BOT融資模式的會計處理

周佳佳

一、BOT模式介紹

BOT即 Build—Operate—Transfer的縮寫，即為“建設—經營—移交”的模式。典型的BOT模式為被委托人從委托人（一般為政府部門）獲取某項資源開發建設的特許權，在項目完工以后被委托方可以進行特許經營以彌補開發建設過程中所花費的成本并從中賺取利潤；在與委托人約定的運營期終止后，被委托人再將項目的所有權移交給委托人。或者項目建設完工后就將所有權移交給政府，政府給予被委托人特殊權利作為相應的補償。BOT視業務情況，還有一些延伸的形式，如建設-移交等。

BOT模式的主要功能是融資，這種模式不僅能緩解政府在基礎設施建設中的資金緊張問題。并且先讓被委托人建成項目并于經營穩定后再移交所有權，一定程度上分散了項目建設失敗或者經營不佳的風險。但這種模式也存在很多問題，例如被委托人因不能獲得項目的最終所有權，可能在工程建設中為節省成本，降低工程質量和使用年限；在經營期過度使用資產，加速了資產的折舊速度等短期利己行為。另外，如果委托人要求開發商建成固定資產就移交所有權，那么工程進度和施工質量需要著力監控。

二、BOT模式會計處理方法的比較

《國際財務報告準則解釋公告第12號—服務特許權協議》與我國《企業會計準則解釋第2號》專門規定了BOT等模式的會計處理方法。我國會計準則與國際會計準則對BOT模式的處理基本一致，但也存在一些區別。

在建造期間，我國與國際準則的規定一致，但我國專門規定，要求建造的基礎設施如采用發包形式，那么發包方不應確認相關的建造收入。在運營期間，BOT項目中對被委托人由于建設工程所獲得的特許權有兩種基本處理方法，分別是金融資產模式和無形資產模式。

金融資產模式在初始確認時，我國和國際會計準則都規定如果被委托人可以無條件向授予方收取金額確定的貨幣資金或者其他金融資產，那么可以確認為金融資產。后續計量中需要按照攤余成本計量，利息收入需要按照實際利率法進行確認。我國會計準則另規定建造的資產后續發生更新時，應調整金融資產初始確認金額。

無形資產模式中，項目未來現金流流入的金額不能確定，那么被委托人建成后待移交所有權的項目應作為無形資產進行確認，并在項目經營期間內進行攤銷。上述規定，我國和國際準則均相同。不過我國準則又進行了具體闡釋，被委托人資產更新的義務在合同簽訂時就已經存在，資產更新的花費應在整個經營期內進行攤銷，被委托人應當將后續重大維護支出計入預計負債并進行分攤。

三、案例分析

政府通過“招拍掛”方式出讓一處土地使用權給房地產開發商用來興建商品房，同時附加條件中要求開發商建設一所公共學校，該學校的最終所有權歸屬于政府，規定該開發商需要在學校建設完工后即轉移所有權。這一土地使用權交易中，開發商代建學校以獲得地塊的使用權，學校建成即移交所有權給政府。因此該模式屬于BT模式，即“建設-移交”。我國會計準則中解釋準則第2號第5條明確規定特許經營的資產不再作為固定資產核算，然后我們來具體分析開發商對該業務的會計處理方式。

模式一：如果開發商將學校作為金融資產核算，政府作為合同授予方以出讓土地使用權作為開發商興建學校的一種變相對價，但該房地產開發商不能從政府處收取確定金額的貨幣資金，因此不能作為金融資產確認。而且該開發商建成學校就移交了所有權，也并未對其進行實際控制；同時開發商沒有因建設的學校而帶來直接的現金流流入，而且即便該地塊建設的商品房房價因學校的建設，借學區房的噱頭而抬高，這種間接借商品房房價提高而增加的現金流流入金額也不能可靠確定。模式二：該開發商獲批地塊并建設學校，但帶來現金流入的金額不確定，學校所處地塊土地使用權取得成本及學校建設支出應作為開發商的無形資產。

四、該BT模式案例的會計處理

如果商品房地塊即買即建，則商品房土地使用權的取得成本應在取得時作為開發成本入賬；如果囤積土地暫不開發，應先按照無形資產確認，等實際開發時再將土地使用權的買價全部轉入所建造商品房的開發成本中。假定該商品房地塊即買即建，開發商對該BT業務的商品房及其地塊使用權的會計處理如下：

（1）取得商品房地塊的土地使用權時：借：開發成本—土地費用

貸：銀行存款等科目（2）商品房的開發建設與完工結轉的處理如下：借：開發成本（建安工程費、基礎及配套設施費等）

貸：銀行存款等

借：開發產品—商品房

貸：開發成本

學校地塊土地使用權的取得成本應在取得時先作為無形資產入賬，建設學校的支出先計入在建工程進行確認，等工程完工后將這部分的在建工程轉入無形資產中。

（1）該房地產開發商對于學校地塊的土地使用權入賬處理如下

借：無形資產—土地使用權—學校

貸：銀行存款

（2）該房地產開發商對于學校的工程建設與完工結轉處理如下

借：在建工程—建筑工程—學校

貸：工程物資、銀行存款等借：無形資產

貸：在建工程—建筑工程—學校