個人出租房屋稅收征管中存在的問題及相應對策

■ 張運書 王振猛（河北經貿大學財稅學院）

一、個人出租房屋稅收征管中存在的主要問題

財稅地字〔1986〕8號《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》第十二條明確規定：“個人出租的房產，不分用途，均應征收房產稅”；同時，依據稅法，個人出租房屋收入還需繳納增值稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅等。但在現實的征收實踐中，由于個人房屋出租區域分散，稅源隱蔽、分散、數額較小、動態性強等原因，如何取得個人出租房屋租金收入的真實、詳細信息，從而將個人出租房屋租金收入應納的稅收征收入庫，是個人房屋出租稅收征收實踐難度極大的現實問題。

（一）租賃手續簡便

個人出租房屋無需辦理營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證等相關經營證照，只要出租方與承租方達成口頭或書面協議，租金按約定時間和方式支付，一般都不再需要其他有約束力的書證（如發票等），租賃交易即告完成。客觀上難以依法征稅，給稅收征管帶來困難。

（二）租賃業務變動頻繁

個人房屋出租分布面廣，承租人又來自四面八方，多數情況下為臨時租賃、變相出租、轉租和再轉租等現象，時間不固定，變動頻繁，流動性大，隱蔽性強。租賃收入都帶有很大的隱密性，個人納稅相當被動、消極，納稅遵從度低，致使稅款大量流失。

（三）業主納稅意識差

“皇糧國稅，自古有之”，這是歷史留給我們中國人的稅收文化。我國從公元前594年魯宣公15年魯國頒布的“初稅畝”開始，中國人就知道“種田必須繳稅”的道理。自此之后，稅收便隨著歷史的變遷，其內容便由古代的主要對人頭和土地征稅到現代對各種經濟活動征稅的現代稅收制度。盡管現代社會農民種田不繳稅了（2006年我國取消農業稅），但稅收在現代社會生活中的地位則越來越重要。稅收不僅是政府取得財政收入，提供公共產品和服務的手段，更是現代國家政府治理的基礎和重要支柱。

因此，盡管各級政府及稅務機關對稅收的重視程度空前，通過各種現代技術手段進行宣傳，且對各種偷逃稅行為嚴厲懲處。但各種偷逃稅款的行為和手段也常變常新。環視周圍，很少有個人出租房屋租金收入納稅，也極少看到偷逃稅者受到稅務機關懲處；因此，能逃則逃，能偷則偷，是個人出租房屋租金收入稅款大量流失的常態。

（四）涉及稅種較多，計算復雜

目前，個人出租房屋涉及稅費種類多，計算繁瑣，除房產稅外，還涉及增值稅，城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅等。大多數房屋出租人和承租人缺乏上述稅收知識，加之稅務機關對該種經濟活動涉稅宣傳不到位，也客觀上加重了納稅人對該種經濟活動納稅的認知，導致租金收入所涉稅款大量的被偷逃。

（五）租賃信息缺乏

《中華人民共和國稅收征收管理法》第六條規定：“納稅人、扣繳義務人和其他有關單位應當依照國家有關規定如實向稅務機關提供與納稅和代扣代繳、代收代繳稅款有關的信息”，除納稅人自身為少繳稅款、不如實進行申報外；知曉房屋租賃的物業管理公司、房屋中介信息經營單位、社區居委會及公安機關戶籍管理等部門，也少有按規定向稅務機關提供上述信息資料。造成信息交流不暢，無法共享，主管稅務機關很難取得真實、可靠的房屋出租方和承租方及租金等相關信息，依法對個人出租房屋租金收入據實征稅。

（六）偷逃稅款手段花樣繁多，稅務機關難以監管

由于個人出租房屋的納稅涉及的納稅人全部為自然人，納稅意識差。就承租方而言，大部分對票據的取得不重視，認為白條、收款收據與發票都一樣；且多數出租方和承租方之間交收租金，通過電腦或手機轉賬完成租金收付，沒有任何文字憑據。另，在現實的稅收實踐中，還存在著大量的通過提供服務抵頂租金的行為，如出租方和承租方達成口頭協議，承租方以自己所經營的業務為出租方提供產品或服務，以此來折抵租金；更增加了稅務機關取得相關信息并進行監管的難度。

總體而言：個人房屋租金收入征收房產稅從國家層面看，難以及時取得相關信息，征收成本高，效率低；從納稅人角度看，納稅意識差，遵從度低；從稅制角度看，重復課稅，有悖稅收公平原則。

二、完善個人出租房屋稅收征管相應對策

（一）普及稅法知識及相關稅收政策，創新宣傳方式

個人出租房屋租金收入納稅遵從度低、偷逃稅款嚴重，有納稅人的主觀意識問題；也有客觀方面的問題，即納稅人不知道該種行為相關的稅收政策。因此，普及稅法知識及相關稅收政策，從理論上講清楚為什么要繳稅，既要從社會角度，即從政府提供公共產品和公共服務的角度（如國防、行政等），使納稅人認識到繳稅的必要性；也要從公民個人的角度，即我們每個人所享用的具體公共產品和服務的角度（如教育、道路、養老、醫療、環境等）講清楚，激發納稅人關心個人進而關心社會的心理和熱情。首先要讓大家知法，解決納稅人不知法的問題，只有知法才有可能守法。其次，要充分利用現代技術手段，創新宣傳方式。宣傳要有針對性，針對不同的群體采用不同的宣傳方式，以其取得良好的宣傳效果，使個人房屋租金收入稅收政策深入人心，引導大家自覺申報納稅，提高納稅人的納稅遵從度。

（二）制訂房屋出租指導價格

對于各類個人出租房屋，其租金收入如何確定，從理論上說，在市場經濟條件，其租金收入由市場決定。但從實踐上來看，由于租金收入涉及要向國家繳納稅款，而稅款的繳納直接影響到納稅人的個人利益。因此，納稅人有足夠的動機，或出租房和承租方合謀，使租金收入不反映真實的市場租金收入，以達到增大納稅人自身實際經濟利益的目的。所以，稅務機關應根據房屋的區域、地段、樓層、面積、用途等劃分等級，參照市場房屋租賃價格，制定房屋租賃指導價格，并告之出租方和承租方。對于房屋租金明顯低于指導價格又無正當理由的，由稅務機關參照指導價格核定征稅，以避免房屋出租計稅價格的隨意性和不公平性。

（四）簡化個人房屋出租稅收制度

取消個人房屋租金收入征收的房產稅和增值稅，當然，作為附加稅的城市維護建設稅和教育費附加也就不存在了。對房屋租金收入只征收個人所得稅，這樣既能降低征稅成本，提高稅收效率，也能避免重復課稅。既符合公平原則，也符合效率原則。

（五）運用現代信息技術手段，建立政府相關部門信息共享的綜合征管模式

充分利用現代互聯網、大數據、人工智能等技術手段，整合政府相關部門的信息資源，建立涉及個人房屋及不動產出租領域的信息采集平臺。從房產建造、市場交易、產權登記等各環節；從土地、房產、工商、稅務、銀行、安監、公安等各部門；將涉及房產的各種信息，進行整合并無縫對接。

（六）加大懲戒力度

對個人出租房屋未足額繳納相關稅金的當事人應限制房產轉讓、抵押，并限制其出入境等，將個人的納稅信用納入社會誠信的考量中，提高納稅人的納稅遵從度。

針對典型個人出租房屋及不動產逃稅案件依照稅法從嚴處罰，對逃稅情節達到刑事處罰標準的，依法從嚴追究當事人刑事責任，震懾涉稅犯罪，最大限度地提高稅法尊嚴。