消極現(xiàn)象，使投資眼光浮于表面，未能透過投資表象看清本質(zhì)，阻滯房地產(chǎn)企業(yè)科學運營。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)需關(guān)注開發(fā)投資決策科學性，通過開發(fā)投資決策對相關(guān)項目有深入見解，根據(jù)決策評估結(jié)果推行富有針對性的管理體系，助力房地產(chǎn)企業(yè)完成投資任務，繼而提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策難點

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策缺乏系統(tǒng)性、針對性

投資決策主要是指在調(diào)查、分析、論證前提下投資主體針對投資活動予以預判，按照投資層次可將房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策分為微觀投資決策及宏觀投資決策兩大類，前者又名“項目投資決策”，用以針對工程項目投資成果進行預判，后者主要負責統(tǒng)攬全局，從我國經(jīng)濟局勢、消費水平、政策環(huán)境、競爭對手等角度出發(fā)做好投資體制、重點項目、建設(shè)布局、投資規(guī)模、投資控制手段、資金使用方向、投資環(huán)境優(yōu)化等決策工作，關(guān)乎房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成效。然而，當前有些房地產(chǎn)企業(yè)卻存在開發(fā)投資決策缺乏針對性、系統(tǒng)性問題，既無法從宏觀出發(fā)統(tǒng)籌決策因素，又無法從細節(jié)著眼分析投資決策可行性，使其投資過于盲目，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策質(zhì)量隨之降低。

（二）未能把握影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策的主要因素

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策受主觀、客觀因素影響，如自身風險意識、國家政策、國民消費能力等，為此需在充分把握相關(guān)因素前提下制定科學、可行開發(fā)投資決策。然而，當前有些房地產(chǎn)企業(yè)為節(jié)約投資決策成本，盡快推出新產(chǎn)品，抓住市場發(fā)展機遇，未能關(guān)注影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策主要因素，使其投資成本居高不下，違背投資決策初衷。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策能力有待增強

為保障房地產(chǎn)企業(yè)資源得以充分利用，在投資進程中創(chuàng)造效益，房地產(chǎn)企業(yè)需在財務管理制度指引下做好開發(fā)投資決策工作，旨在提升其決策實力。然而，當前有些房地產(chǎn)企業(yè)存在開發(fā)投資決策管理缺位，投資目標模糊不清，工作人員綜合素質(zhì)較低，分析方法急需創(chuàng)新等問題，使房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策能力有待強化，不利于投資決策事業(yè)長遠發(fā)展。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策措施

（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策需具有系統(tǒng)性、針對性

首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策需與國家政策、法律法規(guī)、企業(yè)戰(zhàn)略、消費者需求相吻合，從宏觀出發(fā)提高其投資決策質(zhì)量，使房地產(chǎn)項目開發(fā)更加科學高效；其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策需與自身管理能力、資金實力、運營規(guī)劃相吻合，從微觀出發(fā)賦予房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策針對性，確保相關(guān)項目投資決策可以落到實處，削減該決策實施阻力，為提升房地產(chǎn)企業(yè)投資收益奠定基礎(chǔ)。例如，當前我國暢行“綠色房建”理念，期許房地產(chǎn)企業(yè)通過豐富承建技術(shù)、原料、結(jié)構(gòu)降低生產(chǎn)消耗，落實節(jié)能環(huán)保項目開發(fā)目標，為此房地產(chǎn)企業(yè)需在開發(fā)進程中追加綠色技藝投資成本計算細則，如沼氣池承建成本、太陽能電池板鋪設(shè)成本等，確保綠色承建項目在推行后可助力房地產(chǎn)企業(yè)獲取一定收益，避免出現(xiàn)投入大于產(chǎn)出不良結(jié)果，使我國房地產(chǎn)企業(yè)決策得以契合新時代房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資宏觀需求，追加綠色經(jīng)濟型建筑數(shù)量，推動房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

（二）把握影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策的主要因素

第一，需求因素。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)工程項目前需對市場供需關(guān)系有所了解，明晰不同地區(qū)消費者產(chǎn)品購買力，根據(jù)需求因素制定投資決策，例如三線、四線城市人均消費能力較弱，為此項目開發(fā)成本需控制在合理范圍，減少豪宅別墅項目開發(fā)數(shù)量，關(guān)注經(jīng)濟型住房承建項目，確保項目投資收益得以保障；第二，時間因素。有些房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，為此房地產(chǎn)企業(yè)需將運營周期、承建周期均納入考量范疇，明確建設(shè)起點及投產(chǎn)日，確保項目開發(fā)任務在預計周期內(nèi)完成，提高其開發(fā)投資決策時效性，為降低投入成本奠定基礎(chǔ)；第三，成本因素。在投入、產(chǎn)出階段均需消耗一定成本費用，如建設(shè)投資、企業(yè)所得稅、經(jīng)營成本、營業(yè)稅金、流動資金投資等環(huán)節(jié)，為此房地產(chǎn)企業(yè)需關(guān)注成本因素，通過控制成本提高其決策質(zhì)量。

（三）增強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策能力

首先，在累積房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)經(jīng)驗前提下逐步完善投資決策管理體系，推行決策管理制度、標準、流程等細則，確保各項投資決策行為有據(jù)可依，開發(fā)投資決策目標清晰，規(guī)避開發(fā)投資決策矛盾及冗余環(huán)節(jié)，達到提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策效率目的；其次，提升投資決策工作人員綜合素質(zhì)，確保其在關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)效益前提下，更為關(guān)注相關(guān)決策合理性、合法性、綜合性，同時掌握開發(fā)投資決策推行方法，為完成房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)任務夯實人才基石；最后，創(chuàng)新開發(fā)投資決策方法，例如房地產(chǎn)企業(yè)可應用BIM技術(shù)分析項目開發(fā)投資優(yōu)勢與劣勢，探尋開發(fā)投資高效決策，利用先進技術(shù)手段統(tǒng)籌投資信息完成決策任務。

四、結(jié)束語

綜上所述，為提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策需具有系統(tǒng)性、針對性，把握影響房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策的主要因素，增強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資決策能力，在達成相關(guān)項目開發(fā)目標同時助力房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。