淺談商業地產財務業務一體化的實施心得

王亞蘭

摘 要：隨著商業地產項目不斷規模化發展，以及財務在企業管理中角色的深入，加強財務與業務部門間的協同合作，全面獲取數據并挖掘價值的需求更為突顯，業財一體化的應用恰是企業通過信息化達到提升運營管理水平及管理效率的有效手段。部門間對于有效數據的需求更加追求高效便捷，標準統一化的數據、一致性的目標核算，以及為滿足跨區越、多層組織架構的管理要求，同時實現集團化的監督管理，通過財務與業務的一體化的推進，對實時數據進行獲取及分析，同步提升工作科學化、效率化，以更好地為輔助決策提供強有力的支撐。本文結合商業地產企業實施“用友地產云”業財一體化，對財務及業務各著力點進行分析，分享一體化進程實施中的一點心得。

關鍵詞：財務業務一體化;協同;管理

商業地產企業業財一體化，引入“用友地產云”平臺的實施，解決了商業地產企業因建設周期長，跨業務部門環節多，而導致數據跨期過長，部門間目標不同、采集數據源不一致的局面。一體化信息讓管理上臺階，結合項目的工程管理、營銷管理與財務管理實現一體化管控，以搭建一個多部門協同的信息化工作平臺，實現多項目集中規劃、管理、決策，實時清晰記錄業務流程，實現信息的集成化，高效實時的數據分析梳理，反饋給決策者，增強決策的科學性，提高決策效率。

一、有利于為工程管理提供科學計算依據，業財融合助房企數字化管理升級

通過前期部進行項目基礎數據的搭建，對土地信息、報批報建信息等前期數據進行的鋪設，進而設計部、成本部、財務部等對平臺數據按著業務流正向的接續完善，確保數據的校驗更新正確、及時、完整。為實現項目成本管控，建設流程的數據化對工程成本分析及招投標信息論證提供了科學的計算依據。業財一體化平臺對基礎數據的完善，完成了數據的信息化，財務與數據使用部門通過一體化數據分析，集中對項目做決策論證。財務提取業務數據作出分析預算，包括項目整體資金需求預算、階段性需求預算、銷售回款剛性需求、外部融資需求……

商業地產企業的成本管控中施工合同是尤為重要的環節，通過業財一體化電子信息平臺管理，建立各環節：比如招投標意見建議、履行意見、復查結果等，形成一系列的合同審批及安檢驗收等流程。對設計變更、合同的變更、結算、簽證，以及供應商審核、中標審核及竣工審計評估及留檔等，通過多部門的交叉制約審批環節，形同整理后的各部門集中審批意見，匯總至線上決策部門實現執行審批。

在業財一體化平臺上，在對合同管控融合財務審核，供應商資格審核：一般納稅人或是小規模，對進項稅需求及成本需求的影響，以及報價比對的重點關注，同類項價款比對、稅率取費、付款節點、發票提供等財務性指標，同時也要根據工程量指標比對付款節點以及企業平均資金成本率等各項指標，多方面做出判斷性指導意見，以輔助決策。

合同執行中的進度性付款更是與財務管理與業務管理密不可分的協同業務，完成量指標的確認來源于項目部門的層級審核，因信息一體化的便捷及時，財務的復審環節在線上變得相對快捷，收付款單通過業務資料員的提報、現場工程師及總工對完成量的權限確認、監理審核后經主管領導審批，財務只要根據數據權限平臺“工作流”的引導，按權限形成組合約束審批后至資金中心，最終整個數據平臺形成完整的鏈條轉至后臺會計賬務處理。

在流程配置中，對權限的審批角色，形成交叉監管三方印證式審批，同樣是付款或扣款單項任務，線上僅需各角色人關注“工作流”而形成高效審批，實現整體聯動，部門間交叉管控的高效平臺。

業務財務數據一體化的表現，以提報資金需求為例，會通過動態監督分析及數據反饋至財務中心，而對付款最終決策人形成數據業務流及資金流提示。

二、有利于銷售精細化管理，業財融合強管理、降風險，增效益

業務為先，財務滯后。通過一體化信息平臺的上線，前置規則，確定線上對應關系，使得跨業務協同流暢，規避財務風險。銷售中心對基礎數據的采集，實現“房源+客戶+交易”。通過銷售計劃的目標制定，業務更關注的是完成率，科學有效的軟件性分析，財務利用樣本數據的采集，形成指標報表，及時從數據中得到銷售階段性回款預算完成率，以便更新變動應對不同時點的資金需求情況、階段性預算執行情況。

銷售業務通過對客戶樣本信息的錄入，形成了集團化共享數據，集中的客戶群資源，各項目因差異化進行營銷跟進，定點投放，形成了更高效的成交率。

銷售推廣的投放，以往更多的是通過對銷售費用預算的確定，以及后期對宣傳推廣及其他營銷手段的效應的平面跟蹤，不能十分精準地從業務層面決定是否要對銷售計劃進一步調整及加強或撤并，而財務與業務一體化的應用，使得營銷費效比更直觀、更明朗，更有效率。營銷費效數據分析對投入產出回報比的跟進，通過對環比及同期數據的比較，做出更有利于實現目標的決策。

首先，結合在工作中推廣“用友地產云”開展一體化業務的實際情況，集團每年在營銷投入及產出效應比的審計，總是會有很多不同的聲音，部門間的認可程度形成了營銷力爭花錢，財務審計力阻少花錢，執行層被動覺得不推廣不見效益，推廣了未必見效益的兩難局面。而財務業務一體化的上線，不但減輕了審計任務，也取得了其他協作部門對營銷推廣費投入的認同。因為強有力的線上數據營銷費效比數據就是最大的說服力。比較財務審核及傭金發放的確認環節，更是做到了快銷快結算。

其次，財務業務一體化在市場定價決策中優勢體現更加明顯，以往的商業地產行業定價策略更多的來源于同區域、同類型、競品優劣勢這些層面。而財務業務一體化的應用，讓業務層面的數據加入了財務方面的輔助信息，除了采集線上數據的同業、競品的業務分析，結合財務數據融資成本率，項目投資回報期等因素，科學計算按資金需求節點制定銷售計劃的輔助定價策略，充分考慮了資金回款周期中的資金時間價值，完成預期收益率的同時又能按計劃確保資金需求。從而為決策層做出判斷提供輔助的依據。

再次，最為科學便捷的收付款管理方面，通過業財一體化平臺，實現了正、逆向銷退自如，轉單換票業務操作快捷高效，同時避免錯付、錯錄的人為情況發生。商業地產的銷售自交易開始到后續的服務管理是系列的，且周期長，業務數據后期隨著銷售階段性的收縮而松散，甚至會形成疏漏。業財一體化的數據平臺的應用，從客戶的成交、后續的回款、按揭、分期、催收、產權的辦理、入住的移交等各個環節渠道，形成了鏈條式跟蹤，線上電子化的催收系統及預警提示，在各個環節的“工作流”中形成每日工作清單，對業務的跟進起到了省時省力且高效的促進作用，并能實現業務協同部門間的無縫過渡。同時在財務環節也因一體化的電子警示及時對逾期或各項回款及業務的辦理更有了提前的預見性，而使得財務由原來的后勤配合型進一步轉化為主動參與管理型。

財務業務一體化的應用，使得服務狀態的跟蹤、工作流提醒，加強了各環節事務工作的任務性、計劃性、可控性、高效性。同時也提升了集團管理層對執行層的滿意度，以及最終客戶的滿意度。會計人員也因為一體化信息平臺系統與業務的融合應用，而對收款、退款、轉帳、換票、催款等多功能業務的處理，而憑借一體化平臺變得更加高效快捷準確，省確了手工單據容易受個人因素影響或出現假票錯票無法判別等情況，僅需通過交叉的監督審核組，就可以高效地完成整個鏈條的財務工作。

三、有利于為竣工管理提供數據支撐。業財融合實現數據統一、及時、完整

首先，在項目管理環節，竣工核算在合同環節形成了最終閉環，結算資料線上提報，通過財務部與成本部共同出具合同執行確認，經過初審及復審最后形成終審決算。這個環節的主操作部門為成本部及審計部，一般財務僅就付款及發票等非審計環節進行確認。一體化電子信息平臺的應用，在閉環中對財務的參與度有所提高，審計部報核減及簽證核增項的財務確認環節，其次業務中融合了財務審計的環節，一體化業務是財務深度參與成本管控的具體體現，2018年、2019年因全國增值稅率兩次降點，涉及原17%降至16%再降至13%，原11%稅率降至10%再降至9%，跨此時間段內簽約合同受稅率下降而形成的成本差異2%-4%，財務據此給出調整意見，對形成終審決算提供關鍵性核減依據，這是財務在一體化中降低項目成本的具體表現之一。

其次，銷售管理環節，同樣作為銷售工作的閉環，銷售業務部通過基礎客戶的合同信息，收付款信息，完成成交客戶的入住、產權、檔案等最終審核確認以及移交工作。財務根據“工作流”信息完成業務的遞交的審核，同時對代收費用的移交管理等工作，分別完成財務待處理事宜。

四、有利于企業信息化再上新臺階，業財融合推動數字化再上新高度

信息化僅僅要求的是企業流程標準化，基礎業務的電子化。而業財融合要的是進一步的數字化，要求企業從管理上提高度。隨著一體化平臺的推進，深度融合，財務管理更加趨向數字化、智能化。

“用友地產云”的上線，是站在風險控制的角度，由實施端按既定的流程、標準設定數據標準、審批權限與規則，業務數據實現層級管理，敏感數據設定安全級別、授權邊界。層級明晰的審批權限，形成了一個開放、智聯、高效的環境。

目前的企業數據由基礎生產經營數據沉淀，數據歸集資產投入量-目標完成量-實現去化銷售量-資金回流量，充分利用業財一體化的線上數據做好線下的銜接。

未來會有多元化服務數據的引入。比如物業管理、商業活動以及其他服務行為帶來的信息數據，在“用友地產云”的推廣使用中都能作為數據的采集來源，形成更有效、更廣泛的分析篩選，達到有效利用。能夠更加充分利用數據對商業地產在各環節進行分析，實現各環節評測，實現企業價值最大化。

五、結語

財務業務一體化平臺的應用，實現了企業數據實時監控，在標準化、程式化的方式下避免了數據不對稱導致的財務風險，對業務進行操作及監督，實現統一平臺、協同辦公，在各部門間的協同與相互監督的同時，解決了部門間交流缺少有效性、監督控制力度不夠，實現了高效的信息共享，業務的高度融合。消除了信息屏障，減少了人為性的數據錯誤，進而更加規范、多維、高效。

業務部門對數據信息的高效利用，對商業地產運營的售前、售中、售后的管理有序的結合，清晰反饋并記錄業務，形成高效標準化操作。對財務的信息應用及數據使用帶來的更大的便捷性及科學性，同時財務人員將有更多的精力可以分析數據、應用數據，監控數據，而非單純的記錄數據。財務端向業務端延伸，實時把控。業財一體化的融合及應用讓財務部門對自動生成各種業務數據及財務報表數據信息進行采集，以及根據設定需求，從而有目的性的進行財務統計及分析，為管理提供更堅實的依據與方向。進而提升了財務的管理水平，開闊了財務的管理眼界。

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