促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的思路

摘 要：對房地產(chǎn)市場的分析一般按照供給需求框架，將土地、貨幣、財政等因素納入分析模型，這種方法只能把握房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和價格運行趨勢，對如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展則力有不逮。筆者借鑒證券市場構(gòu)建思路和分析方法，通過構(gòu)建一個虛擬房地產(chǎn)市場模型分析各市場主體的角色并明確其發(fā)展應(yīng)把握的方向，最后提出政府要從城市運營的角度發(fā)展房地產(chǎn)、通過建立房地產(chǎn)長效機制緩解地方政府土地財政壓力、房地產(chǎn)企業(yè)要與實體產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展等建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場 證券投資分析 房地產(chǎn)長效機制 土地財政 公共服務(wù)均等化

一、引言

1998年房改后，房地產(chǎn)市場作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)成為推動中國經(jīng)濟(jì)增長的重要方式，通過房地產(chǎn)開發(fā)投資以及房地產(chǎn)業(yè)對相關(guān)行業(yè)的帶動，有效促進(jìn)了中國經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定增長。但是在2013年后，全球經(jīng)濟(jì)不景氣，中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)增速換擋、動能轉(zhuǎn)換、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，我國房地產(chǎn)市場也面臨轉(zhuǎn)型發(fā)展的問題。2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”習(xí)近平在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會上的報告http：//cpc.people.com.cn/n1/2017/1028/c64094-29613660.html。在這種情況下，房地產(chǎn)市場中各類主體應(yīng)該如何把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向？

已有研究表明現(xiàn)行土地制度、貨幣政策、財政政策等都對房地產(chǎn)市場具有重要影響，如土地供應(yīng)量、土地價格、廣義貨幣增速、財政赤字等。但是根據(jù)這些變量對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析一般只能把握房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系及價格運行趨勢，對如何推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展則力有不逮。鑒于此，筆者借鑒證券市場的構(gòu)建思路和分析方法，通過構(gòu)建一個虛擬房地產(chǎn)市場模型，分析政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)投資者等市場主體的角色，進(jìn)而推導(dǎo)出在現(xiàn)行土地財政下，各市場主體應(yīng)該如何把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的思路，最后提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的建議。

二、虛擬房地產(chǎn)市場模型構(gòu)建

（一）虛擬房地產(chǎn)市場模型的構(gòu)建思路

對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，常規(guī)分析思路是根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供給需求理論進(jìn)行分析，但是影響房地產(chǎn)市場供給和需求的因素很多，如土地供應(yīng)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、貨幣政策、稅收政策、限購限售限貸等調(diào)控政策，如果不是專業(yè)研究房地產(chǎn)市場的人，很難系統(tǒng)地把握這些因素及內(nèi)在聯(lián)系，并對其進(jìn)行綜合分析。

此外，還可以通過對證券市場中的房地產(chǎn)板塊進(jìn)行分析了解我國房地產(chǎn)市場的運行，但是這種分析只能以證券市場中的房地產(chǎn)上市公司為基本單元。如果從房地產(chǎn)上市公司的基本面分析，一般主要從公司的各類財務(wù)指標(biāo)入手，很少涉及直接影響住宅、商業(yè)地產(chǎn)等產(chǎn)品的因素，難以從財務(wù)指標(biāo)中直擊影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的本質(zhì)。如果從技術(shù)面分析，得出的結(jié)論也僅僅是針對某一個特定上市公司，對某一個具體區(qū)域的房地產(chǎn)市場則難以做到準(zhǔn)確而全面的分析，因為一個房地產(chǎn)上市公司的房地產(chǎn)開發(fā)項目可能遍布全國各地，也可能偏安一隅，而且其公司業(yè)務(wù)可能不限于房地產(chǎn)開發(fā)。因此要想通過對證券市場上房地產(chǎn)板塊的股票進(jìn)行分析，從而了解區(qū)域房地產(chǎn)市場運行情況并據(jù)此作出投資決策和政策建議比較困難。

那能否將上述兩種分析思路的優(yōu)點結(jié)合起來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析？鑒于現(xiàn)實生活中人們對于股票市場的分析方法和思路比較熟悉，而且由于房地產(chǎn)市場具備實體和金融的雙重屬性，運用股票市場的分析方法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析的思路是可行的。因此，筆者試圖借鑒股票市場的構(gòu)建邏輯，構(gòu)建出一個虛擬房地產(chǎn)市場，并運用股票市場上的分析思路對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析。

（二）虛擬房地產(chǎn)市場模型的構(gòu)建

建立虛擬房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵思路在于對該市場中基本單元的構(gòu)建，在此可以將全國各個縣級行政區(qū)類比為“即將上市的公司”，而這些“即將上市的公司”的資產(chǎn)即為縣級行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等，具體包括哪些類型的房地產(chǎn)取決于研究目標(biāo)設(shè)定。如要對全國各地的住宅市場進(jìn)行分析，則這些“即將上市的公司”包含的資產(chǎn)即為各縣級行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的住宅；如要對全國各地的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行分析，則這些“即將上市的公司”包含的資產(chǎn)即為各縣級行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)。換句話說，即為將一個縣級行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的某一類型房地產(chǎn)資產(chǎn)打包，包裝成為一個即將上市的房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)，而將縣級行政區(qū)的轄區(qū)范圍類比為公司的邊界。

按照上述基本單元構(gòu)建思路，全國兩千多個縣級行政區(qū)將組成一個以行政區(qū)劃為邊界的龐大的“即將上市的房地產(chǎn)公司”集群，而這些“即將上市的公司”的資產(chǎn)為各個縣級行政區(qū)轄區(qū)內(nèi)的各類房地產(chǎn)。如果存在一個虛擬的股票市場可以接受這些“公司”的上市，那么這個囊括了兩千多家“上市公司”的虛擬股票市場將組成一個全新意義上的虛擬房地產(chǎn)市場。

（三）基于虛擬房地產(chǎn)市場模型的分析思路

1.證券市場投資分析方法。在證券交易二級市場，對股票進(jìn)行投資分析的方法主要有兩大類，一是從基本面進(jìn)行分析，二是從技術(shù)面進(jìn)行分析。

從基本面分析主要是通過對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和實體企業(yè)的各種基本面指標(biāo)進(jìn)行分析，然后估算股票價值。方法包括兩大類，一是絕對估值法，評估股票價值的思路是將未來不同時期的現(xiàn)金流按照一定的貼現(xiàn)率進(jìn)行貼現(xiàn)求和；二是相對估值法，根據(jù)市盈率、市凈率、市銷率等指標(biāo)對股票價值進(jìn)行評估。

從技術(shù)面分析則是建立在三個假設(shè)基礎(chǔ)上，一是市場行為包含了所有相關(guān)信息，任何因素變化最終都會通過市場上的交易行為反映到股票價格上；二是股票價格會沿趨勢移動，即股票價格的運動具有一定慣性；三是歷史會重演。在這三個假設(shè)前提下，形成了技術(shù)分析的理論基礎(chǔ)。從而衍生出各種技術(shù)分析方法，包括指標(biāo)類、切線類、形態(tài)類、K線類、波浪類等。如指標(biāo)類包括隨機指標(biāo)（KDJ）、平滑異同移動平均線（MACD）、相對強弱指標(biāo)（RSI）等；切線類包括趨勢線、軌道線、黃金分割線等；形態(tài)類包括M頭、W底、頭肩頂、頭肩底等。

證券市場上的基本面分析和技術(shù)面分析各有利弊，在具體投資分析運用上，一般將多種方法結(jié)合起來相互印證。

2.基于虛擬房地產(chǎn)市場模型進(jìn)行分析的思路。通過類比思路構(gòu)建起了虛擬的房地產(chǎn)市場，這個虛擬房地產(chǎn)市場的股票交易與現(xiàn)實中證券市場的股票交易運行規(guī)則相同。現(xiàn)在我們就可以借鑒證券市場上的各類分析方法對房地產(chǎn)市場進(jìn)行分析，不同的是此時分析的對象是各個縣級行政區(qū)。

從基本面分析的角度看，在虛擬房地產(chǎn)市場模型中對“上市公司”進(jìn)行分析，可以直接從各縣級行政區(qū)的各種實際因素出發(fā)進(jìn)行分析，如縣域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等發(fā)展情況，即從影響房地產(chǎn)市場的各因素源頭開始分析。而現(xiàn)實證券市場中對某一上市房地產(chǎn)公司進(jìn)行分析一般從公司財務(wù)報告中的各種財務(wù)指標(biāo)開始，即從房地產(chǎn)開發(fā)公司的運營結(jié)果進(jìn)行分析。

從技術(shù)面分析的角度看，如果以日為單位，根據(jù)虛擬房地產(chǎn)市場模型中每個“上市公司（即每個縣級行政區(qū)）”每日房地產(chǎn)交易的最高價、最低價、開盤價和收盤價（其中開盤價和收盤價可以比照現(xiàn)實股票市場開盤價和收盤價的方法制定）等數(shù)據(jù)可以畫出該“上市公司”房地產(chǎn)交易的K線圖、趨勢線，計算出KDJ、MACD等指標(biāo)；如果以周為單位，則可以畫出周K線等；月K線和年K線依次類推。另外，在所有縣級行政區(qū)中綜合考慮城市區(qū)位、城市等級等因素，遴選一批有代表性的縣級行政區(qū)可以編制新的房地產(chǎn)指數(shù)，該指數(shù)如果編制得當(dāng)，甚至能比現(xiàn)實股票市場中的地產(chǎn)指數(shù)更能反映我國房地產(chǎn)市場運行狀況。因為現(xiàn)實股票市場的地產(chǎn)指數(shù)包含的成分股，即現(xiàn)實中有代表性的上市房地產(chǎn)公司，他們的業(yè)務(wù)和項目可能已經(jīng)延伸到了國外。

因此，從虛擬房地產(chǎn)市場模型的角度對這些“上市房地產(chǎn)公司”進(jìn)行分析，得出的結(jié)論將是針對某一個具體縣級行政區(qū)的房地產(chǎn)市場運行情況，能以更清晰的思路為政策制定提供支撐。

三、虛擬房地產(chǎn)市場模型的角色類比分析

（一）政府在虛擬房地產(chǎn)市場模型中的角色

在虛擬房地產(chǎn)市場模型中，處于核心地位的是類比為“上市公司”的各個縣級行政區(qū)。縣級行政區(qū)的縣委、縣政府、監(jiān)察部門等可以形象地理解成為“上市公司”的董事會、經(jīng)理層、監(jiān)事會。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)在虛擬房地產(chǎn)市場模型中的角色

在虛擬房地產(chǎn)市場模型中，縣政府類比為“上市公司”。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在虛擬房地產(chǎn)市場模型中扮演什么角色？在此可以將房屋理解為縣政府這個“上市公司”向社會提供的產(chǎn)品，而房屋這種產(chǎn)品是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織建筑企業(yè)生產(chǎn)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所起的作用類似于“包工頭”或者“代工廠”，因此可以將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理解為縣政府這個“上市公司”生產(chǎn)房屋這種產(chǎn)品的外包代工廠。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中根據(jù)運營模式不同可以分為幾種類型：一是住宅開發(fā)企業(yè)，這類企業(yè)的運營模式是將住宅開發(fā)出來，然后出售；二是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出來后將其出售，這部分企業(yè)的角色與住宅開發(fā)企業(yè)的角色相同，另一部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出來后并不是簡單的出售，而是作為物業(yè)持有運營，待其升值。對于將商品房生產(chǎn)出來之后直接出售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，他們在虛擬房地產(chǎn)市場模型中的角色就是政府的“代工廠”。而對于將商業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)出來之后作為物業(yè)持有運營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，它們在虛擬房地產(chǎn)市場模型中的角色類似于現(xiàn)實股票市場中的“莊家”，因為股票市場中的“莊家”操作手法就是持有股票，通過各種運作手段，將股票價格炒高，然后出售獲取高額差價。

（三）購房者在虛擬房地產(chǎn)市場模型中的角色

購房者投資購買某個城市的商品房，在虛擬房地產(chǎn)市場模型中相當(dāng)于購買該“上市公司”的產(chǎn)品。而商品房這種產(chǎn)品具有投資品屬性，因此具有金融資產(chǎn)的性質(zhì)，從這個角度看，購買某個城市的商品房相當(dāng)于選擇成為該“上市公司”的股東。城市發(fā)展前景好、配套設(shè)施健全，意味著商品房升值，購房者作為城市的“股東”享受股票升值收益。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)過程中土地價格本質(zhì)的理解

對于土地價格的理解，首先要從一般商品市場出發(fā)，在普通商品市場中，企業(yè)將產(chǎn)品的生產(chǎn)外包給代工廠，代工廠按照企業(yè)要求生產(chǎn)產(chǎn)品，并交給企業(yè)，從而獲取代工費，而企業(yè)則通過出售產(chǎn)品獲取收入和利潤。這里的代工費實際上是企業(yè)出售產(chǎn)品所得利潤的一部分，是代工廠參與產(chǎn)品利潤分配的一種形式。類似的角色是金融機構(gòu)通過貸款向企業(yè)和代工廠提供融資，然后通過收取資金利息的方式參與產(chǎn)品利潤分配。而代工費和利息的多少取決于代工廠和金融機構(gòu)在整個價值鏈中的相對地位和話語權(quán)。

同理，在房屋這種產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售過程中，地方政府作為虛擬房地產(chǎn)市場模型中的“上市公司”，將商品房這種產(chǎn)品的生產(chǎn)外包給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（“代工廠”）。如果按照一般商品市場中的合作模式，代工廠應(yīng)該將生產(chǎn)的產(chǎn)品交給企業(yè)，然后獲取代工費。而在房地產(chǎn)市場中略有不同，“代工廠”即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并沒有將生產(chǎn)的產(chǎn)品（商品房）交給地方政府這個“企業(yè)”，而是由“代工廠”自己出售獲取銷售收入，此時商品房不能順利變現(xiàn)的風(fēng)險將由“代工廠”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。土地價格在這個過程中體現(xiàn)為地方政府通過土地拍賣提前拿回自己作為“上游發(fā)包企業(yè)”應(yīng)得的利潤，從而完成“企業(yè)”與“代工廠”之間的利潤分配。這兩部分利潤分配的多寡，取決于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與地方政府之間的相對地位和話語權(quán)。

為什么可以將土地價格理解為地方政府作為虛擬房地產(chǎn)市場模型中“上游發(fā)包企業(yè)”這個角色應(yīng)得的利潤呢？合理性在于在房地產(chǎn)市場中，商品房價格很大程度上受所在區(qū)位的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套影響，包括交通、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的完善程度，公共配套設(shè)施越成熟、公共資源越豐富和優(yōu)質(zhì)，則房價就會越高，而這些成就的取得得益于地方政府的管理和施政。

四、房地產(chǎn)市場各主體未來方向把握

（一）地方政府的施政方向

在虛擬房地產(chǎn)市場模型中，通過對地方政府的角色分析可知，地方政府可以通過土地價格參與房地產(chǎn)開發(fā)的利潤分配。因此，如果在不考慮土地的政府壟斷供應(yīng)情況下，地方政府要想獲取高額土地收益，就必須在影響房地產(chǎn)價格的各基本面因素上發(fā)力，這些因素包括城市規(guī)劃、交通、教育、醫(yī)療、高端就業(yè)機會等。在此基礎(chǔ)上聚攏人氣，人氣帶動財富流入，從而支撐房價。如就教育來說，尤其是義務(wù)教育階段的發(fā)展水平對房價的影響是比較顯著的。因為就近入學(xué)政策將住宅與子女入學(xué)資格綁定，由此導(dǎo)致附加優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)房價格提高。

在普通商品市場競爭中，產(chǎn)品銷售價格取決于產(chǎn)品的質(zhì)量、品牌、附加值等因素。而在虛擬房地產(chǎn)市場模型中城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)實際上就相當(dāng)于提升商品房這種產(chǎn)品的附加值，城市的知名度和美譽度相當(dāng)于虛擬房地產(chǎn)市場模型中地方政府的“企業(yè)品牌”。

因此，在房地產(chǎn)市場發(fā)展中，地方政府的施政方向應(yīng)該是成為一個好的公共產(chǎn)品和服務(wù)的提供者，以及優(yōu)秀的城市運營者。

另外，對于土地的政府壟斷供應(yīng)問題，實際上在虛擬房地產(chǎn)市場模型中并不重要。因為在虛擬房地產(chǎn)市場模型中存在兩千多家“上市公司”（即兩千多個縣級行政區(qū)），作為“代工廠”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在這些“上市公司”中選擇其中一些作為其“上游發(fā)包企業(yè)”，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇房地產(chǎn)投資項目的區(qū)位。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)力方向

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，未來應(yīng)該選擇何種運營模式也可以從虛擬房地產(chǎn)市場模型的角色類比分析中推導(dǎo)出來。

在虛擬房地產(chǎn)市場模型的角色類比分析中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分成兩類，一是生產(chǎn)出商品房之后直接出售，這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色類似于“代工廠”；二是生產(chǎn)出商業(yè)地產(chǎn)之后不直接出售，而是將其作為物業(yè)持有運營，這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角色類似于現(xiàn)實股票市場中的“莊家”。以上兩種角色沒有優(yōu)劣之分，只是運營模式的不同。

對于虛擬房地產(chǎn)市場模型中的“代工廠”模式來說，在商品房供不應(yīng)求時，“代工廠”模式可以加快房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，為其帶來豐厚利潤，但是一旦商品房供過于求，“代工廠”模式將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨商品房無法變現(xiàn)的風(fēng)險。這是因為房地產(chǎn)市場與普通商品市場的最大區(qū)別在于普通商品市場中代工廠根據(jù)上游企業(yè)的訂單進(jìn)行生產(chǎn)，不承擔(dān)銷售商品的風(fēng)險，普通商品市場中的代工廠面臨的風(fēng)險是經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致沒有訂單；而虛擬房地產(chǎn)市場模型中的“代工廠”，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了生產(chǎn)商品房這種產(chǎn)品外，還需要銷售產(chǎn)品，承擔(dān)產(chǎn)品無法變現(xiàn)的風(fēng)險。

對于虛擬房地產(chǎn)市場模型中的“莊家”模式來說，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的要求更高。首先作為“莊家”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具備雄厚的資金實力，或者與金融機構(gòu)保持良好合作關(guān)系以獲取龐大融資；二是作為“莊家”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要具備高超的商業(yè)地產(chǎn)運營手段，這實際上屬于持有并運營商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力；三是作為“莊家”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要在“大盤”走勢良好的情況下才能增加成功的幾率，此處的“大盤”可以理解為虛擬房地產(chǎn)市場模型中的大盤指數(shù)，也可以理解為外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。由此可見，當(dāng)虛擬房地產(chǎn)市場模型中的“大盤”走勢不好，或者外部宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下行時，持有并運營商業(yè)地產(chǎn)的重資產(chǎn)性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更加艱難。

（三）房地產(chǎn)投資者選擇

在虛擬房地產(chǎn)市場模型中，通過對購房者的角色分析可知，購房者投資買房實際上相當(dāng)于選擇做該城市的“股東”。因此，對房地產(chǎn)投資者的選擇來說，可以從兩方面分析：一是從基本面分析，即根據(jù)商品房所在城市或區(qū)位的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套等方面進(jìn)行選擇，首先選區(qū)位，然后在區(qū)位內(nèi)根據(jù)商品房附加的教育資源等公共服務(wù)進(jìn)行選擇；二是在數(shù)據(jù)可得的前提下從技術(shù)面分析。目前來看基本面分析更適合個體投資者，因為限于數(shù)據(jù)可得性，虛擬房地產(chǎn)市場模型中提供的技術(shù)面分析思路可能只有一部分機構(gòu)投資者可以實施和運用。

五、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策建議

（一）政府要從城市運營的角度發(fā)展房地產(chǎn)

對于中央或省級政府來說，需要將優(yōu)質(zhì)的教育資源、醫(yī)療資源等進(jìn)行疏散，促進(jìn)區(qū)域間基本公共服務(wù)均等化。對于地方政府來說，一方面要從城市形象、城市宜居等城市吸引力方面著手，做好基礎(chǔ)設(shè)施和基本公共服務(wù)的配套，更多地從城市運營商的角度出發(fā)促進(jìn)當(dāng)?shù)氐挠布涮缀椭贫溶泴嵙μ嵘涣硪环矫嬉?chuàng)造高質(zhì)量的就業(yè)機會，增強城市對人才的吸引力。

（二）通過建立房地產(chǎn)長效機制緩解地方政府土地財政壓力

以上分析都是建立在現(xiàn)行土地制度之下的，只要土地制度沒有從根本上轉(zhuǎn)變，地方政府就有提升土地價格進(jìn)而推動房價上漲的動力。為了使房地產(chǎn)市場回歸民生，回歸居住屬性，需要盡快建立和完善房地產(chǎn)長效機制，緩解地方政府的財政壓力，進(jìn)而從動機上打消地方政府對土地財政的依賴。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)要與實體產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)無論是采用“代工廠”模式，還是采用“莊家”的持有運營模式，它們的利潤最終都是來源于實體經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上的利潤將對實體企業(yè)的利潤空間形成擠壓，脫離了實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的房地產(chǎn)市場是不可持續(xù)的。在當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展方向只能是與實體產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)融合發(fā)展，服務(wù)實業(yè)，服務(wù)民生。

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（陳偉偉，國家發(fā)展和改革委員會經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所）