住房公積金對不動產消費及國民經濟的影響

遼寧省葫蘆島市政務服務中心公積金分中心 劉洋

房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，而房地產市場在很大受住房公積金的影響。在房地產市場波動中，住房公積金通過影響房產消費需求、調節房產供給數量規模、影響房產價格等各方面因素實現對房地產市場的調控，使得住房經濟以及國民經濟能夠向著更健康有序的方向前行。

1 住房公積金對住房消費及國民經濟的影響

1.1 住房公積金影響住房需求市場

住房是民生工程，關系千家萬戶的幸福指數，同時也關系國家的繁榮安定。如何讓廣大民眾能夠買得起房、住得起房是國家始終考慮的問題。但住房屬于稀缺產品，相對與廣大民眾的經濟收入而言，住房消費成本很高，住房消費永遠是很多中低層收入階層無法承受的經濟開支，很多家庭面對這樣一個剛性需求是無力承擔的。住房公積金的出現就是為了提升廣大民眾的住房購買力問題，讓廣大民眾在普通的薪資收入情況下，也能夠提前購買住房，解決他們的住房需求。住房公積金通過多個方面對住房消費起到促進作用。一方面，住房公積金以貸款方式，讓廣大民眾在住房消費的時候能夠獲得一大筆資金幫助他們提前完成購房需求。此時，住房公積金對有住房消費的民眾而言就是一種貸款政策。另一方面，住房公積金通過緩解通貨膨脹解決消費者住房問題。隨著經濟的快速發展，每年的通貨膨脹率都在不同程度的增長，廣大民眾的經濟收入在通貨膨脹率的影響增長緩慢甚至有時候會出現下呈負增長，這種情況下廣大民眾無論如何積蓄都很難通過自身的經濟能力解決住房問題，也就是說民眾在收入固定的情況下長年積蓄獲得的消費購買力可能會因為通貨膨脹率問題而不斷降低，這時通過繳存住房公積金的方式，由國家層面進行管理，國家層面會根據每年的通貨膨脹率對住房公積金作一定的調節，從而解決了通貨膨脹率的問題，讓住房公積金的購買力額度隨著年限的增長而不斷提升，從而幫助廣大民眾更好地實現住房消費問題。

1.2 住房公積金影響房地產供給市場

住房公積金制度能夠有效緩解我國房產供給問題，調節房地產供給結構。隨著經濟的發展，我國房地產市場曾經有一段時間泡沫較為嚴重，哪怕現在還呈現著部分房地產過熱現象，尤其是一些商業性的投資住房遠遠大于剛性住房需求，一方面是房地產商為了追求高額利潤采取捂盤策略導致供給過剩；另一方面是廣大民眾因為收入限制買不起房，無房可住。房地產行業的商業炒作行為導致供給價格和需求價格形成極大的落差，如果缺乏長期的監控手段對此加以干預影響，房地產的這種炒作行為將直接影響廣大民眾的穩定性。住房公積金政策制度的出臺就是為了將房地產市場商業供給行為給廣大民眾帶來的傷害降到最低程度，讓房地產供給市場因為有住房公積制度的制約而變得更為合理。首先，通過住房公積金能夠增加保障性住房供給數量，從而降低商業房地產供給對市場影響。廣大職工用繳納住房公積金的方式，為國家提供充足的資金建設保障性住房，緩解了住房建設資金短缺問題和保障性住房供給不足的問題，促進保障性住房的供給數量，從而降低商業投資性住房供給市場帶來的沖擊和影響，最終緩解城市中低收入人群的住房問題。其次，住房公積金能夠使住房市場結構更加合理化。導致目前住房價格過高以至于普通民眾難以承受的一個核心原因就是住房供給結構不合理。保障性住房數量過少造成商品住宅需求增加最終出現市場供給價格高。住房公積金資金的大量涌入可以增加保障性住房的數量，從而抑制商業住房的供給價格上揚趨勢。最后，當保障性住房數量不斷增加的時候，房產消費者將獲得積極信號，從而減少高房價的恐慌，降低對商業住宅的購買需求，住房公積金能夠通過影響購房者預期到影響房產市場的供給。

1.3 住房公積金影響職工住房剛性需求

住房公積金政策的出臺，主要是為了解決社會中低層民眾的住房需求。社會主流人群多為中低層收入階層，解決這方面人群的住房需求就相當于解決了我國大部分人口的剛性住房需求，這是住房公積金出臺的初衷。此外，住房公積金的出臺還能夠緩解我國房地產泡沫問題，能夠促進我國房地產健康有序發展，對職工階層解決住房問題有著極大利好，是解決職工剛需住房的社會福利制度。

2 完善住房公積金體系的對策

2.1 增強住房公積金的公平性

住房公積金制度能夠有效提升中低收入職工階層住房消費能力，但是隨著社會的發展，城市進程的加速，在經歷了幾十年的發展積累后，住房公積金制度也逐漸暴露出了一些問題，比如覆蓋面范圍過窄，貸款種類單一化、規范征收等公平性問題不斷凸顯，從而造成了住房公積金對中低層收入階層的住房消費保障力度不足。為了最大限度發揮住房公積金制作的價值，需要對住房公積金制度進行完善補充。首先，覆蓋范圍擴大是住房公積金首要解決的問題，從經濟成分來看，不僅只注重企事業單位人員的住房公積金，同時要覆蓋非公有制經濟單位和個人群體，包括民營企業、外資企業、私營企業等。從職業性質來看，應該逐步擴大對非正規職業人群的覆蓋，其中包括農村人口、自由職業者、個體工商戶、外來務工人員等群體。其次探索新的貸款種類，例如與銀行發展住房組合貸款、裝修貸款等。此外，還應該規范征繳管理，加強合理征收，檢查住房公積金繳存落實到位，由財政、人事等部門和公積金中心聯合對公積金繳交進行核查，最終實現住房公積金的公平性。

2.2 完善住房公積金利率的科學定價機制

住房公積金利率是調節房地產市場價格的重要影響因素。住房公積金利率對房地產的作用類似銀行利息、銀行準備金率對金融的影響一樣，具有一定的杠桿調節作用。但是因為住房公積金目前對房地產市場的調節和影響并不明顯，具有很強的滯后性，這種情況的出現很大一部分原因就是住房準備金率定價機制不完善和傳導機制不健全所導致。為了能夠更好地發揮住房公積金的作用，應該將住房公積金利率定價與住房市場金融、住房保障、房地產市場價格調節三者掛鉤，通過利差掛鉤的方式，完善住房公積金利率定價模式。首先，在設定住房公積金利率之前，要堅定不移的確定保障用房的目的性和價值意義，給予更具優勢的貸款利率，為中低收入群體提供政策傾斜；其次，將銀行商業利率與住房公積金利率掛鉤，形成彼此聯動效應，通過低于銀行商業利率來促進住房公積金貸款資金的流動，提高使用效率。

2.3 加大對住房公積金的宣傳力度

住房公積金制度雖然實施已經有很長一段時間，但是明確知道公積金怎么用，用在哪的人群數量并不多。正因為如此，無論是所在單位還是主管住房公積金職能單位都應該加強對住房公積金制度的宣傳，尤其是在如何正確使用住房公積金方面要進行大量的宣導。只有確保廣大民眾對住房公積金制度有足夠深入的了解和認知，讓廣大民眾正確意識到住房公積金的價值和意義所在，才能夠讓繳存住房公積金房的單位和個人能夠更好的使用住房公積金。為此，住房公積金主管部門應該尋求各種方法加強宣傳，尤其是互聯網時代，要充分借助互聯網新媒體新技術來加強宣傳，讓住房公積金制度深入廣大民眾的日常生活中來，從而確保廣大民眾能夠科學合理的使用住房公積金，為更好地解決住房問題帶來幫助。

2.4 建立多層次的住房供應體系

不同階層的住房消費能力有著很大的差異，哪怕同一階層住房消費能力也有所差異。住房消費能力的差異決定了不能采用單一的住房供應體系，這樣無法滿足廣大的住房消費人群。從整體效果來看，住房公積金制度在很大程度上確保了保障性住房的建設，擴充住房市場的供給數量，起到控制住房供給價格，緩解了部分剛需消費群體的購房壓力，也在一定程度上遏制了住房供求矛盾導致的房價上漲壓力。但是在這樣一種情況下，住房公積金制度還沒能夠完全解決不同中低端消費群體的訴求。在滿足中低端消費群體租房需求的行為中，還是存在著一刀切的現象。為此，為了能夠有效做到“低端保障”，應該通過住房公積金制度著力構建多層次的住房供應體系，加強對經濟適用房、公租房和廉租房的建設，通過不同層次的住房解決不同階層的住房消費需求。

在經濟適用房的建設和市場投放過程中，在管控過程中可以放寬對經濟適用房市場供給和市場價格的調控，允許房地產開發商自主開發以及市場投放，可以讓供求雙方市場來調控價格。住房公積金制度通過向中低收入群體傾斜公積金貸款政策，降低中低階層住房消費的經濟壓力，鼓勵中低階層對經濟適用房的消費購買，最終通過提升市場購買需求來刺激經濟適用房的開發供給，從而引導住房結構不斷向著合理化方向健康發展，讓住房市場更有利于中低收入階層。還有一部分低收入家庭，他們的住房消費能力有效，建設公租房、廉租房對他們而言就十分必要。住房公積金制度就應該不斷創新，滿足公租房、廉租房消費群體的需求。住房公積金制度應該對選擇公租房、廉租房的消費群體進行傾斜，凡是符合低保或者低收入人群鑒定的消費者，繳交的住房公積金按照同等額度給予不同比例的購買力提升，減少消費人群的實際經濟支出，從而解決低保或者低收入群體的住房問題。

2.5 堅決控制投資性購房需求，堅持“房子是用來住，不是用來炒的”定位

“房子是用來住，不是用來炒的。”近年來，各地政府大力倡導住房消費回歸理性，堅決抵制投資投機性住房消費。住房公積金制度應該緊跟步伐，通過不斷調整公積金制度來實現國家和地方的這一政策，減少投資投機性購房消費，切實有效地保障住房的剛性需求。投資、投機的購房消費行為容易造成市場需求增長，導致住房供給價格提升，讓剛性消費群體難以購房，導致住房市場滿足了投資投機需求，而滿足不了剛性住房需求，導致住房市場穩定性較差，違背政府倡導的“房子是用來住的，不是用來炒的”這一初衷。為了能夠解決這一問題，住房公積金應采用差異化的住房公積金貸款政策，鼓勵和保護低收入的剛性消費，同時打擊投資投機性的購買消費，確保住房市場的供求平衡。為了解決這一問題，要嚴格區分首套房和多套房的公積金貸款額度，首套房消費者享受基本利率、降低首付款額度及提高貸款額度，這就鼓勵和保護首套房消費群體；對一個家庭（夫妻雙方）有二套以上（包含二套）或貸過兩次公積金貸款的購房消費者，應不予貸款；對于有一套保障性住房或申請過一次住房公積金貸款，應提高首付比例，上浮貸款利率并降低住房公積金貸款額度，從而比較有效地確保房地產市場健康穩定發展。

3 結語

住房公積金制度關系廣大民眾的民生工程，是社會回饋中低階階層的一種社會福利，對住房消費和國民經濟都有重要影響。正因為住房公積金的重要性，在運用過程中，就應該深入分析住房公積金與住房消費國民經濟之間的關系，不斷調整各方面影響因素，不斷優化住房公積金制度，讓更多中低收入階層能夠因為住房公積金而獲益。